Hallo!
Wir planen ein Zweifamilienhaus mit ca. 210 m² Wohnfläche. Nachdem wir unserem Architekten alle unsere Wünsche mitgeteilt haben um zu erfahren was uns das Haus kosten wird, hat er uns gesagt das wir mit 1200 € pro Quadradmeter für eine gehobene Ausstattung rechnen müssen.
Wir habe von anfangan gesagt, dass wir eine Fußbodenheizung möchten und Klinker. Es war sogar schon von ihm die genaue Zeichnung vorgenommen worden. Danach hat er kalkuliert. Und jetzt stellt sich heraus, dass das Ganze mal eben ca. 130 T € teurer wird wie geplant. Das ist für uns absolut nicht finanzierbar. Selbst wenn wir die Klinker weglassen und viel Eigenleistung investieren kommen wir nicht annähernt an die geplante Summe.
Er hat sogar damalt noch gesagt er wird versuchen noch günstiger zu bauen.
Danke für Eure Hilfe. Ela
Architektenkosten Zweifamilienhaus: Kalkulation prüfen & Kostenfallen bei Eigenleistung?
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Architektenkosten Zweifamilienhaus: Kalkulation prüfen & Kostenfallen bei Eigenleistung?
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Ich verstehe, dass Sie die Kalkulation Ihres Architekten für Ihr Zweifamilienhaus prüfen möchten. Eine erste Einschätzung:
- Kosten pro Quadratmeter: 1200 €/m² für eine gehobene Ausstattung kann ein Richtwert sein, aber die tatsächlichen Kosten hängen stark von der Region, den verwendeten Materialien und der Komplexität des Bauvorhabens ab.
- Prüfung der Kalkulation: Lassen Sie sich eine detaillierte Aufschlüsselung der Kosten geben. Vergleichen Sie die einzelnen Positionen mit aktuellen Marktpreisen.
- Eigenleistungen: Eigenleistungen können Kosten sparen, bergen aber auch Risiken. Unterschätzen Sie den Zeitaufwand und die benötigten Fachkenntnisse nicht. 🔴 Fehlerhafte Ausführung kann zu Folgeschäden und höheren Kosten führen.
- Fußbodenheizung und Klinker: Diese Ausstattungsmerkmale beeinflussen die Kosten. Klären Sie, ob die veranschlagten Preise realistisch sind.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Vergleichsangebote von anderen Architekten oder Baufirmen ein, um die Kalkulation zu überprüfen. Lassen Sie sich die Risiken von Eigenleistungen genau erklären.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Architektenhonorar
- Das Architektenhonorar ist die Vergütung für die Leistungen des Architekten. Es richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.).
Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, Baukosten. - Baukosten
- Die Baukosten umfassen alle Kosten, die für die Errichtung eines Gebäudes anfallen, einschließlich Materialkosten, Lohnkosten, Architektenhonorar und Nebenkosten.
Verwandte Begriffe: Baunebenkosten, Rohbaukosten, Ausbaukosten. - Eigenleistung
- Eigenleistung bezeichnet die Arbeiten, die der Bauherr selbst oder mit Hilfe von Freunden und Familie am Bau verrichtet, um Kosten zu sparen.
Verwandte Begriffe: Muskelhypothek, Bauhelfer, Schwarzarbeit. - Fußbodenheizung
- Eine Fußbodenheizung ist ein Heizsystem, bei dem Heizrohre unter dem Fußboden verlegt werden, um den Raum gleichmäßig zu erwärmen.
Verwandte Begriffe: Flächenheizung, Warmwasserheizung, elektrische Fußbodenheizung. - Klinker
- Klinker sind besonders harte und widerstandsfähige Ziegelsteine, die häufig für Fassaden verwendet werden.
Verwandte Begriffe: Verblendmauerwerk, Ziegel, Fassade. - Quadratmeterpreis
- Der Quadratmeterpreis ist ein Richtwert für die Baukosten pro Quadratmeter Wohnfläche. Er dient als grobe Orientierungshilfe.
Verwandte Begriffe: Baukostenindex, Wohnfläche, Nutzfläche. - Zweifamilienhaus
- Ein Zweifamilienhaus ist ein Wohngebäude, das zwei separate Wohneinheiten enthält.
Verwandte Begriffe: Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, Doppelhaus.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Frage: Wie kann ich die Architektenkosten senken?
Antwort: Sie können die Architektenkosten senken, indem Sie Eigenleistungen erbringen (aber Vorsicht, siehe oben!), den Leistungsumfang des Architekten reduzieren (z.B. nur Entwurfsplanung) oder einen günstigeren Architekten suchen. Achten Sie aber immer auf die Qualität der Planung. - Frage: Welche Risiken birgt die Erbringung von Eigenleistungen?
Antwort: Die Risiken von Eigenleistungen sind vielfältig: Zeitliche Verzögerungen, mangelnde Fachkenntnisse, Ausführungsfehler, fehlende Gewährleistung und erhöhte Unfallgefahr. Planen Sie realistisch und holen Sie sich bei Bedarf professionelle Unterstützung. - Frage: Was ist bei der Planung einer Fußbodenheizung zu beachten?
Antwort: Bei der Planung einer Fußbodenheizung ist auf die richtige Dimensionierung, die Auswahl des geeigneten Heizsystems (z.B. Warmwasser oder elektrisch) und die Abstimmung mit dem Bodenbelag zu achten. Lassen Sie sich von einem Fachmann beraten. - Frage: Wie finde ich einen seriösen Architekten?
Antwort: Einen seriösen Architekten finden Sie über Empfehlungen, Architektenkammern oder Online-Bewertungsportale. Achten Sie auf Referenzen, Qualifikation und Erfahrung des Architekten. Führen Sie ein ausführliches Vorgespräch und klären Sie alle wichtigen Punkte. - Frage: Was bedeutet "gehobene Ausstattung" im Bauwesen?
Antwort: "Gehobene Ausstattung" bedeutet, dass hochwertige Materialien und Ausführungen verwendet werden, z.B. edle Bodenbeläge, hochwertige Sanitärobjekte, eine moderne Heizungsanlage und eine anspruchsvolle Elektroinstallation. Die genaue Definition ist jedochInterpretationssache. - Frage: Wie beeinflusst die Wahl des Klinkers die Baukosten?
Antwort: Die Wahl des Klinkers beeinflusst die Baukosten erheblich. Es gibt große Preisunterschiede zwischen verschiedenen Klinkersorten. Auch die Art der Verlegung (z.B. mit oder ohne Fuge) kann die Kosten beeinflussen. - Frage: Was ist der Unterschied zwischen einem Architekten und einem Bauingenieur?
Antwort: Ein Architekt ist hauptsächlich für die Gestaltung und Planung eines Gebäudes zuständig, während ein Bauingenieur sich um die Statik, Konstruktion und technische Umsetzung kümmert. In der Praxis arbeiten Architekten und Bauingenieure oft eng zusammen. - Frage: Welche Unterlagen benötige ich für die Bauplanung?
Antwort: Für die Bauplanung benötigen Sie in der Regel einen Lageplan, einen Grundriss, Ansichten, Schnitte, eine Baubeschreibung und einen Energieausweis. Ihr Architekt wird Ihnen sagen, welche Unterlagen genau benötigt werden.
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Architektenleistung: Grundlagenermittlung gemäß BGH Urteil
Zur Leistungsphase 1
(sofern beauftragt) gehört die Grundlagenermittlung. Mal folgendes lesen:
"Es gehört zu den grundlegenden Aufgaben des Architekten, zum einen die Bauwünsche seines Auftraggebers zu ermitteln und dementsprechend zu planen (BGH NJW-RR 1998,668), zum anderen den wirtschaftlichen Rahmen der Planung abzustecken (BGH NJW-RR 1991,664), den Bauherrn zu den Baukosten und deren Entwicklung allgemein zu beraten (BGH NJW-RR 1997,1376) und dabei auch wirtschaftlich-finanzielle Gesichtspunkte seines Auftraggebers zu beachten (BGH NJW 1975,1657; NJW-RR 1988,1361; NJW 1996,1889) " -
Baukosten: 10% Mehrkosten – Akzeptabel in Planungsphase?
ca. 10 % Abweichung
Hallo Michaela,
in Welcher Phase der Planung seid Ihr denn jetzt. Sind die 130 € Mehrpreis auf der Basis von konkreten Angeboten oder ist das nur eine verbesserte Schätzung?
Im Laufe der Planung ändern sich die Kosten natürlich. Die 130 € klingen viel, sind aber letztlich nicht mehr als 10 %, das finde ich gar nicht schlecht. Sobald es die ersten Angebote gibt kann sich der Architekt dann ein Teil seines Honorars verdienen. Bei uns gab es im Schnitt durch Nachverhandlungen und gute Leistungsverzeichnisse / Ausschreibungen einiges Geld zurück. Beim Bauen mit Architekt muss man auch ein bisschen flexibel sein. Wenn die Finanzierung keine Klinker mehr hergibt kommt halt ein WDVSAbk. dran. Je nach Haus kommen da schon mal 10 T€ Minderpreis bei rum. Bei der Haustechnik lässt sich auch einiges Einsparen. Zwischen einer einfachen Gastherme ohne Pufferspeicher und einer Holzpelletanlage mit Frischwasserbereitung liegen auch mal schnell weitere 10-15 T€.
Mein Tipp: Lasst das ganze mal sacken und besprecht mit Eurem Architekten Einsparmöglichkeiten. Und wie gesagt, bei der Vergabe gut verhandeln bringt auch einiges. Kopf hoch!
Gruß, -
Kostenüberschreitung: 130.000 € – Mehr als 50%?
@ H. Ropers
geplante Kosten 210 m²x 1.200 € = 252.000 €, diese Kosten werden um 130.000,- € überschritten. Da sind bei Ihnen 10 %?
Für mich sind das mehr als 50 % Kostenüberschreitung. -
Fehlerhafte Annahme: 130 €/m² – Kostenüberschreitung korrigiert
Habe das 'T' übersehen
Hallo Herr Peters,
nee, die Prozentrechnung klappt noch. Ich habe den Betrag fälschlicherweise als 130 € pro Quadratmeter gelesen. Ziehe alle oben gemachten Aussagen zurück. Da ist grob was schief gelaufen. Unglaublich ...
Gruß, -
Baukosten Zweifamilienhaus: 1.200 €/m² für gehobene Ausstattung?
Dass die Kostenschätzung, ...
um die es sich bei der von Ihnen angegebenen Kalkulation handeln dürfte, sich um 130.000 € erhöhen soll, ist ersten nicht nachvollziehbar und deren Gründe gehen zweitens auch nicht aus Ihrer Beschreibung hervor.
Für 1.200 EUR/m² werden Sie, bei einem Zweifamilienhaus keine gehobene Ausstattung bekommen, insbesondere, wenn das Gebäude auch noch unterkellert sein sollte. Insofern dürfte sich Ihr Architekt mit Baukosten nicht besonders auskennen, was diesem ggf. anzulasten sein könnte.
Heikler wäre der Fall, wenn diese Baukostenerhöhung erst im Zuge des Kostenanschlags, also nach Ausschreibung und mittels der eingegangenen Angebote der Firmen ermittelt worden wäre.
In diesem Falle würde ich Ihnen empfehlen einen Fachanwalt für Baurecht zu Rate zu ziehen, da es sich hierbei aller Wahrscheinlichkeit nach um einen Planungsfehler des Architekten handeln dürfte und dieser seinen treuhänderischen Verpflichtungen Ihnen gegenüber dann m.E. nicht ausreichend nachgekommen ist.
MfG
Ralph Kaiser -
Baukosten: Definition 'gehobene Ausstattung' vs. Bauherrenwunsch
laiensenf
Bei Bauplanenden und Bauherren ist der Begriff "gehobene Ausstattung" sehr oft mit völlig unterschiedlicher Wertigkeit belegt.
Während der Planer unter gehobener Ausstattung vom Standard um EINE Nummer nach oben abweichende Ausstattung meint, glaubt der Bauherr meist gehoben sei die Luxusklasse. (Whirlpool statt Badewanne für 250 € nur mal als krasses Beispiel)
Da könnte es schon Haken.
Wo's auch noch Haken kann ist der Punkt, dass 1200 eigentlich nur die reinen Baukosten sein können ohne JEGLICHE Nebenkosten, wie alle möglichen Planer (schicke Hausnummer), Anschlüsse usw. usf. -
Gehobene Ausstattung: Türen, Fenster, Holzboden – Kostenfaktoren
Ausstattung nicht das Problem
Unter gehobener Ausstattung verstehe ich nicht Whirlpool etc. Sondern z.B. etwas bessere Türen, Fenster mit innenliegenden Sprossen. (bei uns Mehrkosten von ca. 1000,00 €. für alle Fenster. Holzboden in allen Zimmern außer Bad. Mehrkosten da man dann keinen Teppich mehr kaufen muss rellativ gering. Außerdem war bereits alles besprochen was wir an Wünschen haben. Der Architekt sprach sogar von Holzfenstern aber die wollen wir gar nicht und außerdem wäre das ja noch teurer. Aber eine Heizung und Mauern sollte ein Haus schon haben. Und das sind ja schon fast 180 T €. -
Baukosten: Baunebenkosten von 40.000 € zusätzlich kalkulieren
Baunebenkosten
Ich habe noch was vergessen. Die Baunebenkosten sind nicht in der Summe enthalten. Diese liegen nach Angaben des Architekten ohne sein Honorar bei ca. 40 T €. Das wurde von mir auch immer so gerechnet. Auch das im Garten noch keine Blumen stehen werden ist mir klar. Und das Grundstück ist auch extra. -
Architektenfehler: 50% Kostensteigerung nach Entwurf – Inakzeptabel?
Von einem
halbwegs guten Architekten sollte man erwarten können, dass er, wenn im Vorgespräch von ca. 250.000,- € Baukosten ausgegangen wird, diesen Kostenrahmen bei Erstellung des Entwurfs im Auge behält.
Eine Korrektur nach Entwurf um 50 % nach oben lässt entweder darauf schließen, dass die erste Schätzung "ins Blaue" erfolgte, oder der Entwurf ohne Rücksicht auf Kosten erstellt wurde.
Beides wäre ein Fehler. -
Baukostenkontrolle: 619 €/m² – Kostenlimit fixieren!
noch mehr Laie
Habe zum gleichen Thema schon Schmerzensgeld bezahlt. 130000 € auf 210 m² sind 619 €/m²! Das ist nicht wenig.
Ich meine in Phase 2 sei eine Abweichung von 30 % zulässig. Hier sprechen wir aber von 50 %.
und:
1.) Der Markt bestimmt den Preis (Angebot und Nachfrage)
2.) Sie bestimmen die Kosten (Wünsch Dir was)
3.) Es wird teuerer als geplant.
4.) Kostenkontrolle, Kostenkontrolle und nochmal Kostenkontrolle. Damit es nicht zum Desaster wird.
5.) Fixieren Sie schriftlich ein Limit! Damit wird der Architekt Sie zügeln! (Hat bei mir nicht geklappt, s.o.)
Grüße -
Kostenabweichung: 30% in Phase 2 – Immer eine Frechheit?
Ich meine in Phase 2 sei eine Abweichung von 30 % zulässig ...
Hallo,
mal vorsichtig nachgefragt, warum?
Sterndeuter kann ich auch sein.
Egal, wie hoch die Bausumme ist, auch 30 % nach oben ist einfach eine Frechheit.
Gruß Lukas,
der es mal wieder nicht versteht. 😉 -
DIN 276: Toleranzrahmen für Kostenschätzung in Bauphasen
Toleranzrahmen
Es sind nachfolgende Kostenermittlungsarten nach DINAbk. 276 zu erstellen.
In Leistungsphase 2 (Vorplanung) die Kostenschätzung Toleranz bis 30 %
In Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) die Kostenberechnung Toleranz 20 bis 25 %
In Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) die Kostenschätzung Toleranz 5 bis 10 %
In Leistungsphase 8 (Objektüberwachung) die Kostenfeststellung
Bei den Toleranzen handelt es sich um Faustregeln aus der Kommentarliteratur.
Der BGH bezeichnet diese als "weitgehend unzulässige Verallgemeinerung der vom BGH in Einzelfallentscheidungen angenommenen Prozentsätze zu dem allgemein gültigen Toleranzrahmen.
Wichtig ist, ob mit dem Architekten eine Kostenobergrenze vereinbart wurde. Des weiteren muss dem Architekten Gelegenheit gegeben werden, durch Planungsänderung die Baukosten zu senken.
Eines würde mich jedoch noch interessieren, ob es irgendwo in Deutschland um 1.200,- €/m² möglich ist ein Zweifamilienhaus mit gehobener Ausstattung herzustellen, im Raum Stuttgart auf alle Fälle nicht.
viele Grüße
Klaus Bellmann -
Kostenanschlag: Leistungsphase 7 – Toleranz 5 bis 10%
In Leistungsphase 7 Kostenanschlag
Entschuldigung,
in Leistungsphase 7 (Mitwirkung bei der Vergabe) muss es heißen der Kostenanschlag, Toleranz 5 bis 10 %
viele Grüße
Klaus Bellmann -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Architektenkosten Zweifamilienhaus: Kalkulation & Kostenfallen
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die unerwartete Kostensteigerung beim Bau eines Zweifamilienhauses. Bauherren und Experten diskutieren über die Angemessenheit von Architektenhonoraren, die Definition von "gehobener Ausstattung" und die Einhaltung von Kostenrahmen. Die Bedeutung einer detaillierten Bauplanung und realistischen Kalkulation wird hervorgehoben.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Eine Kostenüberschreitung von 50% nach der Entwurfsphase deutet auf Planungsfehler oder eine unzureichende Kostenschätzung hin, wie im Beitrag Architektenfehler: 50% Kostensteigerung nach Entwurf – Inakzeptabel? erläutert wird. Dies sollte unbedingt mit dem Architekten geklärt werden.
💰 Zusatzinfo: Baunebenkosten, die oft übersehen werden, können bis zu 40.000 € zusätzlich zu den reinen Baukosten betragen, wie im Beitrag Baukosten: Baunebenkosten von 40.000 € zusätzlich kalkulieren erwähnt wird. Diese sollten von Anfang an in die Kalkulation einbezogen werden.
📊 Zusatzinfo: Die DIN 276 definiert Toleranzrahmen für Kostenschätzungen in verschiedenen Leistungsphasen. In der Vorplanung (Phase 2) liegt die Toleranz bei bis zu 30%, wie im Beitrag DIN 276: Toleranzrahmen für Kostenschätzung in Bauphasen beschrieben.
✅ Zusatzinfo: Eine klare Definition der "gehobenen Ausstattung" ist entscheidend, um Missverständnisse zwischen Bauherren und Planern zu vermeiden, wie im Beitrag Baukosten: Definition 'gehobene Ausstattung' vs. Bauherrenwunsch betont wird.
👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie die Kalkulation des Architekten detailliert und holen Sie gegebenenfalls eine zweite Meinung ein. Achten Sie auf eine realistische Einschätzung der Baukosten und Baunebenkosten. Weitere Informationen zur Kosteneinhaltung finden Sie im Beitrag Baukostenkontrolle: 619 €/m² – Kostenlimit fixieren!.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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