Architekten knebeln?
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Architekten knebeln?
Für unser Eigenheim (freist. Einfamilienhaus auf grüner bayerischer Wiese, also im Mmt. noch in der Erschließung befindliches Neubaugebiet) wollen meine Frau (die zwei kleinen Kinder sind hier zu vernachlässigen) und ich als Resultat vieler Gespräche, Beratungen u. dgl. bei Generalunternehmer's, Generalübernehmer's und Bauträgern einen Architekten beauftragen. (An dieser Stelle ist wohlmeinender Applaus gestattet *g*).
Nun geht es um die Vertragsgestaltung. Einen sympathischen, wohl ebenso kompetenten, gründlichen etc. Architekten haben wir im Blick, Gespräche nicht nur mit ihm, sondern auch den Bewohnern seiner Referenzobjekte geführt. Als Strategie habe ich mir - nach eifriger Lektüre des Forums hier sowie BGBAbk., HOAIAbk. u.ä. - Folgendes zurechtgelegt:
(i) Vertrag auf Grundlage des kommunalen Vertragsmusters, das m.E. auch für private Bauherren in Betracht kommt
(ii) stufenweise Beauftragung, d.h. zuerst LPh 1 bis 4, ab LPh 5 jede Stufe einzeln bis einschl. LPh 9, damit man ggf. das Architekturbüro wechseln kann
(iii) Pauschalierung der Nebenkosten auf höchstens 5 %, darin enthalten sein sollen Fahrten, Porto, Kopien alle Leitungsverzeichnisse, Pausen
(iv) Einzonierung nach "Zone 3 unterer Satz" wg. der o.g. grünen Wiese
(v) Außenanlagen sollten in den Grundleistungen mit vereinbart sein
(vi) Entwässerungsplan max. € 500,- + MwSt, den der Architekt auf jeden Fall verantworten muss
(vii) Ingenieurleistungen unter sonstige Vereinbarungen aufnehmen und den Text des Vertragsformulars streichen. In die sonstigen Vereinbarungen wird dann aufgenommen, dass die sonstigen Ing. -Leistungen in der Ausschreibung den ausführenden Firmen zugeordnet und von diesen mit dem Angebotspreis geleistet werden, also etwa Statik, Standsicherheitsnachweis, Haustechnische Ing. -Leistungen, Wärmeschutzberechnung, Bauphysik.
(viii) Das Büro wird von einem Architektenehepaar geführt, die sonst keine Mitarbeiter mehr haben. Wie sieht es im Falle von Krankheit, Urlaub etc. während der Planungs- / Bauzeit (Planungszeit, Bauzeit) aus? Kann man das vertraglich regeln?
Ich bin mir sicher, dass ich als bautechnischer und juristischer Laie das ein oder andere vergessen, nicht berücksichtigt oder vielleicht auch falsch verstanden habe. Aber es wäre mir eine große Hilfe, Kommentare der geneigten Leserschaft und des Fachpublikums zu erhalten.
Vergelt's Gott dafür!
-
Was hat ...
die grüne Wiese mit der Honorarzone zu tun? HZ geht nach dem Gebäude, nicht nach dem Bauplatz (außer Hanggrundstück und Bodengrund)
Insgesamt klingt der Text nach "Architekt knebeln". Wenn der Architekt nicht erst seit gestern im G'schäft ist, wird er wissen, wo er diese Knebel "reinholen" kann. JUnd dann sind Sie die gekniffenen.
;-(.
Sie wollen alles, aber zum halben Preis. SSV + WSV gibt es in der Architektur nicht. Ich hoffe Ihr Architekt riecht den Braten und geht entsprechend mit Ihnen um. -
Sehr geehrter Herr Dühlmeyer, hatte ich nicht erwähnt, ...
Sehr geehrter Herr Dühlmeyer,
hatte ich nicht erwähnt, dass ich Laie bin? Warum dann so harsch reagieren? Seien Sie doch froh, dass ich nicht völlig unbeleckt dem erstbesten Allesversprecher auf den Leim gehe. Und da ich Ihren Referenzen entnehme, dass Sie alles andere als unqualifiziert sind, hätte mir fürs erste ein _konstruktiver_ Verbesserungsvorschlag auch genügt.
Des weiteren bin ich weder mit Ihnen noch mit meinem avisierten Architekten auf Konfrontation aus. Ich will als Bauherr nur auf der sicheren Seite sein. Wenn Sie nun der Meinung sind, dass ich ZU sicher sein will, dann erklären Sie mir bitte, wie ich meine Ideen zur Vertragsgestaltung anders formulieren, organisieren, strukturieren soll. Immerhin hat Sprache immer die lästige Eigenschaft, deutungsbedürftig zu sein
Und natürlich soll diese anfanghaft "Auseinandersetzung" andere Leser hier nicht von ihren Meinungsäußerungen abhalten ... Danke! -
applaus ..
... wohlmeinend
und zwar für das "sichgedankenmachen".
ob das jetzt alles in genau dieser Form Sinn macht, ist eine andere Sache ..
Ralf, zu 3 ist ja schon mal nicht schlecht, wenn ich mir die weiteren Wünsche anschaue, sehe ich 2 szenarien:
a)
Qualität der a. Planung entspr. dem bh-Anspruch, Fachplanung sollen die
ausführenden Firmen machen: das umschreib ich nicht weiter
b)
engagierter und guter Architekt, der
ba)
unter gen. prämissen den Auftrag ablehnt
bb)
.. den Auftrag annimmt und im stillen kämmerlein mit dem Kopf gegen die
Wand haut?
bc)
.. den Bauherrn mit guten Argumenten (gibt's genug) auf die richtige
Schiene (integrierte Planung) bringt. -
Danke, Herr Sollacher, für Ihren Beitrag, aber schlauer bin ich leider immer noch nicht.
Welche Vertragsgestaltung macht denn "Sinn", oder besser: ist zweckmäßig? So dass ich zum einen nicht auf die Nase falle, zum anderen mir der Architekt gewogen bleibt und nicht "gezwungen" ist, mich zu bescheißen oder beim Knebeln den Spieß umzudrehen?
Zur von Ihnen genannten Integrierten Planung habe ich auf die Schnelle im Netz nichts allzu Aufschussreiches gefunden - meint das u.a. auch die Verzahnung bei der Beauftragung von LPh?
Bitte, bringen Sie mich auf die richtige Schiene! Keinesfall will ich nämlich mit gewissermaßen "sittenwidrigen" Vorschlägen beim Architekt auf der Matte stehen )
Grüße, -
zu den Punkten I bis VIII
Hallo Herr Liebel,
zu I:
das Vertragsmuster kenne ich nicht
zu II:
LPAbk. 6 und 7 getrennt zu beauftragen hat keinen Sinn. Ich würde LP 5-7 zusammen beauftragen. Zu diesem Zeitpunkt wissen Sie schon, ob Sie mit dem Architekten zu recht kommen. Jede LP einzeln zu beauftragen würde ich als Misstrauensantrag empfinden.
zu III:
Wenn die Baustelle weit vom Architekturbüro entfernt ist, dann kann man diese Kosten nicht so einfach in die Pauschale drücken.
zu IVAbk.:
Wenn das Gebäude da hineingehört, ist das in Ordnung.
zu V:
braucht nicht kommentiert zu werden
zu VI:
Halte ich für eine "normales" 1-Familienhaus zu knapp.
zu VII:
Statik, Standsicherheitsnachweis, Wärmeschutzberechnung, Bauphysik in die Hände der ausführenden Firmen zu legen halte ich für weder durchführbar noch sinnvoll. Was heißt Ingenieurleistungen unter sonstige Vereinbarungen aufnehmen?
zu VIII:
keine Ahnung
Das Verhältnis zwischen Architekt und Bauherr muss von gegenseitigem Vertrauen geprägt sein. Klare, vertragliche Regelungen widersprechen dem nicht. Permanentes Misstrauen (unterstelle ich Ihnen nicht) lässt so eine diffizile Beziehung scheitern.
Viele Grüße -
ein bisschen richtige Schiene
Was nicht geht, ist z.B. die Delegation der Statik und der Wärmeschutzberechnung an Firmen. Wie soll der Architekt Deckenstärken, Fundamentgrößen und Sparrendimensionen planen und ausschreiben, wenn es erst die Firmen ausrechnen sollen? Das Gleiche gilt für die wärmetechnische Dimensionierung der Bauteile. Integrale Planung: das oben Genannte muss spätestens zur LPh 3/4 in die Planung des Architekten integriert werden.
Wegen Krankheit können Sie - wie jeder Arbeitgeber - nicht kündigen, höchstens wenn die Arbeitsleistung krankheitsbedingt nicht kommt. Wenigstens müssen Sie nicht das Honorar 6 Wochen weiterzahlen ;)
Das Feilschen um ein paar Nebenkosten und darum, ob die Platten für die Terrasse mit dem Honorarsatz für Gebäude oder für Außenanlagen abgerechnet werden sollen, halte ich für nebensächlich. 3 Striche für die Terrasse 4*6 m und zwei für die Garagenzufahrt würde ich sogar umsonst malen, wenn ich die Arbeiten nicht ausschreiben und überwachen muss.
Und Zone III unten und "grüne Wiese" sind der Ausdruck dafür, dass Sie halt was Simples mit einfachen Anforderungen an die Planung haben wollen. Das sollte schon möglich sein.
Auch gegen die stufenweise Beauftragung würde ich als Architekt nichts einwenden. Hat schließlich zwei Seiten, so könnte auch ich nach der Eingabeplanung problemlos sagen "wissts was, habts mi gern".
Ein herzliches Segn's Gott! -
vii ..
... ist der Knackpunkt, wie vor beschrieben:
die Trennung von Gesamtplanung (Architekt) und Fachplanung funktioniert,
aber da besteht die erhöhte Wahrscheinlichkeit, dass blut und tränen
fließen (synonym für unnötigen ärger und überhöhte kosten)
nach meiner Erfahrung profitiert der Bauherr von starken Planern auf
seiner Seite - und das betrifft nicht nur den Architekten.
lesen sie malohne detaillierte Fachplanung wäre eine Ausschreibung mit vergleichbaren
Ergebnissen unmöglich gewesen und nur so konnten teure sprücheklopfer
aussortiert werden.
genauso verhält es sich mit qualifizierter Haustechnikplanung .. und die
Notwendigkeit frühzeitiger Baugrunduntersuchung bzw. das mit einem Verzicht
einhergehende Kostenrisiko wurde schon in früheren Beiträgen beleuchtet. -
Danke derweil ...
Meine Herren, Sie sind schnell! Meinen großen Respekt dafür, dass Sie offensichtlich mehr als nur ihre Mittagspause dazu benutzen, rigiden Vertragsschmieden wie mir auf die Sprünge zu helfen)
Ihre Antworten werde ich jetzt erst einmal inhalieren, dann darüber meditieren und, wenn Sie gestatten und immer noch willens sind, ggf. nochmals nachhaken.
Danke, Grüß Gott und herzliche Grüße,
M. Liebl.
PS: Sollten sich noch weitere Antworten einfinden, werde ich mir alle Mühe geben, auch diese zu beherzigen ...
-
Ausführlich
Harsch war ich, weil Überschrift und Text wunderbar zusammen pass (t) en (und so richtig bin ich auch noch nicht vom Gegenteil überzeugt)i) Vertrag auf Grundlage des kommunalen Vertragsmusters, das m.E. auch für private Bauherren in Betracht kommt
Es gibt Musterverträge von div. Architekt-Kammern. Die komm. Verträge, die ICH kenne, können Sie für Einfamilienhaus glatt knicken.(ii) stufenweise Beauftragung, d.h. zuerst LPh 1 bis 4, ab LPh 5 jede Stufe einzeln bis einschl. LPh 9, damit man ggf. das Architekturbüro wechseln kann
I. O., wenn Sie die Geduld mitbringen, wirklich erst die Ausführungsplanung KOMPL., dann LVAbk. KOMPL. usw. Eigentlich die Ideallösung, weil nach LPAbk. 6 ALLE Kosten (außer Ihren Änderungen) feststehen. An sonsten wie oben 5-7 als Paket.(iii) Pauschalierung der Nebenkosten auf höchstens 5 %, darin enthalten sein sollen Fahrten, Porto, Kopien alle Leitungsverzeichnisse, Pausen
Fairer ist folgende Regelung:
TK-Kosten z. Nachweis oder pauschal 2 %, Kopien und Pausen als Einzelnachweis zu ihren Lasten, Fahrtkosten bis 15 km sowieso im Honorar, Mehrkilometer hängt an der Strecke. Bei 16 wird keiner was sagen, bei 30 sollts schon was geben.(iv) Einzonierung nach "Zone 3 unterer Satz" wg. der o.g. grünen Wiese
DA kann Ihnen der Architekt an Hand der Punktetabelle genau darlegen, in welche HZ das Haus gehört!(v) Außenanlagen sollten in den Grundleistungen mit vereinbart sein
Geht es nur um ein paar Striche auf dem Lageplan, muss der Architekt ja sowieso grundsätzliche Überlegungen anstellen und zu Papier bringen.
Geht es aber um einen Freiflächenplan, ist das eine Riesen-Nummer, DAS wird keiner mitmachen.(vi) Entwässerungsplan max. € 500,- + MwSt, den der Architekt auf jeden Fall verantworten muss
Architekt's sind keine Zitronen) - auch wenn sie manchmal sauer sind -.
Oder verzichten Sie beim Haftungsfall auch auf einen Teil ihrer Ansprüche? Wohl nicht!(vii) Ingenieurleistungen unter sonstige Vereinbarungen aufnehmen und den Text des Vertragsformulars streichen. In die sonstigen Vereinbarungen wird dann aufgenommen, dass die sonstigen Ing. -Leistungen in der Ausschreibung den ausführenden Firmen zugeordnet und von diesen mit dem Angebotspreis geleistet werden, also etwa Statik, Standsicherheitsnachweis, Haustechnische Ing. -Leistungen, Wärmeschutzberechnung, Bauphysik.
Das geht gar nicht. Der Architekt braucht diese Unterlagen für den Bauantrag (außer Haustechnik). Er unterschreibt, dass er die in seine Planung EINGEARBEITET hat!
An sonsten Siehe Vorredner- ****
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Danke auch Ihnen, Herr Dühlmeyer, für Ihre nun ...
Danke auch Ihnen, Herr Dühlmeyer,
für Ihre nun doch relativ präzisen Anmerkungen, mit denen ich durchaus etwas anfangen kann. Ich wollte mich schon an meinen Vorurteilen gegen die "Preißn" ergötzen, als Sie gerade noch rechtzeitig dankenswerter Weise Obiges beigesteuert haben
Erlauben Sie, dass ich meinerseits auch noch ein paar Nachträge anführe, vielleicht hat dann der ein oder andere noch eine zündende Idee ...
ad (i): Die Mustervertr. der Architektenkammern kannte ich bislang nicht, nur den mittlerweile ja verworfenen Einheits-Architekten-Vertrag. Gute Idee.ad (ii): Mit wie viel mehr Geduld muss ich im Vergleich zur Komplettbeauftragung von LPh 5-7 aufbringen? Baubeginn sollte idealerweise (!) im frühen Frühling nächsten Jahres sein.
ad (iii): Was bitte heißt TK-Kosten? Und besteht nicht die Gefahr, dass solche Kosten ausufern - trotz Vertrauensverhältins? - Der Weg beträgt übrigens 19 km, also müssten 4 km vergütet werden, oder fällt das unter die Kulanz des A. bzw. einfach Vereinbarung?
ad (iv): Ich bin davon ausgegangen, dass ein Einfamilienhaus mit 2 Vollgeschossen, Keller, Carport/Garage, Wfl. ca. 170 m² unter die genannte HZ fällt. Aber gut, mal sehen, was der Architekt sagt.
ad (v): Um einen Freifächenplan geht es bestimmt nicht. Nur zeigt die Erfahrung mit den in meinem ersten Posting genannten Generalunternehmer etc., dass die Stufe bei der Haustür zwar noch mitgeplant wird, alles andere wie Terrasse, Einfahrt oder einfache Wege aber schon nicht einmal der Erwähnung Wert waren. Ein Haus ist ja mehr als die Summe seiner Teile ...
ad (vi): Wo würden Sie dann die Preisgrenze ziehen? Bei 700? 1000? Oder von welchen Faktoren hängt dieser Wert ab?
ad (vii): Verstanden und akzeptiert. Ich hatte ursprünglich den "Vorteil" darin gesehen, dass der Architekt die Gewährleistung an die Ausführenden abwälzen kann. Wahrscheinlich ein Denkfehler meinerseits ...
Ich freue mich schon auf weitere Anmerkungen, die Sache fängt an Spaß zu machen
Grüße, -
Erst doppelt ...
und nun ganz weg? Hä?
Wo ist my Beitrag? -
ich war es
das nennt sich 'von der Technik überrollt werden'
Ich bitte vielmals um Entschuldigung; vielleicht könnte man den Beitrag nochmal aus dem Gedächtnis rekapitulieren?!?! -
Gut, dass ich mir alle Beiträge gleich an ...
Gut, dass ich mir alle Beiträge gleich an Land gezogen habe, sodass es jetzt keine Mühe macht, Herrn Dühlmeyers Aussagen nachzureichen) )
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Wir Saupreißn ... 02.08.05
müssen gelegentlich noch arbeiten, um zu leben) ) )
TK = Telekommunikation
Einzelnachweis = Sie bekommen eine Liste mit Kosten und Verwendungszweck, z.B. LVAbk. Maurer 40 Seiten a 16 Kopien a 8 Ct ...Entwässerung
Lassen Sie sich vom Architekt - wenn er denn Entwässerung plant, machen nämlich nicht alle Kollegen - mal die Kosten aufgeben. Kann man so nicht sagen, aber 500 € wären ein Freundschaftspreis erster Güte.HZ: Ich habe gerade ein Einfamilienhaus im Endstadium, das ist entspannt HZ IVAbk. Mittelsatz. Aufwendig Konstruiert, Kaum Wände übereinander, techn. aufwendig usw. Kein Problem dahin zu kommen.
Den Architekt würden Sie mit einer solchen Vergabe sogar belasten, weil er ja die einzelnen Angebote der Firmen erstmal auf ein vergleichbares Niveau bringen müsste. Auweia. ICH würd mich weigern
.
Zeit: Hängt an der Auslastung des Architekten und an Ihrer Entscheidungsgeschwindigkeit. Von heute an bis Baubeginn April 2006 könnte klappen.
-
Puuh ...
Glück gehabt). Das mit meinem Gedächtnis ist altersbedingt so'ne Sache ). Da fehlt dann schon mal was 
.
Thanks für die "Wiederherstellung"
@ TU: War dein Scroll-Radl zu fix oder wie.
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@Ralf Dühlmeyer
ich kann mich nicht erinnern) ) ) ) ) )
Ebenfalls danke für die Wiederherstellung!
Den doppelten Beitrag habe ich dann ganz vorsichtig gepackt und in die Poubelle geschickt
-
Neuester Stand
Grüß Gott nochmal!
Ich möchte es nicht versäumen, Ihnen, Werte Planer, Architekten und Ratgeber, den letzten Stand der Dinge zukommen zu lassen und bitte dabei ggf. nochmals um "abschließende" Kritik.
Nach dem letzten Gespräch mit unserer Architektin sind wir so verblieben, dass wir einen "HOAI-Vertrag für Gebäude" abschließen, dessen Formular auf der 3. aktualisierten Fassung 2002 des Vertragsmusters des Verlags W. Kohlhammer basiert. Verfasser des Formulars ist ein gewisser RA Klaus Neufeld aus Weimar. Das aber nur nebenbei.
Die Architektin ist bereit, das Haus nach HZ III/unten einzugruppieren und uns ein Pauschalangebot zu machen. Letzteres hat sie von sich aus und aus freien Stücken vorgeschlagen. Es beläuft sich auf 15 T € zzgl. MwSt und einer Nebenkostenpauschale von 5 % zzgl. MwSt. Ich finde das ein SEHR faires Angebot für alle 9 LPh. Die LPh beauftragen wir in zwei Stufen, also erst 1-4, dann 5-9, wobei für die erste Stufe ein Drittel des o.g. Betrags anfällt.
In den vertraglichen Leistungen sind auch die Hausinstallationsangelegenheiten inbegriffen. Lediglich den Statiknachweis macht die Architektin nicht, wir bekommen aber vom Statiker ebenfalls einen guten Pauschalpreis angeboten. Auch um das Bodengutachten kümmert sich die Gute; die Kosten sind natürlich von uns extra zu tragen.
Für meinen Teil denke ich, dass wir jetzt auf einem guten Weg sind, zumal das Vertrauensverhältnis besteht ...
Wenn Sie nun dazu noch Kommentare, Anregungen, Rügen o.Ä. haben, bitte ich - wie oben angedeutet - um zahlreiche und rasche Antworten, damit wir so richtig "angreifen" können und im Herbst nächsten Jahres im Eigenheim wohnen.
Herzlichen Dank und ebensolche Grüße
M. Liebl.