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Kostenschätzung zu hoch?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Kostenschätzung zu hoch?

Hallo,
ich beabsichtige dieses Jahr ein 2-FH mit Carport und Keller in BaWü zu bauen.
Leistungsphase 1-4 sind vollbracht, wobei die Kostenberechnung gemäß LPAbk. 3 noch ansteht (Bauantrag wurde wegen Kürzung der Eigenheimzulage vorgezogen und noch Ende Dezember eingereicht).
Nun fordert mein Architekt eine erste Abschlagszahlung, die einen Leistungsstand nach § 15 HOAIAbk. von 15 % entspricht. Die Zahlung soll auf Grundlage der Kostenschätzung basieren die der Architekt mir erst nach mehrmaligen Forderungen am Tage der Baueingabe ausgehändigt hat. Die Kostenschätzung finde ich allerdings etwas überzogen.
Doch zunächst ein paar Angaben zum Haus:
Gebaut wird in Massivbauweise mit dem Poroton T9. Der Grundriss des Hauses ist etwas aufwändiger (Winkelhaus mit Zwerchhaus, 2 Spitzgauben und viel Glas. Eine Wohnung (89 m²) soll eine mittlere bis gehobene Ausstattung erhalten (Granitfliesen, Fertigparkett, Fußbodenheizung). Die zweite Wohnung soll eher eine "Standard"-Ausstattung bekommen (Heizkörper, Laminat evtl. Fertigparkett). Im Keller (Nutzfläche 87 m²) soll ein Raum (17 m²) noch als Büro genutzt werden. Der umbaute Raum des Hauses beträgt ca. 1008 m³. Ob der Keller gemauert oder als Fertigkeller ausgeführt wird steht noch nicht fest. Probleme mit
Grundwasser gibt es nicht. Geheizt wird mit Gas.
Die Nettobaukosten des Gebäudes mit Außenanlagen (ohne Grundstück und Nebenkosten wie Architektenhonorar, Statiker etc.) belaufen sich nach Kostenschätzung auf 310 000 €. Das ergibt 308 € / m³ BRI (ohne MwSt.) bzw. 357 € / m³ mit MwSt. Wenn ich die geschätzten Landschaftsbauarbeiten (15 000 €) noch abziehe, komme ich immer noch auf ca. 293 € / m³ (ohne MwSt.) bzw. 340 € / m³ (mit MwSt.).
Ist dieser Kubikmeterpreis für BaWü realistisch? Ich ging bisher immer von einem Kubikmeterpreis von ca. 300 € (inkl. MwSt. / ohne Nebenkosten) für eine mittlere bis gehobene Ausstattung aus.
Als ich meinen Architekten auf die mir zu hoch erscheinende Kostenschätzung ansprach, meinte er nur lapidar "das passt schon, ich mach das schließlich nicht zum ersten Mal! ".
Einige Kostengruppen wurden auch ziemlich pauschaliert z.B. Mauererarbeiten (109 500 € o. MwSt.) darin enthalten: Baustelleneinrichtung, Erdarbeiten, Verbauarbeiten, Beton- und Stahlbetonarbeiten (Betonarbeiten, Stahlbetonarbeiten), Abdichtungsarbeiten, Entwässerungskanal- und Drainagearbeiten.
Ich kann das als Laie nicht ganz nachvollziehen. Da ich die Kostenschätzung erst am Tage der Baueingabe (Ende Dezember) erhalten habe, konnte ich die Schätzung vor Unterzeichnung nicht genauer prüfen.
Vom finanziellen her kann ich mir das Haus inkl. Nebenkosten gerade noch leisten. Allerdings ohne Einberechnung eines Puffers.
Vor der Planung habe ich dem Architekten meinen finanziellen Rahmen gesagt, den er jetzt um 30 000 € überschritten hat. Falls die Endkosten nun über der Kostenschätzung liegen sollten, hätte ich ein Problem.
Ist die Kostenschätzung tatsächlich zu hoch oder eher realistisch angesetzt? Ist eine Abrechnung der Abschlagszahlung auf Basis der noch nicht erbrachten Kostenberechnung vorzuziehen?
Für jede Anregung wäre ich sehr dankbar.
Viele Grüße,
Marco
  • Name:
  • M.M.

  1. BaWü ist groß

    Servus,
    Ihr Bundesland ist recht groß und hat bei den Baupreisen auch eine recht große Bandbreite.
    Vor allem in den Ballungsräumen am Neckar und Rhein sind die Preise möglich und können sogar überschritten werden.
    Ohne genauere Ortsangaben sind die Daten schwer einzuschätzen.
    Anders Thema:
    In einem anderen Beitrag habe ich mich dazu kurz ausgelassen, das Bauen ein Vorgang ist, der ein Höchstmaß an Kommunikation erfordert. Ihr Architekt scheint davon nicht all zu viel zu halten.
    Darüber sollte man nachdenken ...

  2. Region

    Hallo Michael,
    Der Bauplatz liegt in der Neckar-Alb Region, jedoch nicht direkt auf der Alb.
    Ich bin nur etwas verunsichert, da ein anderer Architekt mir im Acquisitiongespräch etwas von ca. 250  -  300 €/m³ inkl. MwSt. gesagt hat. Es könnte aber auch sein, dass dieser den Kubikmeterpreis bewusst heruntergedrückt hat um den Auftrag zu erhalten.
    Vielen Dank
    • Name:
    • M.M.

  3. Heikle Sache

    Servus,
    da haben Sie eine große Bandbreite.
    Das die Baukosten von einem Architekten runtergerechnet werden, sollte eigentlich nicht sein, glaube ich auch nicht.
    Irgendwann rächt sich so ein Vorgehen immer.
    Um die Kosten im Griff zu halten hilft nur:
    • vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Architekten
    • detaillierte, genaue Kostenermittlung
    • exakte, detaillierte Werkplanung
    • saubere Bauablaufplanung
    • gute Leistungsverzeichnisse
    • Zeit für die Vergabe

    Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen!
    Damit vergeuden Sie am meisten Geld.

  4. Kostenschätzung ...

    Kostenschätzung ist so eine Sache, da gibt es viele (auch Profis) die sich mal verhauen.
    Grundsätzlich ist der Aussage von Herrn Liebler beim jetzigen Stand der Dinge nicht viel hinzuzufügen.
    Drei Dinge vielleicht:
    Statistisch dürfte Ihr Haus ein Zwischending der Kat-B und Kat-C sein  -  analog zur ersten Kostenschätzung Ihres Architekten zw. 250  -  300 € / m³.
    M.E. rechnet sich Ihr Architekt erst mal auf die sichere Seite  -  auch legitim.
    Als Generalunternehmer wäre es wohl machbar, Ihr Haus ohne Schmerzen für beide Seiten für ca. 1250 € / m² Wohnfläche + 15 % Generalunternehmer-Zuschlag zu erstellen  -  wobei man dann auch wieder bei ca. 290.000 € ankommt.
    Ganz wichtig  -  gute, vollständige Gewerkeausschreibungen und viiieeel Zeit lassen  -  der Markt regelt einiges ...
    Gruß

  5. @Michael @Achim

    Vielen Dank für die Ratschläge.
    Gruß Marco
    • Name:
    • M.M.

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