Bau ohne Objektüberwachung & Dokumentation: Risiken, Alternativen & Kosten?
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Bau ohne Objektüberwachung & Dokumentation: Risiken, Alternativen & Kosten?

Hallo,
wir haben Ende des Jahres ein Grundstück erworben und auch den Bauantrag rechtzeitig abgegeben. Die Durchführung hat für die Leistungsphasen 1-4 unserem Architekten erledigt. Dies wird gem. der HAOI abgerecht. Nun hat uns der Architekt einen Vertrag zukommen lassen in der die restlichen Leistungsphasen aufgeführt sind. Da die Objektüberwachung und Dokumentation ca. 35 % betragen, möchten wir diese nicht übertragen. Was ist eure Meinung?
Desweiter interessiert mich, ob ein Bauleiter zwingend nötigt ist. Kann ich dem Architekt die Bauleiterfunktion übertragen und die Objektüberwachung weglassen?
  • Name:
  • Andreas
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Fehlende Baudokumentation kann im Streitfall mit Handwerkern oder bei späteren Schäden zu erheblichen Problemen bei der Beweisführung führen.

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    Ich verstehe, dass Sie überlegen, auf Objektüberwachung und Dokumentation zu verzichten. Das kann Einsparungen versprechen, birgt aber erhebliche Risiken.

    🔴 Gefahr: Ohne Objektüberwachung steigt das Risiko von Baumängeln und Fehlern erheblich. Die Dokumentation ist wichtig, um später Verantwortlichkeiten klären zu können.

    Ich empfehle, die Objektüberwachung nicht komplett zu streichen, sondern zu überlegen, wie sie effizienter gestaltet werden kann. Eventuell können Sie bestimmte Leistungsphasen selbst übernehmen oder einen erfahrenen Bauleiter hinzuziehen.

    Ein Architekt kann die Bauleiterfunktion übernehmen, wenn er die entsprechenden Qualifikationen und Erfahrungen besitzt. Dies sollte im Vertrag klar geregelt sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Bausachverständigen beraten, um die Risiken und Alternativen in Ihrem konkreten Fall abzuwägen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Objektüberwachung
    Die Objektüberwachung ist die Überwachung der Bauausführung auf Übereinstimmung mit den Plänen, Genehmigungen und Verträgen. Sie ist in der HOAIAbk. (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) als Leistungsphase 8 definiert.
    Verwandte Begriffe: Bauleitung, Bauüberwachung, Baucontrolling
    Baudokumentation
    Die Baudokumentation ist die systematische Erfassung und Aufzeichnung aller relevanten Informationen über ein Bauvorhaben. Sie dient als Nachweis für die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten und kann im Streitfall als Beweismittel dienen.
    Verwandte Begriffe: Bautagebuch, Bauakte, Protokoll
    HOAI
    Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Planungs- und Bauüberwachungsleistungen.
    Verwandte Begriffe: Leistungsphasen, Architektenhonorar, Ingenieurhonorar
    Bauleiter
    Der Bauleiter ist für die Organisation und Überwachung der Baustelle verantwortlich. Er koordiniert die beteiligten Unternehmen und sorgt für die Einhaltung der Bauvorschriften.
    Verwandte Begriffe: Objektüberwacher, Bauüberwacher, Polier
    Baumangel
    Ein Baumangel ist eine Abweichung von den vertraglich vereinbarten Leistungen oder den anerkannten Regeln der Technik. Er kann zu Schäden am Gebäude führen und die Nutzung beeinträchtigen.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Gewährleistung, Mängelrüge
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte für Bauwesen, der über besondere Fachkenntnisse und Erfahrungen verfügt. Er kann beispielsweise zur Begutachtung von Baumängeln oder zur Beratung bei Bauvorhaben hinzugezogen werden.
    Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Experte
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen sind die einzelnen Abschnitte eines Bauvorhabens, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Sie sind in der HOAI definiert und dienen als Grundlage für die Honorarberechnung.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Architektenleistung, Ingenieurleistung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist Objektüberwachung beim Bauen?
      Die Objektüberwachung (Leistungsphase 8 der HOAI) umfasst die Überwachung der Bauausführung auf Übereinstimmung mit den Plänen, Genehmigungen und Verträgen. Sie beinhaltet auch die Koordination der beteiligten Unternehmen und die Rechnungsprüfung.
    2. Warum ist Baudokumentation wichtig?
      Die Baudokumentation dient als Nachweis für die ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten. Sie umfasst unter anderem Bautagebücher, Fotos, Protokolle und Abnahmeprotokolle. Im Streitfall kann sie entscheidend sein, um Ansprüche geltend zu machen oder abzuwehren.
    3. Kann ich als Bauherr die Objektüberwachung selbst übernehmen?
      Grundsätzlich ist es möglich, die Objektüberwachung selbst zu übernehmen, wenn Sie über ausreichend Fachkenntnisse und Zeit verfügen. Ich rate jedoch davon ab, da die Objektüberwachung eine komplexe Aufgabe ist, die viel Erfahrung erfordert.
    4. Was kostet eine professionelle Objektüberwachung?
      Die Kosten für die Objektüberwachung richten sich nach der HOAI und betragen in der Regel einen bestimmten Prozentsatz der Baukosten. Die genauen Kosten hängen von der Komplexität des Bauvorhabens und dem Umfang der Leistungen ab.
    5. Was passiert, wenn Baumängel auftreten, die nicht dokumentiert wurden?
      Wenn Baumängel auftreten, die nicht dokumentiert wurden, ist es schwierig, die Ursache und den Verantwortlichen festzustellen. Dies kann zu langwierigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen.
    6. Welche Qualifikationen sollte ein Bauleiter haben?
      Ein Bauleiter sollte über eine fundierte Ausbildung im Bauwesen (z.B. als Architekt oder Bauingenieur) sowie über mehrjährige Berufserfahrung verfügen. Er sollte außerdem über gute Kenntnisse im Baurecht und in der Bautechnik verfügen.
    7. Kann der Architekt gleichzeitig die Planung und die Bauleitung übernehmen?
      Ja, der Architekt kann grundsätzlich sowohl die Planung als auch die Bauleitung übernehmen. Dies ist sogar oft sinnvoll, da er die Planung am besten kennt. Allerdings sollte im Vertrag klar geregelt sein, welche Leistungen der Architekt in welcher Phase erbringt.
    8. Welche Alternativen gibt es zur klassischen Objektüberwachung?
      Alternativ zur klassischen Objektüberwachung können Sie beispielsweise einen Bausachverständigen mit der baubegleitenden Qualitätskontrolle beauftragen. Dieser prüft regelmäßig die Ausführung der Arbeiten und weist auf Mängel hin.

    🔗 Verwandte Themen

    • Bauleitung vs. Objektüberwachung
      Unterschiede und Gemeinsamkeiten der beiden Funktionen.
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      Eine Checkliste für die vollständige Dokumentation eines Bauprojekts.
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    • Die Rolle des Bausachverständigen
      Wann ist es sinnvoll, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen?

  2. HOAI: Informationen zur Objektüberwachung im Bauwesen

    Foto von Horst Schmid

    Objektüberwachung
    lesen Sie doch z.B. unter

  3. Bauleitung vs. Objektüberwachung: Aufgaben & Verantwortlichkeiten

    Objektüberwachung
    Servus,
    Entschuldigung bitte, aber die Fragestellung ist Nonsens.
    In verschiedenen Bundesländern sind Bauleiter vorgeschrieben, das kann natürlich auch Ihr Architekt machen. Das ist dann die Objektüberwachung.
    Bauleitung nach Landesbauordnung ist die Objektüberwachung.
    Vielen ist vielleicht nicht bewusst, das der Bauleiter mit seiner Unterschrift die ordnungsgemäße Errichtung des Gebäudes bescheinigt und damit eine erhebliche Verantwortung und Haftung auch strafrechtlich übernimmt.
    Und das soll er ohne Bezahlung?
    Überdenken Sie bitte die Sache!
    Was sind die 35 % Honoraranteil, wenn Sie damit (hoffentlich) eine Bauüberwachung erhalten, die:
    • Einhaltung der Statik kontrolliert
    • Mängel verhindert, aufzeigt und beseitigen lässt
    • Ihnen hoffentlich weitere Fragen oder Hilferufe in diesem Forum erspart.
    • Sie ein g'Scheit gebautes Haus erhalten

  4. Objektüberwachung: Aufgaben, Pflichten und Verantwortlichkeiten

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    jetzt geht es durcheinander
    Der Bauleiter nach Landesbauordnung hat ausschließlich darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht, den Eingeführten technischen Baubestimmungen ETB und den genehmigten Bauvorlagen entsprechend ausgeführt wird. Arbeitsgrundlagen:
    • die Landesbauordnung
    • ca. 700 Normen und Richtlinien (ETB, Bauregelliste A1)
    • die Eingabeplanung des Entwurfsverfassers im Maßstab 1:100.

    Pflichtverstöße werden als Ordnungswidrigkeit geahndet.
    Die Objektüberwachung des Architekten schließt diese Tätigkeit ein. Der überwiegende Part der Objektüberwachung besteht aber darin, die Ausführung des Objekts auf Übereinstimmung mit den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen sowie mit den anerkannten Regeln der Technik zu überwachen. Dazu kommt die terminliche Koordination, die Aufmaß- und Rechnungsprüfung (Aufmaßprüfung, Rechnungsprüfung) und die Kostenverfolgung. Arbeitsgrundlage:
    .- über 2000 Normen und Richtlinien

    • die Werk- und Detailplanung (Werkplanung, Detailplanung) im Maßstab 1:50 bis 1:1
    • die Leistungsverzeichnisse
    • die Bauverträge.

    Pflichtverstöße aus dem zweiten, überwiegenden Part führen zu Schadensersatzansprüchen des Auftraggebers.

  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Hinweis: Nachfolgender Text wurde von einem KI-System erstellt - überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung.

    Bauleitung, Objektüberwachung & Baudokumentation: Risiken und Alternativen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Notwendigkeit von Objektüberwachung und Baudokumentation, die Aufgabenverteilung zwischen Architekt und Bauleiter, sowie die damit verbundenen Verantwortlichkeiten und Haftungsfragen. Es wird betont, dass die Bauleitung nach Landesbauordnung oft der Objektüberwachung entspricht und die Einhaltung von Normen und Richtlinien sicherstellt. Die korrekte Ausführung gemäß den genehmigten Bauvorlagen ist essentiell. Die Beauftragung eines Architekten mit der Objektüberwachung kann sinnvoll sein, um Baumängel zu vermeiden und die Einhaltung der Statik sicherzustellen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauleitung vs. Objektüberwachung: Aufgaben & Verantwortlichkeiten wird darauf hingewiesen, dass in einigen Bundesländern Bauleiter vorgeschrieben sind und die Fragestellung somit relevant ist. Die Verantwortung und Haftung des Bauleiters sollten nicht unterschätzt werden.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag HOAI: Informationen zur Objektüberwachung im Bauwesen verweist auf die HOAIAbk. als wichtige Informationsquelle für die Aufgaben und Honorare der Objektüberwachung. Die HOAI regelt die Leistungsphasen und die damit verbundenen Kosten.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Verzicht auf Objektüberwachung und Baudokumentation birgt erhebliche Risiken, da die Einhaltung von Baurecht, technischen Baubestimmungen und genehmigten Bauvorlagen nicht gewährleistet ist. Dies kann zu Baumängeln, Ordnungswidrigkeiten und Haftungsansprüchen führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten sich umfassend über die Aufgaben und Verantwortlichkeiten der Objektüberwachung informieren und die Beauftragung eines qualifizierten Architekten oder Bauleiters in Erwägung ziehen. Die Einhaltung der HOAI und der Landesbauordnung ist dabei von großer Bedeutung. Weitere Informationen zur Objektüberwachung finden Sie im Beitrag Objektüberwachung: Aufgaben, Pflichten und Verantwortlichkeiten.

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