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Welche Entscheidungen bis zum Bauantrag
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Welche Entscheidungen bis zum Bauantrag

Hallo NG,
nachdem ich nun seit einigen Wochen sehr interessiert und fasziniert hier mitlese, brauche ich doch mal den Rat der hier versammelten Experten.
Wir haben nun relativ kurzfristig (im August) beschlossen, ein Einfamilienhaus zu bauen. Glücklicherweise haben wir auch in ganz kurzer Zeit ein schönes Grundstück gefunden. Es liegt in einer Eigenheimsiedlung, die schon zu über 90 Prozent bebaut ist. Unser Baupartner wäre ein "Wohnbau"-Unternehmen (Bauträger?), der aber schon viele Häuser dort gebaut hat und der keinen schlechten Ruf hat. Nun wollen wir versuchen, noch diese Jahr den Bauantrag zu stellen und uns noch die Eigenheimzulage zu sichern (für den Fall, dass sich die Politiker doch noch einig werden).
Mein Problem ist nun folgendes: Nachdem wir schon drei Gespräche mit dem Geschäftsführer / Architekten hatten und der Grundriss die von uns gewünschte Form annimmt, stellt sich mir die Frage, welche Faktoren noch alle bedacht / entschieden werden müssen, damit wir den Bauantrag stellen können. Wenn z.B. beim Thema Heizung bisher mit einer einfachen Gastherme unter dem Dach entwickelt wurde und wir uns für eine Solaranlage mit Heizungsunterstützung entscheiden wollten, könnte diese aus Höhen- und statischen Gründen nicht mehr unters Dach und müsste ins EGAbk. (kein Keller). Das ist doch aber sicher für den Bauantrag wesentlich und kann nicht mehr hinterher umentschieden werden. Auf mein Nachfragen hin, welche Themen wir noch diskutieren / entscheiden müssen, bekam ich als Antwort, dass das alles in der BLB beschrieben ist. Irgendwie habe ich das Gefühl, dass wir dort eher zu einer schnellen Unterschrift überredet werden sollen als dass dort eine umfassende und transparente Planung zu bekommen.
Deshalb nochmal die Frage: Welche Themen müssen noch vor Bauantragstellung bedacht/entschieden werden und welche haben Zeit (während der Bewilligungsphase bzw. danach)? (Heizung, Finanzierung, ...)
Schon einmal herzlichen Dank für die Antworten im Voraus.
Matthias
  • Name:
  • Matthias Peschel

  1. @Herrn Peschel

    Foto von Lieselotte Tussing

    der Titel ist eigentlich nicht so entscheidend, bitte beim nächsten Mal den Beitrag nicht deshalb schließen.
    Eine Antwort war bereits da  -  siehe
    • Name:

  2. Was bedeutet:

    "Unser Baupartner wäre ein "Wohnbau"-Unternehmen (Bauträger?) "? Können sie das Grundstück nur über den Bauträger erwerben oder sind sie frei in der Wahl der Baufirma?
    Wie schon gesagt, "Made in Eile" hat keinen guten Ruf.

  3. Eigentlich sind wir frei in der Wahl des ...

    Eigentlich sind wir frei in der Wahl des Bauträgers. Das Grundstück haben wir über einen Makler. Der Arbeitet jedoch mit diesem Bauträger zusammen und hat uns damit quasi den ersten Kontakt vermittelt. Wir könnten jedoch auch einen anderen wählen. Wir versprechen uns jedoch von dem Bauträger insofern Vorteile, da dieser in der Eigenheimsiedlung schon viel gebaut hat, dass auch entsprechende Vorkenntnisse vorhanden sind (z.B. Grundwasser, ...). Außerdem können wir uns bei seinen anderen Objekten ein Bild von der Ausführung und Qualität seiner Arbeit machen.
    Matthias

  4. Verstehe

    Foto von Bernhard Kuner

    ich richtig, dass Sie der Meinung sind, der Bauträger wäre gut, obwohl Sie quasi keine Ahnung haben, was Sie für Ihr Geld erhalten?
    Wenn Sie sich selbst so unter Zeitdruck setzen  -  Bauantrag noch dieses Jahr  -  sollten Sie sich einen kompetenten Partner suchen, der mit Ihnen in einem Boot sitzt. Einen, der Sie berät und nicht nur Ihr Bestes (= Geld) will. Ein bisschen Zeit müssen Sie natürlich investieren und sich vorher drüber klar werden, was Sie an entscheidenden Teilen (Heizung etc.) wohin haben wollen.
    Nur, dafür müssen Sie sich auch selbst sensibilisieren. Gucken Sie sich mal im Architekten-Forum hier um, wie man an das Projekt Hausbau drangehen kann, wenn man es als Projekt oberster Priorität einstuft.
    Sollten Sie dann nicht zum Bauen mit einem Architekten tendieren, fordern Sie die notwendigen Leistungen rigoros von Ihrem Bauträger ein. Fragen Sie ihn, ob er nicht beraten kann oder nicht will. Geben Sie sich nicht mit weniger zufrieden, schließlich wollen Sie wahrscheinlich nur einmal bauen!
    Ach ja: auch wenn es um genehmigungsmäßig nicht relevante Änderungen geht, können die Geld kosten. Deshalb sollten Sie im eigenen Interesse vor Bauantrag fest legen, was Sie wollen.
    • Name:

  5. deutlicher:

    Dass ein Bauträger im gleichen Baugebiet schon mehrere Häuser gebaut hat oder baut, stellt KEIN Qualitätsmerkmal dar! Und dass er dann schon die Grundwasserverhältnisse etc. kennt, muss nicht heißen, dass er bezüglich Kellerabdichtung/Gründung etc. automatisch alles richtig macht!
    BT bleibt nun mal Bauträger. Soll heißen: Nach Ihrer Unterschrift geht's oft nur noch um Profitmaximierung auf Kosten der Qualität (vor allem da wo Sie es als Bauherr nicht oder erst viel zu spät merken) und/oder auf Kosten der späteren Änderungsmöglichkeiten (entweder Sie nehmen den Standard in der BLB oder die Kosten für Änderungen/Ausstattungsverbesserungen sind völlig überzogen).
    Klar, es gibt auch seriöse Bauträger's. Die erkennt man unter anderem daran, dass sie
    • gut und ausführlich beraten
    • offen alle Details zur Bauweise, Ausstattung etc. offenlegen und das auch schriftlich zusichern (!)
    • ausführliche BLB's haben (diese oft üblichen 5-Seiten-Heftchen sind eh für die Tonne!)
    • keinen Zeitdruck auf Sie ausüben
    • Sie nicht zur Unterschrift drängen

    etc. etc.
    Vergessen Sie niemals: Wirtschaftlich gesehen steht der Bauträger nicht auf Ihrer, sondern immer auf Ihrer Gegenseite. Sie wollen maximale Qualität zum minimalen Preis, der Bauträger will jedoch maximalen Profit machen. Das ist nun mal das Prinzip. Unseriöse Bauträger's werden dabei Pfusch abzuliefern und Sie über den Tisch ziehen, um bei dem angebotenen Billig-Festpreis noch möglich viel zu verdienen. Gerade die Bauherren, die sich mit Baudetails NICHT auskennen, sind da willkommene Opfer! Gerade die gehen aber gern zu einem Bauträger, da er Ihnen das Unmögliche verspricht: alles aus einer Hand mit Qualität zum Dumping-Festpreis.
    Warum wollen Sie nicht mit einem Architekten bauen? Gerade wenn man sich NICHT auskennt, wäre er der richtige Baupartner ...

  6. @Aselmeyer: Nö, das ist auch nicht die ganze Wahrheit

    Wenn ich uns als Gegenbeispiel nehme, wir haben mit einem Billig Bauträger gebaut, mit einer BLB die kaum das Papier Wert war ... und haben trotzdem ein schickes Häuschen, dass sein Geld Wert ist. Für all die Haie in dem Becken gilt ihre Aussage  -  und davon gibt's zweifellos genug. Aber das richtige Leben ist halt doch bunter. Ich wäre wirklich auf die Statisttik gespannt, die aussagt, ob mehr Bauherren von Bauträger'n übern Tisch gezogen werden oder von unfähigen Architekten verarscht. Es ist und bleibt schwierig. Meiner Meinung nach sind für einen Bauherren Referenzen des Bauträger/Architekt die Beste Entscheidungshilfe und es ist wirklich wie es ja Fr. Tussing sagt: ".. sich auch selbst sensibilisieren", man ist einfach selbst der beste Anwalt seiner Interessen und dazu muss man sich halt auch mit der Materie befassen. Es ist einfach was anderes, ob man ein Brot oder ein Haus kauft!

  7. Wahrnehmung Belohnung Erfolgserlebnis

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Es ist wie in anderen Lebensbereichen: der eine raucht und wird 99, der Nichtraucher wird mit 60 vom Auto überfahren. Der eine fährt 50x betrunken und wird nicht erwischt, der Nüchterne wird aufgehalten weil 1x sein Rücklicht nicht geht. Derjenige der das Risiko eingegangen ist, wurde belohnt. Es tritt sogar ein Lerneffekt ein, ein Erfolgserlebnis, weil falsches Verhalten wiederholt gut gegangen ist. Und mit dem Erfolg kann man sich schmücken.
    Zurück zum Bauen: Es ist klar, dass das Bauen mit Bauträger zusätzliche Risiken gegenüber dem Bauen mit Architekten beinhaltet. Nicht weil Bauträger unzuverlässigere Persönlichkeiten als Architekten sind (Statistiken wären wirklich interessant), sondern aus systemimmanenten Gründen. Die Fälle, in denen alles gut geht, führen kollektiv zum Erfolgserlebnis. Die ernsthafte Auseinandersetzung mit den System-Unterschieden fällt dagegen schwer.

  8. @Kuner

    ich habe ja auch darauf hingewiesen, dass nicht alle Bauträger's Pfusch liefern. Ich wollte den Fragesteller sensibilisieren, worauf er unter anderem achten sollte.
    Und zu dem angeführten Beispiel mit dem Billigbauer und der Minimal-BLB und trotzdem einem tollen Ergebnis: Da dann kann ich nur sagen: Glück gehabt. Denn das ist sicher eine Ausnahme von der Regel.
    Übrigens: Sicher gibt es auch schlechte Architekten, keine Frage. Ich selber habe ja oft in diesem Forum gegen den Spruch gewettert "Bau mit einem Architekt und alles ist gut". Nur  -  die grundlegende vertragliche Konstellation ist im Vergleich zum Bauträger bekanntermaßen eine völlig andere. Die Möglichkeit für einen Bauträger, auf Kosten des Bauherrn seinen eigenen Profit zu maximieren, ist nun mal beim Bauträger-Vertrag ganz einfach und wird auch von vielen Bauträger's so praktiziert. Qualitätsmängel, Pfusch etc. auf Kosten des Bauherrn ist leider oft die Folge.
    Beim klassischen Architektenvertrag ist dies zunächst mal grundlegend so leicht nicht möglich (vor allem dann wenn ein fixes Honorar vereinbart wird).

  9. Mir hat gerade jemand was gemailt:

    will nicht sagen wer, weil er sich ja eigentlich selbst hätte melden können, wenn er wollte. Aber ich denke er hat nichts dagegen, wenn ich das so weitergebe:
    "Im privaten Baubereich finden wir die Mängel etwa wie folgt verteilt: 40 % bei Architektenhäusern, 60 % bei Bauträger-Häusern
    Fast 100 % der Mängel sind auf Fehler in der Bauleitung zuruckzuführen (wenn man Planungsfehler unberücksichtigt lässt: die werden meist vor Ort ausgebügelt). Wenn es dann stimmt, dass im privaten Wohnungsbau nur 3 % Architekten aktiv sind ...
    Im Gewerbebau ist es genau andersrum: 60 % Bauträger, 40 % Architekt. Wobei hier der Anteil der Architekten in der Planung nahezu 100 %, in der Bauleitung aber nur knapp 10 % beträgt.
    vorsicht! Das ist nicht allgemeingültig, sondern nur die Bürointerne Auswertung. "
    Ok, gewonnen Architekt ist doch besser  -  aber ein kleines Fähnchen für die Bauträger möchte ich doch hochhalten (ist der Kuner denn überhaupt nicht Lernfähig?!?). Aus meinem Bekanntenkreis wurde überwiegend mit Bauträger gebaut und eigentlich lief das doch ganz gut. Da habe ich nicht allein "Glück gehabt". Ein paar eher böse Storys kenne ich allerdings auch. Von Architekten habe ich einfach wenig mitbekommen. Jedenfalls bin ich schon der Meinung dass unser Billighaus so mit einem Architekt nicht möglich gewesen wäre, dass das bei dem Verhältnis nicht nur der Preis, sondern auch die Leistung stimmt und halt doch nicht nur Haie im Bauträgerbecken schwimmen.

  10. Das mit den 100 % und Bauleiter

    Foto von Stephan Langbein

    kann ich bei meiner Baustelle nur unterstützen. Was nutzt der beste Architekt, wenn der Bauleiter eine Pf ... e ist. Letztlich ist immer der Bauherr gefordert, die Siebenschwänzige täglich auf der Baustelle zu schwingen #:-)

  11. wobei ein guter

    Architekt dafür sorgen wird, dass der bau eine gute Bauleitung erhält und das Haus mängelfrei übergeben wird.
    der Architekt ist auch selbst daran interessiert, ein möglichst perfektes Gebäude abzuliefern. so ist zumindest meine Erfahrung.

  12. falsch oder missverständlich ...

    an der Auswertung ist das außerachtlassen von Planungsfehlern.
    das ist sogar dramatisch falsch  -  nicht weil es keine gäbe, sondern weil die
    Verteilung sehr eindeutig und die Bedeutung weitaus größer als dargestellt ist.
    e. Untersuchung (mit toller statistischen Auswertung ;-)) hat sehr wohl festgestellt, dass
    wesentliche Planungsfehler in nicht unerheblichem Maß auftreten.
    gestern im aec-web gelesen, heute unauffindbar :-(
    aber dieser Link sollte noch funktionieren:

  13. wobei man bei solchen Auswertungen immer vorsichtig sein muss

    denn sie geben lediglich wieder, wie viele Mängel ENTDECKT worden sind. Bei vielen ahnungslosen privaten Bauherren stecken mit Sicherheit erhebliche Mängel in den Bauten, die bis jetzt einfach nicht entdeckt worden sind und vielleicht nie entdeckt werden.
    Und: Private Eigentümer neigen dazu, Mängel herunterzuspielen oder zu verschweigen. Man gibt nicht gern zu, dass an seinem ach so glorifizierten Lebenstraum leider ach so viel schiefgegangen ist.
    Das kann solche Statistiken natürlich auch ganz schön verzerren.

  14. Danke und Frage nach Definition eines Bauträgers

    Zunächst erst mal danke für den tiefen Einblick in die Abgründe des Bauwesens ;-) Ich finde es gut, von seinem Idealismus befreit zu werden bevor es ernst wird.
    Gut, noch mal zusammenfassend:
    • ich werde auf einer ausführlichen Beratung bestehen.
    • ich werde die BLB penibelst prüfen (Muster-BLB habe' ich mir Dank des Forums schon besorgt)
    • wenn ich dort kein Entgegenkommen sehe, schaue ich mich nach Alternativen um.

    Nur eine Frage habe' ich noch zum Schluss: Wie definiert man eigentlich einen Bauträger? Muss dieser immer auch selbst eine Handwerksfirma sein? Unser besteht nämlich nur aus drei Mann: dem Geschäftsführer, einem Architekten und einem Bauleiter. Die Vergabe der Gewerke geschieht wohl ausschließlich an ortsansässige Unternehmen.
    Vielen Dank.
    Matthias

  15. Definitionen aus früherem Beitrag

    Foto von markus l. sollacher, dipl.-ing.

    In Beitrag 5 wurden die Begriffe übersichtlich definiert:

Hier können Sie Antworten, Ergänzungen etc. einstellen

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