Hallo,
uns liegt ein Werkvertrag unseres Bauunternehmers vor und die Frage, die ich mir und diesem Forum nun Stelle ist, in wie weit es noch Verhandlungsspielraum bei der Summe gibt.
Im Kaufhaus, beim Autokauf und überall, wo verkauft wird wird normalerweise auch verhandelt. Wie sieht das beim Hausbau aus und wo liegen dann der Erfahrung nach die Möglichkeiten.
Ich habe keine Ahnung davon und auch kein Gefühl dafür, was machbar ist. Deshalb bin ich für Tipps sehr dankbar, schließlich handelt es sich um eine hohe Summe, die man wahrscheinlich nur einmal im Leben finanziert und da machen ein paar Prozent weniger schon eine Menge aus.
Natürlich interessiert mich auch das Thema Skonto. Wie wird das vertraglich fixiert?
Vielen Dank für alle Antworten im Voraus.
Werkvertrag Baukosten: Verhandlungsspielraum, Möglichkeiten & Tipps für Bauherren?
BAU-Forum: Architekt / Architektur
Werkvertrag Baukosten: Verhandlungsspielraum, Möglichkeiten & Tipps für Bauherren?
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Ich verstehe, dass Sie sich fragen, inwieweit Sie einen Werkvertrag für Ihr Bauvorhaben noch verhandeln können. Grundsätzlich ist es üblich, dass über die Konditionen eines Werkvertrags, insbesondere die Baukosten, verhandelt werden kann.
Möglichkeiten zur Verhandlung:
- Detaillierte Leistungsbeschreibung: Eine präzise Aufschlüsselung der einzelnen Leistungen ermöglicht es Ihnen, Preise besser zu vergleichen und Einsparpotenziale zu identifizieren.
- Alternativangebote einholen: Vergleichen Sie Angebote verschiedener Bauunternehmen, um einen Überblick über die marktüblichen Preise zu erhalten.
- Skonto und Zahlungsbedingungen: Vereinbaren Sie Skonto bei schneller Zahlung oder verhandeln Sie die Zahlungsbedingungen, um Ihre Liquidität zu schonen.
- Eigenleistungen: Klären Sie, welche Arbeiten Sie selbst übernehmen können, um die Baukosten zu reduzieren.
Wichtige Aspekte:
- Nachträge: Achten Sie darauf, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden, um spätere Nachträge und unerwartete Kosten zu vermeiden.
- Pauschalpreis vs. Abrechnung nach Aufwand: Ein Pauschalpreis bietet mehr Planungssicherheit, während eine Abrechnung nach Aufwand flexibler sein kann, aber auch Risiken birgt.
👉 Handlungsempfehlung: Bereiten Sie sich gut auf die Verhandlungen vor, indem Sie sich über marktübliche Preise informieren und Ihre Wünsche und Vorstellungen klar formulieren. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen unabhängigen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzu.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Werkvertrag
- Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk (z.B. ein Haus) herzustellen, und der Besteller (Bauherr) verpflichtet sich, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Im Gegensatz zum Dienstvertrag schuldet der Werkvertrag einen konkreten Erfolg. Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Bauleistungsvertrag, Honorarvertrag.
- Baukosten
- Baukosten umfassen alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Gebäudes entstehen, einschließlich Materialkosten, Lohnkosten, Planungskosten und Baunebenkosten. Eine detaillierte Kostenplanung ist wichtig, um das Budget einzuhalten. Verwandte Begriffe: Herstellungskosten, Baunebenkosten, Errichtungskosten.
- Skonto
- Skonto ist ein Preisnachlass, der gewährt wird, wenn eine Rechnung innerhalb einer bestimmten Frist bezahlt wird. Die Vereinbarung von Skonto kann die Baukosten reduzieren und die Liquidität des Bauherrn verbessern. Verwandte Begriffe: Rabatt, Preisnachlass, Zahlungsziel.
- Nachtrag
- Ein Nachtrag ist eine Ergänzung oder Änderung des ursprünglichen Werkvertrags, die zusätzliche Leistungen oder Kosten verursacht. Nachträge sollten schriftlich vereinbart werden, um Streitigkeiten zu vermeiden. Verwandte Begriffe: Zusatzvereinbarung, Änderungsauftrag, Leistungsänderung.
- Pauschalpreis
- Ein Pauschalpreis ist ein fester Preis für ein bestimmtes Werk oder eine bestimmte Leistung. Er bietet dem Bauherrn Planungssicherheit, birgt aber auch das Risiko, dass der Unternehmer bei unvorhergesehenen Schwierigkeiten versucht, Kosten zu sparen. Verwandte Begriffe: Festpreis, Einheitspreis, Globalpreis.
- Abschlagszahlung
- Abschlagszahlungen sind Teilzahlungen, die während der Bauphase geleistet werden, in der Regel in Abhängigkeit vom Baufortschritt. Sie ermöglichen es dem Bauunternehmen, seine laufenden Kosten zu decken, und dem Bauherrn, die Kontrolle über die Ausgaben zu behalten. Verwandte Begriffe: Teilzahlung, Vorauszahlung, Ratenzahlung.
- Bauzeitenplan
- Ein Bauzeitenplan ist ein detaillierter Zeitplan, der den Ablauf der einzelnen Bauphasen und die Fertigstellungstermine festlegt. Er dient der Koordination der verschiedenen Gewerke und der Überwachung des Baufortschritts. Verwandte Begriffe: Terminplan, Ablaufplan, Projektplan.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Ist es üblich, Baukosten im Werkvertrag zu verhandeln?
Ja, es ist durchaus üblich und oft auch möglich, über die Baukosten im Werkvertrag zu verhandeln. Viele Bauunternehmen sind bereit, über Preise zu sprechen, insbesondere wenn Sie mehrere Angebote eingeholt haben und eine detaillierte Leistungsbeschreibung vorliegt. - Welche Punkte im Werkvertrag sind besonders verhandelbar?
Besonders verhandelbar sind oft die einzelnen Leistungspositionen, die Zahlungsbedingungen, Skonto-Möglichkeiten und die Übernahme von Eigenleistungen. Auch die Wahl der Materialien und die Ausführungsstandards können Einfluss auf den Preis haben. - Wie bereite ich mich am besten auf die Verhandlung vor?
Sammeln Sie Informationen über marktübliche Preise, erstellen Sie eine detaillierte Leistungsbeschreibung und holen Sie mehrere Angebote ein. Definieren Sie Ihre Prioritäten und legen Sie ein Budget fest. Seien Sie bereit, Kompromisse einzugehen, aber lassen Sie sich nicht zu unfairen Bedingungen drängen. - Was ist ein Pauschalpreisvertrag und welche Vorteile bietet er?
Ein Pauschalpreisvertrag legt einen festen Preis für das gesamte Bauvorhaben fest. Dies bietet Ihnen Planungssicherheit und schützt vor unerwarteten Kostensteigerungen. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass alle Leistungen detailliert beschrieben sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. - Was sind Nachträge und wie kann ich sie vermeiden?
Nachträge sind zusätzliche Leistungen, die im ursprünglichen Werkvertrag nicht enthalten waren. Um Nachträge zu vermeiden, sollten Sie den Werkvertrag sorgfältig prüfen und alle Details schriftlich festhalten. Klären Sie Unklarheiten im Vorfeld und dokumentieren Sie alle Änderungen und Ergänzungen. - Sollte ich einen Bausachverständigen hinzuziehen?
Es kann sinnvoll sein, einen Bausachverständigen hinzuziehen, insbesondere wenn Sie wenig Erfahrung im Bauwesen haben. Ein Sachverständiger kann den Werkvertrag prüfen, die Angebote bewerten und Sie bei den Verhandlungen unterstützen. - Welche Rolle spielt die Zahlungsweise im Werkvertrag?
Die Zahlungsweise ist ein wichtiger Aspekt des Werkvertrags. Vereinbaren Sie Abschlagszahlungen, die an den Baufortschritt gekoppelt sind. So stellen Sie sicher, dass Sie nur für erbrachte Leistungen bezahlen und das Bauunternehmen nicht in Vorleistung treten muss. - Was ist ein Bauzeitenplan und warum ist er wichtig?
Ein Bauzeitenplan legt den zeitlichen Ablauf des Bauvorhabens fest. Er ist wichtig, um den Überblick über den Baufortschritt zu behalten und Verzögerungen frühzeitig zu erkennen. Achten Sie darauf, dass der Bauzeitenplan realistisch ist und Pufferzeiten berücksichtigt.
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Baukosten: Gewinnspannen im Rohbau – Einblick & Erfahrungen
Erfahrungen aus meiner baugewerblichen Zeit
Ich gehe jetzt davon aus, dass Sie eine ordentliche Firma gefunden haben und der Preis im Wettbewerb zustande gekommen ist. Bis 1996 war ich in einem mittelständischen Rohbauunternehmen mit 2-stelligem Millionenumsatz tätig. Die Gewinnspannen lagen dort auch in fetten Jahren im Mittel bei 2-3 %. Diese Zeiten sind aber vorbei. Seit 1996 haben sich die Personalkosten der Unternehmen durch Lohnerhöhungen nominal um über 10 % erhöht, die Baustoffe sind zumindest nicht billiger geworden. Die nominal erzielbaren Preise sind aber im selben Zeitraum um 1-2 % zurückgegangen. Dies hat einen großen Kostendruck auf die Branche bewirkt. Investitionen in Technologien, die eine gewisse Produktivitätssteigerung erlaubt hätten, sind branchenweit aus Liquiditätsgründen erheblich zurückgestellt worden. Man kann deshalb davon ausgehen, dass die meisten seriösen Unternehmen derzeit mit Gewinnen von maximal Null kalkulieren, ja sogar Aufträge mit Unterdeckung hereinnehmen, weil dies kurzfristig billiger ist als auszustellen und einen Sozialplan zu finanzieren. Vor diesem Hintergrund sind Preisnachlässe "einfach so", also ohne gleichzeitige Leistungsreduzierung, nicht machbar. Kleinere Unternehmen mit mitarbeitendem Chef nebst Familie und weniger als 10 Mann Personal haben eine etwas andere Kostenstruktur. Der Unternehmerlohn liegt hier immerhin in einer Größenordnung von 10 %. Hier könnte man versucht sein, auszureizen, inwieweit der Unternehmer bereit ist, persönlich fürs halbe Geld oder für lau zu arbeiten, um sein Unternehmen am Leben zu halten. Wenn ja, dann mögen ein paar Prozent "drin" sein. Personal, Stoffe und Gerät muss er natürlich bezahlen und der Markt lässt es nicht zu, hier Gewinne draufzuschlagen. Haben Sie also einen Unternehmer erwischt, der bereits ehrlich kalkuliert hat und den Auftrag im Wettbewerb erhalten hat, ist so gut wie nichts drin. Skonto auf Bauleistungen ist eher unüblich und wird aus Gründen des Wettbewerbs nicht oben drauf kalkuliert um es später nachlassen zu können. Bei einem Zinssatz von 10 % für Fremdkapital ist eine Woche Zahlungsbeschleunigung 0,2 % Wert. Nach VOBAbk. sind Zahlungen innerhalb 3 Wochen fällig. Eine Verkürzung auf 1 Woche ist also 0,4 % Wert. Skonti in Höhe von 2-3 % haben also eher den Charakter von Preisnachlässen, dazu siehe aber oben.
Insgesamt ist es schwer, einen Rat zu geben. Lässt ein mittelständischer Unternehmer bei 6-stelligen Auftragssummen auf die Schnelle 3 % + 2 % Skonto nach, ist eher davon auszugehen, dass etwas faul ist. Ein seriös kalkuliertes Angebot lässt solche Spielräume nicht zu. -
Werkvertrag: Bausumme – Verhandlungsspielraum durch Vergleichsangebote
Bei der Bausumme wird ein Unternehmer
wohl kaum Spielraum haben, wenn er knallhart kalkulliert hat. Sollte er Spielraum haben, werden Sie dies durch Vergleichsangebote bei detaillierter Baubeschreibung schnell selber rausbekommen können und da die Baubranche grade so viel zu tun hat, wird es kein Problem sein, das Angebot wo anders nochmal einzuholen. Ich sehe eher Spielraum im Vertrag selbst (Leistungen, Gewährleistungsansprüche, Sicherheiten, etc.). Der Vertrag selbst sollte optimiert sein ... Siehe meine Baubeschreibung samt Werksvertrag vom 21.10.2002 (siehe Link) -
Baukosten-Kalkulation: Luft im Angebot? – Zweifelhafter Vorteil
vergiss es!
da habe ich vermeintlich ausführlichere Baubeschreibungen gesehen, die dann doch nicht so
der Hit waren. abgesehen davon (bei einigen wenigen bu's hatte ich Einblick in die Kalkulation,
hab aber keine große Ahnung) scheint mir das meiste ausgereizt zu sein. natürlich kann
der sich der Anbieter mit mehr oder weniger feinen Mitteln "Luft" verschaffen -
ob der Bauherr davon profitiert, bezweifle ich. -
Baufirma Rabatte: 3,5% Nachlass – Gute Reputation als Faktor
Rabatte
Ich denke es hängt davon ab, ob die Baufirma den Auftrag unbedingt braucht. Ich habe 3,5 % Rabatt bekommen, wobei es aber nicht der günstigste Anbieter war, sondern einer der einen guten Ruf hat, mir auch so zusgesagt hat und umgehend mit dem Bau beginnen konnte. Alle Angebote waren in einem sehr engen Rahmen von nur 3 % Preisunterschied mit einer Ausnahme von 10 %. Ich denke die Angebote sind derzeit sehr knapp kalkuliert und man sollte es mit dem Handeln nicht zu sehr übertreiben. Schließlich stehen letztlich Menschen mit ihren Familien dahinter, welche ihr Geld alles andere als leicht verdienen. Ich weiß auch von Architekten/Bauträgern welche 6 % Rabatt wollten und die Baufirmen dies abgelehnt haben. -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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BauKI Hinweis:
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Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt.
Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Werkvertrag Baukosten: Verhandlungsspielraum für Bauherren
💡 Kernaussagen: Bei Werkverträgen ist der Verhandlungsspielraum bei den Baukosten oft gering, besonders wenn der Unternehmer bereits knapp kalkuliert hat. Vergleichsangebote helfen, den tatsächlichen Spielraum zu erkennen. Rabatte sind möglich, besonders wenn die Baufirma den Auftrag dringend benötigt oder einen guten Ruf hat. Die Gewinnspannen im Rohbau sind oft gering, was den Spielraum weiter einschränkt.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Baukosten-Kalkulation: Luft im Angebot? – Zweifelhafter Vorteil erwähnt, kann vermeintliche "Luft" in der Kalkulation des Anbieters für den Bauherrn nachteilig sein.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Baufirma Rabatte: 3,5% Nachlass – Gute Reputation als Faktor zeigt, dass ein Rabatt von 3,5% möglich war, wobei die Reputation der Baufirma eine wichtige Rolle spielte.
💰 Zusatzinfo: Laut dem Beitrag Baukosten: Gewinnspannen im Rohbau – Einblick & Erfahrungen sind die Gewinnspannen im Rohbau oft gering, was den Verhandlungsspielraum bei den Baukosten einschränkt.
👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Vergleichsangebote ein, um den Verhandlungsspielraum bei den Baukosten zu ermitteln, wie im Beitrag Werkvertrag: Bausumme – Verhandlungsspielraum durch Vergleichsangebote empfohlen. Achten Sie nicht nur auf den Preis, sondern auch auf die Reputation der Baufirma.
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