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Wann hat ein Architekt die Bauaufsicht?
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Wann hat ein Architekt die Bauaufsicht?

Hallo Gemeinde,
wir haben eine Doppelhaushälfte (Doppelhaushälfte) über einen Bauträger schlüsselfertig erworben. Die Baupläne stammen von einem Architekten. Der Architekt hat dem Bauträger zu jeder Teilrechnung den jeweiligen Bautenstand bestätigt.
Wann hat ein Architekt die Bauaufsicht?
Immer nur dann, wenn der Architekt mit dem Bauherrn (hier: Der Bauträger) einen entsprechenden Vertrag geschlossen hat? Oder muss der Architekt auch die von Ihm geplante Bauausführung überwachen?
Wie kann der Architekt den jeweiligen Bautenstand bescheinigen, wenn er nicht einmal in dem Gebäude gewesen ist? Hat er hierbei iregendwelche Kontrollaufgaben?
Die Zielrichtung dieser Fragen ist klar: Der Architekt hätte als Fachmann einige der Probleme, mit denen wir heute zu kämpfen haben, erkennen und Maßnahmen einleiten können, diese zu verhindern. In dem sich anbahnenden Rechtsstreit wäre es daher sinnvoll zu wissen, wer alles im Boot sitzen sollte.
Für eure Antworten schon jetzt ein Dankeschön
Gruß Ralf Pott
  • Name:
  • Ralf Pott

  1. der Architekt ist der Vertragspartner des Bauträgers

    und vertraglich erst einmal diesem verpflichtet), es ist ja auch durchaus denkbar, dass die Ausführung des Gebäudes durchaus nicht den Vorstellungen des Architekts entsprechend erfolgte, zumindest hat er normalerweise keinen Einfluss auf die Ausführung (und auch keinen Vertrag über die entsprechenden Leistungsphasen), da liegen die Interessen von Architekten und Bauträgern normalerweise durchaus nicht auf derselben Linie,
    inwieweit dem Architekten aus der Bautenstandsbescheinigung heraus Verpflichtungen gegenüber dem Bauherr erwachsen, ist ein gesonderte Frage, war die Bautenstandsbescheinigung denn falsch, entstand daraus Ihnen gegenüber ein Schaden?

  2. Bautenstandsbescheinigung nicht unbedingt falsch

    Sehr geehrter Herr Feldwisch-Dentrup,
    die Bautenstandsbescheinigung ist nicht unbedingt falsch. Ein Estrich wurde jedenfalls verlegt, jedoch nicht der von uns bestellte Anhydritestrich, sondern ein Zementestrich. Der Deckenstahlträger wurde zwar auf der Außenwand gelagert, jedoch ohne Druckverteiler und ohne die von der Statik geforderten Stahlbetonstützen. Beim Dach fehlen zwar nur die in der Statik vorgesehenen Ringanker, aber an sonsten ist es nur schief.
    Die Höhe der hieraus entstandenen Schäden bzw. der zuerwartenden Schäden wird Gegenstand eines Beweissicherungsverfahrens sein. Ich hätte erwartet, dass der Architekt bzw. der Statiker für die Ausführung der von Ihnen gemachten Pläne und Berechnungen (Sie sind ja Gegenstand der Baugenehmigung) verantwortlich sind, also eine Kontrolle durch Sie zu erfolgen hat.
    Sind die beiden nun verpflichtet zu kontrollieren, oder kann der Bauträger/Bauherr machen was er will?
    Gruß Ralf Pott
    • Name:
    • Ralf Pott

  3. ganz einfach ...

    das wird im Vertragsverhältnis zwischen Architekt/Statiker . /. Bauträger geregelt.
    der Auftragnehmer wird Leistungen in e. genau definierten (und eng begrenzten) Umfang
    angeboten haben, möglicherweise sogar weitere Leistungen explizit ausgeschlossen haben -
    insofern frag ich mich, warum er die erbringen sollte?
    nur weil der Bauträger so schöne blaue Augen hat? ;-)

  4. BGH-Urteil

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Dass ein Architekt nicht ganz außen vor ist wenn er "nur" den Bautenstand bescheinigt, zeigt ein kürzlich ergangenes BGH-Urteil. Denkbar ist, dass er damit auch die Mangelfreiheit bescheinigt, zumindest wenn er mit "fachtechnisch geprüft" unterzeichnet. Ob der Sachverhalt auf Ihr Objekt übertragbar ist müssten Sie selbst entscheiden.

  5. das wird wohl auf die Frage hinauslaufen

    ob Ihnen durch die Bautenstandsbereicht und Ihre daraufhin geleisteten Zahlungen ein direkter Schaden entstanden ist,
    der Bautenstandsbericht hat meines Erachtens durchaus eine Schutzfunktion für den Bauherrn, er ersetzt aber auf der anderen Seite m.E. in dem Anspruch auf Genauigkeit keinesfalls eine örtliche Bauleitung, die den Baufortschritt kontinuierlich begleitet und auch nicht eine stichprobenhafte baubegleitende Qualitätskontrolle, zumal der Auftraggeber diese ja sicherlich auch nicht will und in Auftrag gegeben hat.

  6. Bauträger benötigt nicht unbedingt einen Bauleiter

    Vielen Dank für die bisherigen Antworten. Mein Fazit lautet somit:
    1. Der Bauträger braucht keinen Architekten oder sonstigen Fachkundigen als Bauleiter. Wer ist dann aber beim Bauträger für die Einhaltung einschlägiger Vorschriften verwantwortlich?
    2. Der Architekt bestätigt in der Bautenstandsmitteilung nur den Stand, den der Bauträger ihm vorgibt, ohne Ihn tatsächlich überprüfen zu müssen.
    Sollte ich neues erfahren haben, werde ich mich hier wieder melden.
    Gruß Ralf Pott
    • Name:
    • Ralf Pott

  7. der Bauträger ist der Vertragspartner des Bauherrn

    und haftet diesem gegenüber für die Mängelfreiheit, ein externer Bauleiter, so es ihn gibt, haftet dem Bauträger gegenüber

    wenn z.B. ein Architekt einen Bautenstandsbericht unterschreibt, muss er sehr wohl den Bautenstand kontrollieren, ein Bautenstandsbericht ersetzt jedoch weder eine Bauleitung, noch einen Sachverständigen z.B. bei einer baubegleitenden Qualitätskontrolle.

  8. wurde von Ihnen im Baugesuch kein Bauleiter bestellt?

    Von Amtswegen muss ein Bauleiter bestellt sein. Schon dieser hätte die Bauüberwachung durchführen müssen. Ich glaube da ist bei Ihnen einiges schief gegangen. Wie Herr Feldwisch bereits aufgeführt kann es nicht sein, dass ein Architekt ohne sich zu vergwissern Bautenstandsberichte unterschreibt. Bei uns hat der Architekt die Oberbauleitung und der Wohnbauunternehmer die Fachbauleitung.

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