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Haus sitzt 50 cm zu tief
BAU-Forum: Architekt / Architektur

Haus sitzt 50 cm zu tief

Wir haben unser Haus vom Architekten planen lassen. Ein wichtiges Kriterium war, dass wir hangseitig 50 cm oberhalb des gewachsenen Bodens rausgehen können und das Haus somit weiter raus kommt. Nun ist das Haus gebaut und wir werden nun ebenerdig das Haus verlassen. Ebenso sitzt das Haus zu tief. Der Architekt sieht bei sich kein Verschulden und sagt das Gelände wurde bei der Erschließung verändert. Das ist allerdings nicht richtig.
Welche Kosten können wir bei dem Architekten als Entschädigung geltend machen?
  • Name:
  • S. Saemann

  1. Zement mal  -  Architekt?

    Gibt es für die Höhenlage im Gelände nicht einen ganz anderen Fachmann, den Vermesser? bevor was an Schadenersatz zu fordern wäre muss erstmal geklärt werden, wo überhaupt der Fehler liegt.
    Es ist zu klären:
    1.) Ob der Architekt in seinen Bauplänen überhaupt ihre sicher nur mündlich geäußerten Wünsche überhaupt berücksichtigt hat (Höhenangaben von Gelände und Gebäudes in der Schnittzeichnung)
    2.) Der Vermesser einen Fehler gemacht hat mit der Höheneinmessung der Bodenplatte (Eigentlich sollte der Vermesser die Höhenlage der Fundamentplatte nachkontrollieren um genau dieses Problem zu vermeiden!)
    3.) Die Baufirma ohne Architekt und Vermesser eigenmächtig eine Bodenplatten-Niveau-Höhe gewählt und ausgeführt haben
    Hier ist also zu klären wer versagt hat, der Planer oder der Vermesser (oder haben Sie sich den gespart?).

  2. Höhen zur Planung

    Foto von Uwe Cerny, Dipl.-Ing.(FH)

    Wurden bei ihrem BVAbk. keine Höhen zur Planung gemessen? Diese Grundlage benötig der Architekt normalerweise, um das Gebäude in das Bestehende Gelände einzupassen. Oder es werden die zukünftigen Gelände / Straßenhöhen aus dem Bebauungsplan entnommen, falls es sich um eine komplette Neubebauung handelt.
    Im Baugesuch wird auch das alte (meist als gestrichelte Linie) und neue Gelände dargestellt.
    Daraus ist eindeutig abzulesen, wie das Gebäude und die Zugänge im Bezug zum umliegenden Gelände liegt. Dies ist insbesondere auch für Garagenzufahren notwendig und m.E. unerlässlich.
    Vor kurzem hatte ich ein BV, bei dem der Architekt keinen Lageplan zur Planung angefordert hat. Die Garagenzufahrt wäre nach seiner Planung fast 20 (zwanzig!) Prozent geworden.
    Ich habe die Erfahrung gemacht, dass es häufig darin liegt, dass die Grundlagen zur Planung nur unzureichend erhoben werden.
    Ein Verändern des Geländes während der Erschließung können sie doch sicherlich mit Bildern nachweisen. Ich fotographiere grundsätzlich den Bauplatz bevor eine Bautätigkeit stattfindet.
    Vielleicht gibt es eine Geländeaufnahme zur Abrechnung des Erdaushubs, die als Beweismittel herangezogen werden kann.
    @Uwe Tilgner: Einfamilienhaus-Kontrolle: Diese bringt in diesem Fall vermutlich wenig, da der Geometer nur nachprüfen kann, ob die Höhe richtig ausgeführt wurde. Wenn die Höhe jedoch schon falsch geplant und per "rotem Punkt" genehmigt wurde, kann er nur die "falsche" Höhe bestätigen.
    Das die Baufirma die Höhe eigenmächtig geändert hat, kann ich nicht nachvollziehen. Meinen Sie einen Messfehler?

  3. eins nach dem anderen

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Erst einmal muss klar sein, dass anders gebaut als geplant wurde, und zwar gegen Ihren Wunsch. Gibt es einen Eingabeplan, der den Geländeverlauf abweichend vom Bau darstellt, ist diese Hürde genommen. Da der Plan Ihre Unterschrift trägt, kann man auch davon ausgegehen, dass er Ihren Wünschen entspricht.
    Jetzt gilt es, den Schuldigen auszumachen. War der Architekt nur mit der Eingabeplanung beauftragt und hatte er keinen Einfluss auf den Bau, ist er raus. Andernfalls nicht. Es dürfte auch nicht einfach für ihn sein, die Verantwortung auf Vermesser oder Firma zu schieben. Diese hatte er ja zu koordinieren. Nur eine nachträgliche Änderung der Erschließungsplanung der Gemeinde zur Unzeit hätte er nicht zu vertreten.
    Zum Schaden: Der ist schwer zu beziffern. Einfach ist es noch, Kosten für zusätzliche Maßnahmen am Gebäude und den Außenanlagen zu beziffern, um einen gleichwertig funktionierenden Zustand herzustellen. Ich denke hier an Stufen, Gelände-Modellierung, zusätzliche Entwässerung usw.. Schwieriger sind immaterielle Dinge zu bewerten wie schlechtere Aussicht, optische Beeinträchtigung. Hierzu müsste ein Gutachten gefertigt werden, das auf einen geringeren Marktwert des Hauses abstellt. Im Extremfall wäre auch denkbar, dass der Architekt (wenn er schuld ist), seinen Werkvertrag nicht erfüllt hat, weil er etwas bauen hat lassen, das zwar funktioniert aber nicht Ihrem Auftrag entspricht, sozusagen einen BMW an Stelle des bestellten Mercedes (oder umgekehrt) abgeliefert hat. Hier könnte er teilweise seinen Honoraranspruch verwirkt haben. Weitere Schäden hängen wieder davon ab, wie ein Gutachten zum merkantilen Minderwert ausfallen würde. Große Hoffnungen kann ich da nicht machen, weil auch das Gebaute einen Wert darstellt, möglicherweise den selben. Da ohne genaue Kenntnis des Objekts im Forum keine Aussage möglich ist, empfehle ich Anwalt und Gutachter, besonders wenn es nicht nur um ein paar € gehen soll.

  4. Zusatzinfos

    Wir beauftragten den Architekten nur für die Genehmigungsplanung und wiesen ihn auf die Hanglage hin. Nach einer Grundstücksbesichtigung seinerseits meinte er, das Gefälle betrage ca. 0,75  -  1 Meter auf der relevanten Westseite. Danach plante er ein Split-Level-Haus. Die Lage war für uns sehr wichtig, da parallel zu unserer Terrasse ein Fußweg vorbei führt. Der Architekt selbst empfahl uns, so weit wie möglich mit dem Haus aus dem Erdreich herauszugehen (damit niemand einem auf den Teller schauen kann ...). Außerdem haben wir 2 Zimmer im Keller mit entsprechend großen Fenstern und Lichthof, die natürlich auch hell sein sollen. Für die Baugenehmigung sandten wir ihm lediglich den amtlichen Lageplan zu. Dieser enthielt nur eine Höhenangabe (Kanal vor Grundstück, tieferliegend). Danach zeichnete er das Haus ein und errechnete alle Höhenangaben. Die Baugenehmigung durch durch und wir beauftragten einen Bauträger mit der Erstellung (der Architekt macht nur Pläne). Jetzt steht das Haus genau wie geplant (alle Höhen stimmen). Aber die Vermessung ergab, dass das Grundstück um ca. 1,50 Meter ansteigt. Die Terrasse ist jetzt ebenerdig mit dem Garten und die 2 Kellerfenster sitzen zu tief und sind relativ dunkel.
    Hätte der Architekt sich nicht zwei Höhenpunkte geben lassen müssen? Haftet er für seine Fehleinschätzung bzw. wie viel müssen wir für seine Leistung bezahlen?
    • Name:
    • F. Saemann

  5. Da fehlt auf jeden Fall ...

    Da fehlt auf jeden Fall ein Geländeprofil. Ich hatte auch mal vor ein Hanggrundstück zu bebauen, das erste was der Architekt da nach einer Vorplanung (Handskizzen) gewollt hat war ein Geländeprofil vom Vermesser ...
    Kann leider nichts zur Frage der Haftung beitragen ...
    Viele Grüße,
    Thomas Walter

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