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Welche Leistungen beim Architekten beauftragen?
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Welche Leistungen beim Architekten beauftragen?

Wir sind gerade dabei den Umbau und die Sanierung einer gekauften Immobilie zu planen/organisieren und dabei stellen sich einige Fragen. Kurz zu den Umständen und zur aktuellen Situation. Wir haben eine alte Villa (Baujahr 1928) erworben und wollen daraus 2 Wohnungen machen, die 1. WG im EGAbk. soll an die Eltern vermietet werden, wir nutzen das OGAbk. und bauen zusätzlich das DGAbk. aus. Ursprünglich wurde das Haus für eine Familie gebaut und dann nach dem 2. Weltkrieg in ein Zweifamilienhaus umgebaut. Wir haben jetzt duch Abriss der eingebauten Trennwände (Holz und Hartfaserplatten) den ursprünglichen Zustand wieder hergestellt und sind dabei den neuen Grundriss zu planen. Von einem Architekten haben wir dazu mehrere Vorentwürfe bekommen und sind mit dem Vorschlag sehr zufrieden, auch befreundete Bauleute haben sich sehr lobend geäußert. Es ging ja hauptsächlich darum 2 abgetrennte Wohnungen zu schaffen und den vorhanden Platz und die Bausubstanz optimal zu nutzen. Das wir da auch einige Kompromisse eingehen müssen war uns natürlich klar. Also das Konzept steht soweit fest und wir sind mit der Leistung des Architekten bisher sehr zufrieden. Beispiel vorhandenes Badezimmer  -  alle Besucher der Baustelle haben immer gesagt " ... nicht schlecht von der Größe, da kann die Dusche hin, da eine Eckbadewanne, etc.  -  der Architekt hat dann in seinem 1. Entwurf aus dem Bad 2 Wände entfernt und jetzt wird aus diesem Teil der Wohnung eine offene Küche ...
Jetzt zur eigentlichen Frage, dem Sinn und Zweck der verschiedenen Leistungsphasen. Im Vertragsentwurf des Architekten kommen wir bei Vergabe der Leistungsphasen 2 bis 8 und einer Bausumme von 300 TDM auf einen Bruttobetrag von 43400 DM (Honorarzone III und 20 % Umbauzuschlag). Gestern hatte ich den Chef der Baufirma (mit denen sind wir befreundet und deshalb ist auch schon klar das er den Auftrag bekommt) im Haus und da habe ich auch über diesen Punkt mit ihm gesprochen. Er ist der Meinung, ich soll doch die Planung bis zu Genehmigungsplanung machen lassen, der Rest ist eher nicht notwendig. Die Vergabe der Leistungen steht für uns ja schon fest (auch die Ofenbaufirma und Heizung/Sanitär sind gute Freunde) und die Bauleitung und -Überwachung übernimmt er. Durch diese Variante hätten wir statt der 43 TDM nur 13 TDM zu zahlen und trotzdem einen Entwurf und die Planung vom Architekten und eine, so hoffen wir, solide Bauausführung. Was halten Sie nun davon, bzw. was spricht gegen diese Variante und wie sind die 30.000 DM als Differenz zu werten. Ist die Objektüberwachung durch einen Architekten tatsächlich so aufwendig und wichtig?
Vorab schon besten Dank und Viele Grüße an das ganze Forum
  • Name:
  • Stefan Benkert

  1. Eine Frage der Haftung

    Wer Bauleitung macht, muss auch entsprechend versichert sein.
    • Name:
    • Martin Beisse

  2. Nicht nur Objektüberwachung

    Wenn Sie nur die Leistungsphasen 2-4 (einschl. Genehmigungsplanung) beauftragen, somit 24 % der Gesamtleistung nach HOAIAbk., ist die Differenz nicht nur die Objektüberwachung. Phase 5 (Ausführungsplanung mit 25 %), Phase 6 (Vorbereiten der Vergabe mit 10 %, heißt im Klartext ersellen von Leistungsverzeichnissen), Phase 7 (Mitwirken bei der Vergabe), Phase 8 (Objektüberwachung / Bauüberwachung) werden dann nicht erbracht. Bei der von Ihnen geplanten Auftragsvergabe (ohne Ausschreibung) an befreundete Unternehmer ist in der Tat eine Architektenbeauftragung nur bis Phase 4 möglich. Sie müssen sich dann aber im Klaren darüber sein, das Sie für die Bauabwicklung keinen unparteiischen Bauleiter auf Ihrer Seite haben. Ferner ist der Architekt dann auch nicht mehr in die Pflicht zu nehmen wenn Baukostenüberschreitungen anstehen (er hat ja keine weiteren Standards in LVAbk.'s definiert. Fragen Sie doch den Architekt, ob er eine Bauoberleitung (Beratung und Baustellentermine bei Bedarf) für die Maßnahme übernimmt. Die Vergütung kann dann nach Zeitaufwand (Std. -Sätze vorher vereinbaren) erfolgen. Viel Spaß beim Bauen.
    • Name:
    • H. -G. Westphal

  3. Architektenleistung

    Foto von Robert Worsch

    Sehr geehrter Herr Benkert,
    dies ist eine knifflige Frage. Zu diesem Thema wurden in diesem Forum schon viele Diskussionen geführt und Ihre Frage ist geradezu geschaffen, um eine (weitere ) Grundsatzdiskussion zu führen. Den Versuch etwas Aufklärung zu betreiben finden Sie in dem angeführten Link. Ansonsten sind die Forumsteilnehmer zurzeit sehr " sensibilisiert " bei derartigen Themen. Aber gerade (auch) Ihre Frage wird nicht abschließend zu klären sein. Meine persönliche Meinung hierzu ist, dass Sie den Architekten, am besten in Abstimmung mit der ausführenden Firma (Sie haben den großen Vorteil, dass Ihre Partner am Bau eigentlich schon feststehen), zumindest mit den Leistungen einschließlich Ausführungsplanung beauftragen sollten. Über die Überwachung der Leistungen mag man diskutieren. In Ihrem speziellen Fall hätte ich doch schon Bauchschmerzen, wenn der ausführende Unternehmer seine eigenen Leistungen ausschreibt und überwacht, ohne diesem etwas unterstellen zu wollen. Bei der Kontrolle der anderen Gewerke mag das OK sein, aber ob er sich da überall auskennt? Und zur Preisfindung würde ich auf alle Fälle zu den Angeboten der befreundeten (gerade deswegen) Firmen noch mind. zwei Vergleichsangebote einholen. Ich rate Ihnen schon zu einer unabhängigen Bauüberwachung, sei es durch den Architekten oder einen Bauleiter. Bei freien Bauleitern, so darf sich eigentlich jeder nennen, sollte die Mindestanforderung die Vorlage einer ausreichenden Versicherung sein.

  4. ein Architekt

    muss zumindest in meinem Bundesland ausreichend versichert sein, sonst dürfte er keinen Bauantrag einreichen.
    die Ausführungsplanung sollten sie AUF jeden Fall beauftragen1!
    vergabe könnte er dann beratend übernehmen (stundensatz).
    Objektüberwachung ... Bauunternehmer sind Freunde.. nun gut, vielleicht übertragen sie dem Architekt tatsächlich die "Oberbauleitung" allgemein üblich 6 % des Honorars. es sollte dann aber auch einen entsprechenden gu-Vertrag für den Bauunternehmer geben. machen sie auf jeden Fall die Verträge, als wenn es nicht ihre Freunde wären!
    ebenfalls viel Spaß! :-)
    • Name:
    • herr zack

  5. Rückfrage

    Vielen Dank für die bisherigen Antworten. Können Sie mir die Aussagen "die Ausführungsplanung sollten sie AUF jeden Fall beauftragen1! " bitte etwas genauer erläutern.
    Vorab besten Dank.
    • Name:
    • Stefan Benkert

  6. Wenn Sie sich's zutrauen?

    Ich habe gerade fertig (Anbau, Umbau).
    Der Architekt hat den Umfang bis Phase 4, stand aber bei Fragen zur Verfügung.
    Ausschreibungen habe ich selber verfasst (sehr zeitaufwendig) ,
    da Sie mit Bekannten bauen entfällt das bei Ihnen.
    Ich habe mit Unternehmern gearbeitet, die mir auch vom Architekten oder anderen Bauherren empfohlen worden sind, Bauleitung habe ich auch selbst gemacht.
    Bei einem Gewerk habe ich auch mit dem "guten Bekannten" gearbeitet, und genau dies ging in die Hose, aber richtig.
    Bedenken Sie gut, das Sie bei Bekannten/ Freunden nicht wie mit von Ihnen normal beauftragten Unternehmer umgehen können, und Ärger gibt es bei jedem Gewerk.
    Ob man hinterher noch befreundet ist, wenn es Probleme gibt?
    Da hilft vielleicht ein Bauleiter, oder der Architekt macht es im Stundennachweis.
    MfG Uli
    Ansonsten viel Erfolg mit Ihrem Bauvorhaben.

  7. zur Ausführungsplanung

    gehören Grundrisse in 1:50, schnitte 1:50, Fassadenschnitt (e) 1:10, Details 1:10-1:1, je nach bedarf, Ansichten 1:50, Technikplanung, etc. etc, ihr Architekt wird sie weitergehend hierzu beraten.
    • Name:
    • herr zack

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