Finanzierung  -  wie?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Finanzierung  -  wie?

Zuerst voraus, dass Nachstehendes nicht einfach bzw. u.U. sogar fast unmöglich sein wird, ahne ich. Dennoch suche ich nach Möglichkeiten oder Ideen, an die ich selbst vermutlich noch nicht dachte.
Meine Eltern möchten eine Zweitimmobilie (Bauernhaus) kaufen, an mich vermieten und später vererben. Das alte, aber solide Haus (alte Bundesländer) steht auf ca. 600 m² bebautem Land, direkt im Anschluss befinden sich 2 HaAbk. Wiese/Ackerland, die zum Hof gehören. Es ist lastenfrei. Eine Wohnung ist bereits ortsüblich grundrenoviert und kann sofort bezogen werden. Das Wohnhaus ist in gutem Zustand, außer kleineren Reparaturen ist mindestens in den nächsten 8-10 Jahren nichts zu machen, 75 % der Nebengebäude sind ebenfalls in mittlerem bis gutem Zustand, an 25 % müssten Sturmschäden repariert werden. Dies ist in Eigenleistung möglich. Das Haus liegt in einem beliebten Feriengebiet auf dem Land. VHB sind 50.000 €. Eine reelle, von mir tragbare Kaltmiete für die Wohnung liegt bei 300 €.
Meine Eltern haben eine große ETW im Wert von circa 150.000 € in Süddeutschland (Großstadtbereich), auf der sich noch eine Restschuld von ca. 20.000 € befindet. Mein Vater (68) ist selbständig (Ingenieur), bezieht feste 750 € Rente/Festgeldauszahlung pro Monat, hat noch circa 25.000 €/Jahr Einkommen und noch ausstehende Honorarforderungen aus bereits erbrachten Leistungen iHv circa 100 T €. Meine Mutter (69) bezieht eine feste Rente von 700 € im Monat, und hat nochmals 1.000 € Einkünfte aus einem Angestelltenverhältnis. Diverse Kredite im Privatbereich (Auto, Dispo) sowie Geschäftskredite müssen bedient werden und sollen auch nicht umgeschuldet werden. Wie bei vielen Selbständigen ist die Schufa meiner Eltern nicht restlos "sauber". Bausparverträge liegen nicht vor.
Monatlich stünden also circa 2500 € fest zur Verfügung, nach großzügigem Abzug der Fixkosten und Lebenshaltung bleiben circa 500 € übrig. Hinzu käme die Mieteinnahme von 300 €. Zusätzlich wäre ich bereit, eine Risikoversicherung in Kaufpreishöhe abzuschließen, um ggfs. die Mieteinnahmen abzusichern, sollte mir etwas passieren. Eigenkapital ließe sich voraussichtlich iHv 5.000 € aufbringen. Ich selbst bin ebenfalls selbständig und werde erst mittelfristig (in 5-6 Jahren) finanziell in der Lage sein, etwas beizutragen.
Die monatliche Belastung sollte in etwa in Höhe der Miete liegen, unsere Berechnungen legen das auch in den Bereich des Möglichen. Jährliche Sonderzahlungen iHv 5-10 %, später evtl. mehr, für einen schnellen Abtrag des Kredits, wären wünschenswert.
Die Frage ist natürlich die, ob es Banken gibt, die bereit wären, sich hierauf einzulassen. Als Alternative war unsererseits auch ein Mietkauf in Form eines privaten Darlehens oder eine Leibrente angedacht.
Wie hoffnungslos ist der Fall? Irgendwelche weiteren Ideen oder Alternativen?
  • Name:
  • Bauernhof
  1. EK für Nebenkosten

    und sonst 50.000 X (8+1) /1200 = 375 € monatliche Belastung für den schlimmsten Fall Zinsen = 8 %, Tilgung = 1 %, sehe höchstens in der Selbständigkeit das Problem, habt Ihr schon mal mit der Hausbank darüber gesprochen (von mir aus auch, ohne das Objekt zu bennen)?!
  2. Nein bisher haben wir noch nicht angefragt da ...

    Nein, bisher haben wir noch nicht angefragt, da wir noch überlegen dem Verkäufer zuerst einen Mietkauf- / Leibrentenvorschlag zu unterbreiten.
    Als potentielle Negativa sehen wir derzeit:
    • das gehobene Alter meiner Eltern
    • die Selbständigkeit meines Vaters
    • die leicht "scheckige" Schufa
    • die derzeit sehr restriktive Kreditvergabepraxis
    • das Alter des Objekts

    Positiv zu werten sein dürfte, dass der Kredit  -  egal wie und so hart das klingt  -  abgesichert wäre. Stürben beide vor Ende der Tilgung, träte eine der beiden Immobilien (voraussichtlich die ETW, da meine Schwester und ich erben und teilen müssen) als Sicherheit für den Restbetrag ein und 2 HaAbk. + Haus sind ebenfalls nicht völlig wertfrei.
    Würde ich  -  als fester Mieter (und damit Einkommensquelle)  -  verunfallen/ableben, dann stünde meiner Familie die Risiko-LVAbk. zu, das Haus wäre sofort abzahlbar und somit sogar lastenfrei und in Ruhe wiederveräußerbar.
    Natürlich sehen wir auch (sonst käme der Gedankengang des Kaufs gar nicht erst auf), dass bei 50.000 € KP im schlimmsten Fall dennoch eine so geringe Rate (eben jene 375,-) anfiele, dass sie ggfs. von jedem in der Familie auch einzeln geleistet werden könnte.
    Nur wurde vor kurzem einem Geschäftspartner meines Vaters (ähnlich gestellt) ein Verbraucherkredit (PKW und größere Reise) abgelehnt, mit dem Hinweis auf sein Alter.

    • Name:
    • Bauernhaus
  3. Warum so ums Eck konstruiert?

    Alleine durch die Eintreibung der Honorarforderungen kann das Objekt doch schon finanziert werden.
    Sie haben zwar viel geschrieben, aber anfangen kann man damit im Allgemeinen nix. Es entsteht lediglich der Eindruck, dass es überall eng zuzugehen scheint, obwohl eigentlich Geld vorhanden sein müsste.
    Welche Rolle spielen eigentlich Sie?
    Warum Mietkauf für ein "scheinbares" Schnäppchen von "nur" 50000 €. Da stehen doch schon Leute Schlange, die das Geld in der Hosentasche mit rumtragen.
    Einfacher Weg: Geld eintreiben, Haus kaufen, Sohn schenken.
  4. Hallo Leibrente und Mietkauf scheiden aus wie wir ...

    Hallo,
    Leibrente und Mietkauf scheiden aus, wie wir mittlerweile in Erfahrung brachten. Wir sind also auf eine Finanzierung angewiesen.
    Bzgl. der Honorarforderung, die wird schon seit über einem Jahr beigetrieben, aber der deutsche Staat hat leider weitaus bessere Möglichkeiten Derartiges zu verschleppen, als der Privatmensch und Beamte haben einen sehr langen Atem. Schön wäre es wenn es so einfach wäre, wie Sie denken. Da beißen momentan noch ganz andere in der Baubranche in die Tischkanten ...
    Richtig, wir haben um das Haus Mitbewerber, aber Schlange steht in Deutschland keiner, egal wie günstig, zumindest hier nicht. "Schnäppchen" sind relativ, wer bereit ist für ein großes, landwirtschaftliches Grundstück auf modernen Komfort zu verzichten und keinen vollmodernisierten Hof oberhalb der 500 T-Grenze, für den ist so etwas durchaus ein Schnäppchen.
    Und wie ich bereits sagte, ich wäre Mieter des Hauses, sofern es finanziert werden kann. Nicht in jeder Familie werden derartige Summen/Vermögen "einfach so" verschenkt.
  5. Muss Witzgall zustimmen die geschilderte Konstruktion wirkt etwas ...

    Muss Witzgall zustimmen, die geschilderte Konstruktion wirkt etwas eigen. Ohne dass es mich etwas anginge: Banken sind keine Wohltätigkeitsinstitute, leider, und daher ist es für jeden absolut nachvollziehbar, dass einem knapp 70 jährigen kein Konsumkredit mehr gegeben wird. Ein zwischen 2000 bis 2002 geborener Junge hat eine statistische Lebenserwartung von 75,4 Jahren, das Bedarf dann wohl keiner weiteren Erklärung, warum eine Bank keinen ungesicherten Konsumkredit auslegt. Bei Immokrediten sieht das allerdings anders aus, die Absicherung erfolgt durch die Immobilie  -  aber dann bekommen aller Wahrscheinlichkeit nach Sie selbst die besseren Konditionen als Ihre (selbständigen) etwas älteren Eltern.
    Wenn's den nun unbedingt durch die Eltern finanziert sein soll (Steuerliche Gründe können bei dem genannten selbständigen Einkommen eigentlich nicht das ausschlaggebende Motiv sein), könnten diese doch eine Hypothek auf ihre "Erstimmobilie" aufnehmen, und damit die Neuimmobilie finanzieren, ggf. Rest durch Sie selbst. Im Falle des zu erwartenden Ablebens während der Tilgungsphase könnte die Bank dieses Darlehen dann durch Verwertung der Erstimmobilie bedienen, und die (= Ihre) Zweitimmobilie bleibt unbelastet.
    Bei Vermögen (auch wenn's "nur" ein Haus ist) und zunehmenden Alter sollten Sie/ihre Eltern auf jeden Fall RECHTZEITIG über Schenkung und Nutzung der Freibeträge nachdenken. Sie erben Vermögen und Verbindlichkeiten  -  nicht vergessen. Lassen Sie sich doch einfach entsprechend beraten (Steuerberater, vernünftiger Vermögensberater, ggf. auch Bank). Ohne weitere Informationen, ob z.B. eine eigenen Finanzierung durch Sie wegen irgendwelcher Sozialhilfeproblematik oder so nicht angeraten ist, kann niemand ihnen von der Ferne raten. Aber auch bei einer "Sozialhilfeproblematik" (tut mir leid, mir fällt kein besseres Wort ein, halt wenn aus welchem Grund auch immer ein "eigenes" Vermögen nicht ratsam ist) kommt das Erwachen über kurz oder lang, wenn die Eltern ableben, und daher sich lieber beizeiten damit auseinandersetzen.
    • Name:
    • Reg2023-Petra Leue-Bahns
  6. Es gibt verschiedene Gründe warum man selbst definitiv ...

    Es gibt verschiedene Gründe, warum man selbst definitiv keine Finanzierung in Aussicht stehen haben kann, dazu braucht es keineswegs eine "Sozialhilfeproblematik". z.B. könnte Derjenige selbst selbständig sein und bereits einen Unternehmenskredit am Laufen haben und bedienen sein, bei dem sich die Aufnahme weiterer Darlehen  -  noch dazu ohne "immobile" Sicherheiten  -  von allein verbietet.
    Das Ganze hilft jedoch deutlichst nicht weiter, denn ich erhoffte mir konkrete Tipps z.B. in Bezug auf Banken, die auch mit älteren Kreditnehmern Geschäfte abzuwickeln bereit sind, und nicht irgendwelche Spekulationen oder Kommentare in Richtung "für Sie ist es einfacher". Wenn dem so wäre, würde ich hier kaum fragen. :-)
  7. Warum und wieso?

    Genau das werden Sie ja auch von den Banken gefragt werden.
    Warum nimmt denn Ihr Sohn den Kredit nicht selbst auf etc.
    Warum versuchen Sie nicht Ihre Außenstände einzutreiben.
    Vermutet man vielleicht einen (lässigen) Umgang in kaufmännischen Dingen bzw. mit rechtlichen Folgen (Fristversäumnis etc.)
    Für die Banken ist ein erfolgreicher Unternehmer jemand der nicht kommt und um 50000 € nachsucht. Da werden alle über einen kam gezogen, dass brauchen Sie nicht persönlich zu nehmen.
    Das können Sie auch in den Beiträgen von Selbständigen im Archiv nachlesen.
    Sie können doch nicht hier für Ihren speziellen Fall Allerweltsantworten erwarten.

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