Umschuldung ja oder nein?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Hallo,
überschlägig sieht das für mich zunächst so aus, als wäre in diesem Fall die Umschuldung sinnvoll. Gerechnet habe ich zwei Fälle (jweils 135 T€s, 15 Jahre)

1) Nominalzins 6 %, anfängliche Tilgung 2 % => Rate 900 €, Restschuld nach 15 Jahren 70000

2) Nominalzins 4 %, anfängliche Tilgung 3,5 % => Rate 890 €, Restschuld nach 15 Jahren 35000
Fall 1 entspricht Ihrem jetzigen Darlehen, wenn man einfach mal davon ausgeht, dass Sie die Anschlussfinanzierung 2008 wieder mit 6 % machen. In diesem Fall holen Sie die 13000 locker raus.
ABER: Das Bild dreht sich, wenn Sie die Anschlussfinanzierung 2008 vielleicht zu 5 % oder gar zu 4 % erhalten. Bei 5 % ist es ziemlich egsl, was Sie machen, bei 4 % fahren Sie deutlich günstiger, wenn Sie nicht umschulden.
Ergo: Eine eindeutige Empfehlung mit Erfolgsgarantie kann Ihnen hier keiner geben. Die Forderung von 13000 durch die Bank würde ich mal so interpretieren, dass die Bank 2008 eher von Zinsen unter 5 % ausgeht. Das ist jetzt aber spekuliert. Ich glaube halt eher an das Schlechte in den Banken
Laienmeinung
Grüße

Hallo,
vorneweg:
Die Materie ist rein textlich und für mich als Laien etwas schwer zu erklären, ich hoffe, es ist trotzdem einigermaßen verständlich.
ist denn auf dem jetzigen Kredit eine Sondertilgung möglich, d.h. könnten Sie die 13 k € zur Tilgung benutzen?
Wenn Sie den Kredit jetzt umschulden, dann verringert sich bis zum Jahr 2008[1] die Restschuld um ca. 6 k €. Statt 124,5 k € haben Sie nur noch 118,5 k €. Dafür müssen Sie jetzt 13 k € bezahlen. Wenn Sie das Geld jetzt als Sondertilgung einsetzen könnten, dann würde sich die Restschuld im Jahr 2008 auf 109 k € verringern.
Jetzt ist das ganze eigentlich ziemlich einfach zu berechnen, aber schwer zu entscheiden
Gegeben sind die Enddaten:
Im Jahr 2020 soll die Restschuld 35 k € betragen (das gilt dann, wenn Sie jetzt umschulden).
Die Frage ist, wie hoch darf der Zins im Jahr 2008 höchstens liegen, damit sie ohne vorzeitige Kündigung besser fahren.
Falls Sie jetzt sondertilgen können, nehmen wir Kreditbeginn 2008 mit einer Kredithöhe von 109 k € an. Es ergibt sich ein Zinssatz für ein 12-jähriges Darlehen von 6,34 %
Falls Sie jetzt nicht sondertilgen können, müssten Sie im Jahr 2008 einen Kredit in Höhe von 111,5 k € aufnehmen (Restschuld aus dem alten Vertrag minus die 13 k € vom Bausparer). Es ergibt sich ein Zinssatz von 5,95 %
Das war der leichte Teil. Der schwere Teil ist derjenige, die Zinsen für das Jahr 2008 vorauszusehen. Meiner Meinung nach wird das Zinsniveau unter diesen Höhen liegen, wissen tue ich es allerdings nicht.
Gruß
Markus
[1] (ich gehe der Einfachheit halber von 36 Monaten aus, allerdings werden Sie das nicht so schnell über die Bühne bekommen)
PS: Hätten Sie etwas dagegen, wenn ich die Zahlen Ihres Beispieles auf meiner Homepage (ohne Namensnennung, wirklich nur das rohe Zahlenmaterial) als Beispiel für Umschuldungen nehme? Die Banken zieren sich da manchmal wirklich, wenn man einfach nur Zahlen will

Hallo,
erst mal danke für die Antworten.
Also Sondertilgung ist jetzt nicht möglich ...
Im neuen Vertrag sind Sondertilgungen möglich.
Ich habe nochmal ein bisschen rumgerechnet, bei einer Darlehnssumme von 135000, ... also im neuen Vertrag würden wir in den ersten drei Jahren ca. 16800 € Zinsen bezahlen und 15100 € tilgen. Im alten Vertrag würden wir in den letzten drei Jahren 23200 € Zinsen bezahlen und 9000 tilgen.
Das mach eine positive Differenz von ca. 13500 €. Damit wäre das Vorfälligkeitsentgelt wieder rausgeholt, oder darf man das so nicht rechnen?
Wir wären also bei dem neuen Vertrag in drei Jahren bei einer Restschuld von ca. 120000 € und im alten Vertrag, nach Abzug der 13000 € (also dem Geld, was jetzt für das Vorfälligkeitsentgelt draufgeht) bei 113000 €, hätten aber ca. 6300 € mehr Zinsen gezahlt und 6200 € weniger getilgt ...
Rechne ich diese Differenz auf die Restschuld von 113000 drauf, dann komme ich auf 126000 €! Damit stehe ich doch im alten Vertrag auf jeden Fall schlechter dar, als im neuen oder?
Im neuen Vertrag kann ich järlich 5 % der Darlehnssumme sondertilgen und kann 2x innerhalb der 15 Festzinszeit den Tilgungszins erhöhen oder verringern ...
Wir erwarten morgen den neuen Vertrag per Post und hoffen, dass jetzt noch ganz viele Antworten hier eingehen, die uns weiterhelfen ...
Liebe Grüße Susanne

Du darfst gerne meine Daten als Rechenbeispiel verwenden
Du darfst gerne meine Daten als Rechenbeispiel verwenden ...
LG Susanne

Solange es nicht in die Tilgung geht, ist es weg
Die einfachste Möglichkeit liegt darin zu schauen, wie hoch der Darlehensbetrag im Jahr 2008 ist.

• Beim alten Vertrag sind es 113 k EUR
• Beim neuen Vertrag sind es 120 k EUR

Sie haben beide Male gleichviel Geld bezahlt. Wenn Sie im alten Vertrag bleiben, dann ist die Restschuld um 7 k € niedriger.
Sie haben dann allerdings das Risiko, dass die Zinsen wieder höher sind als jetzt, dass sie also nicht einen Kredit für 4.4 % bekommen, sondern dass dann ein höherer Zinssatz gilt.
Jetzt kann man ausrechnen, ab welchem fiktivem Zinssatz im Jahr 2008 es sich lohnt, den günstigen momentanen Zinssatz mitzunehmen, obwohl man 13 k € Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss.
Dieser Zinssatz (für das Jahr 2008) liegt bei ca. 5.9 %

Da mir die Werte ziemlich hoch vorkamen, habe ich nochmal nachgerechnet und bin auf 5,23 % als Grenzzinssatz gekommen.
Damit man das auch nachprüfen kann, gibt es hier die entsprechenden Dokumente dazu (OpenOffice-Vorlage bzw.pdf-Datei)

• Web-Link

Für Korrekturen und Anmerkungen bin ich dankbar.

Hallo Markus,
das Rechenbeispiel auf Ihrer Homepage sieht gut aus ...
Also, da ich ein optimistischer Mensch bin, gehe ich einfach mal davon aus das 2008 die Zinsen höher liegen als 5,23 ...
Morgen werden (hoffentlich) die Unterlagen/Zusage der anderen Bank kommen und wir werden das Risiko wagen.
Sollte nämlich der Zinssatz 2008 höher liegen, werden die Verluste wesentlich höher sein, als das momentane Vorfälligkeitsentgelt.
Man Stelle sich vor, die Zinsen lägen bei 6 % oder gar noch höher ...
Da "erkaufen" wir uns lieber die Sicherheit der 4,4 % Zinsen, somit können wir wieder ruhig schlafen, nie wieder Angst vor hohen Zinsen und wenn alles gut geht sind wir in 15 Jahren fertig ...
(Sondertilgung von ca. 1000 € pro Jahr + BSV in Höhe von 20000 für die Restschuld)
LG Susanne

aber Ihnen ist schon bewusst, dass bei einem Bankenwechsel nochmal erhebliche Kosten auf Sie zukommen können?
Versuchen Sie auf jeden Fall von Ihrer alten Bank eine Abtretung der Grundschuld an die neue Bank zu erreichen, dann fallen viel geringere Gebühren an.
Wie steht denn die alte Bank im Grundbuch drin?

Hallo,
die Kredite (Hauptkredit+Kfw Darlehen) der alten Bank sind erstrangig eingetragen wenn sie das meinen ...
Man teilte mir beim Grundbuchamt mit, dass bei einem neuen Grundbucheintrag max. 260 € Gebühren anfallen ...
Liebe Grüße Susanne

dann hat das Grundbuchamt Ihnen die Kosten für eine Abtretung genannt.
Sie sollten auf jeden Fall bei beiden Banken nachfragen, ob die Abtretung möglich ist.
Im Falle einer Löschung und Neueintragung käme man auf den vier-X1234Xbis fünffachen Betrag.

Hallo Markus,
danke für den Tipp, das wusste ich nicht ...
Ich habe gerade mit der neuen Bank telefoniert, sie beantragen automatisch eine Abtretung der Grundschuld bei der alten Bank.
Das wäre für sie der einfachere und für uns der günstigere Weg.
Liebe Grüße Susanne
PS: die Unterlagen kommen übrigens doch erst morgen.

die neue Bank ist normalerweise nie das Problem, die wollen einen Kunden
Ist die alte Bank zufällig eine Sparkasse/Landesbank? Dann würden auch keine Kosten für die Beglaubigung anfallen.

Hallo,
die alte Bank ist die Dresdner Bank ...
Liebe Grüße Susanne

Hallo,
wenn ich richtig informiert bin, werden folgende Kosten (ausgehend von 135 k EUR) fällig:
Unterschriftsbeglaubigung der abtretenden Bank (66,75 + MwSt + allgem. Auslagen)
Eintragung im Grundbuch (133,50 + MwSt + allgem. Auslagen)
Wenn Sie möchten, können Sie mir ja mitteilen, ob ich ungefähr Recht hatte

Habt Ihr denn jetzt umgeschuldet?
Und was ist noch an Kosten (Abtretung, Notar ...) zusätzlich zur Vorfälligkeitsentschädigung angefallen?
Gruß Roland