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Lakra Finanzierung ohne richtiges Eigenkapital
BAU-Forum: Baufinanzierung

Lakra Finanzierung ohne richtiges Eigenkapital

Hallo, ich bin zurzeit etwas hin- und hergerissen. Meine Frau und ich möchten Bauen (32 u 29 Jahre, am Ende April drei Kinder). Wir haben bereits mit einem Berater einer Bausparkasse gesprochen der mit uns die Finanzierung über die Lakra abwickel möchte knapp 400.000,- DM. Der Knackpunkt liegt allerdings darin das wir kein Eigenkapital besitzen. Der Berater sagte uns das Eigenk. wird nur auch dem Papier benötigt! Es genügt also jemanden zu finden der uns knapp 30.000,- DM für 3 bis 4 Monate leiht. Wir verdienen zusammen ca. 5500 DM mtl. Hat jemand Erfahrung mit der Lakra Finanzierung ohne Eigenkapital gemacht und wenn ja welche. Die mtl. Belastung würde bei ca. 900 DM liegen. klar können wir mehr abzahlen, darum hat uns der Berater auch schon vor der eigentlichen Finanzierung einen Bausparvertrag mit 350 DM mtl auf's Auge gedrückt. Die Finanzierung soll über die Mainzer Bausparkasse laufen die uns dann natürlich aus das dazugehörige Ausbauhaus verkaufen. Für Entscheidungshilfen oder Tipps zu Fußangeln wäre ich sehr dankbar.

  1. Wie soll das denn funktionieren?

    Für 400.000 DM eine monatl. Gesamtbelastung von 900 DM? Wie soll das denn gehen? Die Vermutung liegt nahe, dass hier 1.) einiges an der Gesamtbelastung vieles hingemauschelt und bestimmt einiges "vergessen" wurde und 2.) die Eigenheimförderungen und Baukindergelder als monatl. Raten komplett eingerechnet wurden. Letzteres rächt sich nach 8 Jahren bitter! Dann steigt bei 3 Kindern die monatl. Belastung schon mal schlagartig um 800 DM an! Aufgrund Ihrer Schilderung werde ich auch überhaupt nicht schlau daraus, wie denn nun Ihre Finanzierung genau aufgebaut werden soll: Was ist eigentlich Lakra? Wie wird ein Bausparvertrag mit eingerechnet? Was soll eigentlich der Blödsinn mit dem "geliehenen" Eigenkapital? Wie sieht die Belastung nach 8 Jahren aus (Wegfall der Förderung) bzw. nach Zuteilung des Bausparvertrages? Über wieviel Jahre erfolgt die Tilgung? Wie lange ist die Zinsbindung? Wenn Sie diese Informationen nicht haben, dann schießen Sie ihren Berater zum Mond! Dann will er Sie über den Tisch ziehen! Und denken Sie dran: SIE müssen über viele Jahre die Raten zahlen, dem Berater ist's egal, wie Sie das machen. Bei dem geht immer alles, nur damit er eine Finanzierung verkaufen kann! Übrigens: Meinten Sie 5500 brutto im Monat? Dann können Sie's bei der o.g. Summe eh vergessen ... MfG Werner

  2. Ich wäre da skeptisch!

    Foto von Helmuth Plecker

    Viele Dinge können auch aus dem Bauch heraus entschieden werden. Klingen Sie für mich schon beim ersten Hinhören logisch, ist der erste Filter durchdrungen. Aber ich bin ein sehr skeptischer Mensch und bin auch bei Ihrer Schilderung sehr verunsichert, ob das Modell wohl das richtige ist. Es gibt da zu viele "Wenn und Aber" Und denken Sie daran, durch Weglassen von Informationen kann eine Aussage eines Verkäufers oder Beraters in ein ganz anderes Licht gestellt werden. Nach acht Jahren fallen die ersten Fördermittel weg, nach 10 Jahren ist ggf. eine Neuverhandlung der Zinsen erforderlich und man weiß ja auch nicht, wie die Zinsentwicklung in 10 Jahren aussieht. Arbeitet Ihre Frau in Zukunft immer, bzw. hat Sie ein Einkommen, sodass die 5500,- DM monatlich immer rein kommen, auch in den nächsten 10 Jahren. Ich würde Ihnen empfehlen, zunächst einmal Ihre Hausbank aufzusuchen und dort ein Finanzierungsmodell zu erörtern. danach noch einige weitere seriöse Banken in Ihrem Ort aufsuchen und dann entscheiden. Irgendwelchen Spielchen, mit Geld für 3 Monate leihen können Sie vergessen. Sie betrügen sich und Ihre Familie selbst. Denken Sie auch an die drei Kinder.

  3. Schade, dass es kein Berufsverbot für unseriöse Berater gibt ...

    Beliebte Frage der Bank: Wenn Sie ab morgen monatlich 3000 DM für Zins- und Tilgungsleistung (Zinsleistung, Tilgungsleistung) aufwenden können, müssten Sie diesen Betrag (nach Abzug einer evtl. Miete) bis gestern eigentlich monatlich gespart haben (z.B. für Eigenkapital) Natürlich kostet die Gründung einer Familie viel Geld, aber wenn bis jetzt nichts übrig geblieben ist, wird es mitunter in Zukunft auch nicht so leicht. Einfache Rechnung: 400000 bei 6 % Zins zzgl. 1 % Tilgung bedeutet Annuitäten von 28000 DM p. Jahr: durch 12 =2.333,33 DM. Das ist die absolute Grobrechnung. Aber mit welcher Rechengrundlage soll man arbeiten? 400000 DM mit oder ohne die kurzfristig geborgten 30 TDM. Ausbauhaus? was kostet es nackt? Wer baut es aus? Für Wieviel? Eine Bitte: Vielleicht bekommen Sie Ihren Berater dazu, hier in diesem Forum sein Finanzierungsmodell vorzustellen. Vielleicht mit einer Bestätigung der Mainzer Bausparkasse, das dieses Modell den Gepflogenheiten des Hauses entspricht. Ein Tipp: Lassen Sie sich aufklären, wieviel Provision Ihr Berater für seinen geistigen Dünnpfiff (sorry, aber bei solchen Sachen geht regelmäßig der Gaul mit mir durch) kassiert, fordern sie über die Bausparkasse mit Hinweis auf dieses Forum Ihr Geld wieder zurück und legen Sie Mark für Mark auf die Seite, als Grundstock für ein angemessenes Eigenkapital (meine ganz persönliche Vorstellung sind 30 %) Dann suchen Sie sich einen Beratungsprofi und lassen sich für einen Teil der zurückerhaltenen Bausparprovision eine gescheite Finanzierung zusammenbasteln. Die von Ihnen geschilderte Geschichte hat alle Voraussetzungen dafür in ein paar Jahren in Ihrer regionalen Tageszeitung unter der Rubrik Zwangsversteigerungen ihr Ende zu finden. Sie können nichts dafür, aber seien Sie vorsichtig und lassen Sie die Finger davon.

  4. Vorschlag

    1. Setzen Sie sich mal mit Herrn Ostertag (Bauwissen Ostertag>in Verbindung. Ich denke er hat eigene Erfahrung mit Lakra-Finanzierung.
    2. Beschaffen Sie sich selbst (soweit nicht bereits geschehen) bei der Lakra die Merkblätter zur Wohnungsbauförderung.
    3. Lassen Sie sich von diesem "Berater" einmal schwarz auf weiß die Finanzierung auf min. 20 Jahre hin ausrechnen (irgendwann endet nun mal auch die beste LAKRA-Vergünstigung)
    4. Lassen Sie sich die Daten von Ihm so aufzeichnen, dass sie Sie für eine detaillierte Nachfrage bei der LAKRA verwenden können.

    Ich will Sie bestimmt nicht aller Hoffnungen berauben, aber wenn ich so in den mir vorliegenden LAKRA-Unterlagen blättere (sind zwar von 1996, aber ich kann mir nicht vorstellen, dass besseres nachgekommen ist), dann lesse ich allerorten von Tilgung ersparter Zinsen, ... Ich denke, die Zeiten der 0,5 %-Zinsdarlehen sind vorbei, oder habe ich etwas übersehen?

  5. die einfachste Finanzierung ...

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    die einfachste Finanzierung ist die sicherste. Ich habe es gerade durch. Da werden einem Finanzierungsmodelle vorgeschlagen, dass einem schlecht wird. Es ist nun mal reine Mathematik, dass eine Baufinanzierung nicht zu 0,9 % zu haben ist. Ich bin zum Schluss bei einem einfachen Annuitätendarlehen gelandet: 5,96 % eff + 1 % Tilgung. Da weiß ich was ich die nächsten 10 Jahre monatlich zu zahlen habe und wie hoch meine Restschuld ist. ---- Noch ein persönlicher Tipp: Finger weg von KFWAbk.-Darlehen: bringt fast nichts, kann aber viel Laufereien und Scherereien einbringen. Aber das ist meine persönliche Meinung. Kann auch bei einer entsprechenden Hausbank gut laufen ...

  6. LAKRA und billig ... Leider nicht so ganz so richtig

    denn LAKRA ist auch eine Bank. Es gibt einige Darlehen der LAKRA.
    Bei Ihnen dürfte es das A-Darlehen + Familienzusatzdarlehen bei 3 Kindern für 27.000 DM sein. Zu 0,5 % Zinsen. Das Eigentliche Darlehen Z12-Darlehen (vrmtl.245.000) ist nur die ersten 10 Jahre günstig. Danach ist es sogar wohl teuerer als ein momentan Banküblihes Darlehen. Denn die Grundlage ist der aktuelle Zinssatz der LAKRA. Und davon gibt es eine Ermäßigung um x% (je Jahr steigend bis zum Zinssatz). Leider ist der momentan höher als die Bankdarlehen.
    Das EFZ-Darlehen (Abgabe der Eigenheimzulage an LAKRA) war nach unseren Rechnungen nicht günstig. Wir haben dafür lieber einen Kredit mit Sondertilgungsmöglichkeiten.
    Was Lakra benötigt ist ein Finanzierungskonzept. Ob vom Experten (oder selber gemacht wie bei uns) ist mal egal. Nur stimmen muss es. Die Rechnen auch. Die Belastung muss laut Tabelle LAKRA-Broschüre Tragbar sein. Als Eigenkapital kann auch ein Grundstück dienen. Kurzum ohne Ihnen die Illusion nehmen zu wollen, gehen Sie bitte zu einer guten Bank und lassen Sich ein Angebot machen. Keine "Schönrechnerrei". Das kann zum Konkurs führen. Insb. wird ein Haus meistens teuerer als geplant. Bitte Reserven einplanen.
    Ein Vorteil von LAKRA: Baugenehmigungsgebühr wird um 50 % ermäßigt (Nachhaken) und die Berufsgenossenschaft will kein Geld bei Eigenleistung. Ansonsten sind LAKRA-Kredite zwar gut, aber es gibt auch Einschränkungen (z.B. max 146 m² bei 3 Kindern).

  7. Gute Bank? Die rechnen auch?

    Also mal ernsthaft, eine gute Bank habe ich noch nicht kennen gelernt (OK OK, ich sollte vielleicht eine überfallen, vielleicht sehe ich das dann anders *g*). x|
    Rechnen tun die in der Tat, aber nicht vergessen wie, nämlich ausschließlich zum eigennen Vorteil. Das nur als Ergänzung zu KHO
    • Name:
    • Martin Beisse

  8. Problem bei 0,5 % Zins

    Das eigentliche Problem bei diesen Darlehen mit 0,5 % Zins liegt in den ersten drei Tilgungsfreien Jahren. Auch danach ist eine maximale Tilgung von 1 % möglich. Nach 5 Jahren wird dann der Zins hochgesetzt. Rechnen Sie mal durch, was Sie nach Ablauf der 10 Jahre für eine Restschuld und was Sie eingezahlt haben. Dann nehmen Sie mal an, Ihr Einkommen ist bis dahin gleichgeblieben und der Zins steigt auf 8 oder gar 10 %? Das führt, wie schon von einem Vorredner gesagt mit Sicherheit zur Zwangsversteigerung. Wir haben auch mit dem Gedanken gespielt, das Förderprogramm sozialer Wohnungsbau in Anspruch zu nehmen. Allerdings sind wir nach reiflicher Überlegung auf ein normales Hypothekendarlehen zurückgekommen. MfG Steffen

  9. 400000,- DM Darlhen bei 5500,- Einkommen?

    Ich habe im Monat zurzeit ca. 7000,- DM netto zur Verfügung und eine Belastung von DM 2410,- (kalt). Ohne im Luxus zu schwelgen, reicht das Geld um einigermaßen vernünftig zu leben. Mein Darlehen (360000,- DM zu 6.87 % + Tilgung) war vor 5 Jahren günstig. Ich kann meinem Sohn sagen, das wir in 20 Jahren noch hier leben werden  -  was werden Sie ihren Kindern in weniger als 2  -  3 Jahren sagen? Meine Empfehlung: Legen Sie wo immer es geht ein paar Mark auf die Seite, und verschieben den Bauwunsch noch ein wenig. Ihre Kinder werden es Ihnen danken  -  und lassen Sie die Finger von Bausparkassen!

  10. Ich habe auch finanziert.

    900,- DM/Monat als Belastung für ein Darlehen von 400.000,- DM über einen Finanzierungszeitraum von 5-15 Jahren ist kompletter Blödsinn. Bei 6 % Zins und 1 % Tilgung steht einer Belastung von 900,- DM/Monat ein Darlehen von max. 154.000,- DM gegenüber.
    Ich habe damals 7 Banken konsultiert. Und das Minimum an mtl. Belastung lag bei 1400,- DM. (200.000,- DM Darlehen) Ich konnte mir in ca. 5 Jahren 100.000,- DM von meinem Gehalt zusammensparen (war mein Eigenkapital), bei einer Kaltmiete von ca. 1.600,- DM (!) für ein gemietetes Haus. Um meinen Lebensstandard zu erhalten und mich nicht für eine Immobilie "totzuwirtschaften", lag mein monatliches Level max. bei meiner Kaltmiete. (Sparpotential war bei mir ja auch bei dieser gegeben) An Ihrer jetzigen Kaltmiete sollten Sie sich orientieren. Hausbau auf "biegen und brechen" bringt nix. Das kostet auch nach dem Bau noch.
    Wenn Sie keine "Sparmöglichkeit" haben (und das sieht ja so aus) und Ihre monatliche Belastung für die jetzige Wohnung durch die Finanzierung eines Darlehens wesentlich überschritten wird, dann vergessen Sie das "Häuslebaue".

  11. L-Bank Beispiel für Herbert

    L-Bank-Beispiel (Ende 99 aus einer Zeit mit Traumzinsatz): Z12 Darlehen 190.000,- DM: Ausgangszinssatz 4,8 %, Tilgung 2 %, Auszahlung 98 % (=>Disagio = immerhin 3.800,- DM weniger) Zinssatz bei Berücksichtigung der Zinsverbilligung die ersten 3 Jahre 1,8 %, weitere 3 Jahre 2,05 %, weitere 3 Jahre 2,3 %, weitere 2 Jahre 2,55 % ab dann 2,8 % (sind übrigens je Erhöhung 118,75 DM vierteljährlich), Restschuld nach Ablauf ca. 147.000,- DM => Abzahlung Z 12 vierteljährlich: 1.805,- DM L-Bank Ergänzungsdarlehen 35.360,- DM: Zinssatz 4,5 %, Tilgung 1 %, 10 Jahre fest, Restschuld nach Ablauf DM 31.300,- => Abzahlung Ergänzungsdarlehen vierteljährlich: 486,20,- DM Durch den Rechner gejagt, haben wir für ausgezahlte 221.560,- eine monatliche Belastung von 763,74 (ansteigend siehe oben). Jetzt könnten Sie eine Solaranlage vielleicht noch bezuschusst finanzieren, unser Beispiel: 10.000,- DM (Obacht Disagio 200,- Mark) zu 2,4 %, nach 10 Jahren komplett getilgt Belastung monatl. 106,- DM. Jetzt sind wir schon bei fast 900,- DM/Mon. bei recht niedrigen Zinsen. Irgendwoher muss ja jetzt der Rest kommen. Also das mit den 400 Tsd DM kann nicht hinhauen  -  selbst mit Eigenheimzulage, oder Eigenheimzulage-Darlehen  -  das haben wir dem gleiche Grund nicht in Anspruch genommen, wie Hr. Ostertag (s.o.). Zudem, bei den Gesamtbaukosten habe ich mir gehörig in die eigene Tasche gelogen, das Ergebnis ist traurig, von wegen Urlaub und so ... =>planen sie mit mind. 10 % Reserve bei den Baukosten! Vielleicht hilft Ihnen diese Beispielrechnung bei Ihrer Entscheidung :-/ übrigens Hr. Ostertag: Baugenehmigungsgebühr wird um 50 % ermäßigt =>mit formlosem Antrag bei der Genehmigungsbehörde (waren bei uns 860,- DM- wird auch rückerstattet) ... und ... Berufsgenossenschaft will kein Geld bei Eigenleistung =>gilt nicht für unentgeltliche Helfer, außer sie bauen mit "öffentlichen Geldern", das ist das Z12-Darlehen nicht (50 Helferstunden = 125,- DM, wieder eine Rechnung, mit der keiner gerechnet hat).
    • Name:
    • Ulf Eberhard

  12. Besten Dank =8^D

    Zuerst einmal vielen herzlichen Dank für Ihre Meinungen. Wir haben uns die ganze Sache nochmals reiflich überlegt und beschlossen erstmal mit dem Bauen zu warten. Besonders stutzig hat mich gemacht, dass der Berater nicht so recht mit der Berechnung der Restschuld am Ende der Lakra-Finanzierung herausrücken wollte (und bis heute auch nicht ist). Mochmals vielen Dank Ihnen allen und eine gute Zeit. MfG Herbert

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