WDVS-Schaden gefährlich?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

Mein Rat: Mietenminderung und Gang zum (Fach-) Anwalt androhen, wenn das nicht schleunigst fachgerecht repariert wird.

Mietminderung? Gutachter? Anwalt? Das sind alles Kosten, auf denen der Mieter wohl sitzen bleibt, denn der Vermieter hat die Beseitigung der Schäden bzw. die Ausführung der Restarbeiten des Fenster- und Fensterbankaustauschs ja nie abgelehnt, sondern sogar zugesagt.

Frage: Lieber Fragesteller, was glauben Sie, was durch ein wenig fehlenden Innenputz für Gesundheitsgefährdungen entstehen sollen?! Ich vermute mal irgendwas zwischen "nichts" und "gar nichts". Es ist also ein rein optischer Mangel, der den Gebrauchswert der Wohnung nur gering bis mäßig einschränkt und wohl kaum eine Gefährdung darstellt. Mietminderung ist da vermutlich nicht der richtige Weg. Sie können ihrem Vermieter aber einen Brief schreiben und ihn an seine Zusage, die Putzschäden zu beseitigen erinnern und in dem Sie ankündigen, dass Sie voraussichtlich im März vorhaben ihre Wohnung malermäßig zu renovieren. Sollten die Beiputzarbeiten und Tapetenreparaturen bis dahin nicht erledigt sein, so werden Sie diese ihrem Maler mit in Auftrag geben und mit der nächsten Netto-Kaltmiete verrechnen.

"Wenn nicht, bitten Sie ihren Vermieter um konkrete Terminangaben, bis wann die Schäden beseitigt sein werden. "

reicht bei weitem nicht aus.

Viele glauben, dass es z.B. ausreichen würde, den Vertragspartner aufzufordern, sich Mängel anzusehen, oder bis zum ... zu erklären, bis wann er die Mängel behebt. Mit solchen Formulierungen kommt der Vermieter entgegen weit verbreiteter Meinung jedoch nicht in Verzug.

Hier hilft es dem Mieter nur:

a) die Mängel konkret zu beschreiben (welches Zimmer, welches Fenster, etc.) ,

b) den Vermieter zur fachgerechten Beseitigung dieser Mängel aufzufordern und ihm eine ganz konkrete Frist (Datum, bis zum ...) zur Mängelbeseitigung zu setzen (3 Wochen sollten hier m.E. genügen) ,

c) mitzuteilen, dass er wegen der o.g. Mängel Mietminderungsansprüche geltend macht, deren Höhe er noch beziffern wird und dass er seine künftigen Mietzinszahlungen deshalb nur unter dem Vorbehalt der Rückforderung leistet,

d) diese Aufforderung dem Vermieter per Einwurf-Einschreiben zu übersenden oder einen sonstigen Zustellungsbeweis herbeizuführen.

Erst nach fruchtlosem Ablauf jener gesetzten Frist sollte der Fragesteller evtl. anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und alles Weitere (auch die Höhe einer etwaigen Mietminderung) besprechen. Dann dürfte auch ein Anspruch auf Erstattung der Anwaltskosten als Verzugsschaden durchsetzbar sein, weil sich der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug befindet.

Viele Grüße

Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

Mein Gott, was soll denn das? Der Mieter hat ein paar kleine Löcher in der Wand, die ihn in der Nutzung der Mietsache in keiner Weise einschränken. Warum soll also bitte da eine Mietminderung gerechtfertigt sein. Fordern Sie auch Gehaltsminderung, wenn ein Mitarbeiter deutlich mehr Belistifte verbraucht als die anderen? Oder gewähren Sie Honorarminderung, wenn der von Ihnen prognostizierte Prozesserfolg nicht eintritt?

Der einzige, der hier einen Schaden erleiden könnte, ist der Vermieter wg einer möglichen Dampfeintragung in die Dämmfassade!

Naja, hoffen wir, der Vermieter war mit seiner Modernisierungsankündigung etwas genauer, als mit der termingerechten Abarbeitung der "Restarbeiten"  -  Ich würd es mal noch gar nicht Mangel nennen wollen!

Wenn Sie meinen vorgeschlagenen Text genauer anschauen, werden Sie sicher bemerken, dass ich nicht zur Mietminderung aufgefordert habe, sondern erstmal nur zur Erklärung eines entsprechenden Vorbehalts. Ein solcher Vorbehalt tut niemandem weh und damit kann man nichts falsch machen. Ob und in welcher Höhe dann später einmal wirklich gemindert wird, kann der Fragesteller später entscheiden.

Ohne diesen Vorbehalt würde Herr OMahoney, wenn er fröhlich ungekürzt weiter zahlt, seine Mietminderungsrechte verwirken und könnte nur noch seine Mängelbeseitigungsansprüche geltend machen.

Es sind vielleicht nur 2-3 % der Bruttowarmmiete, die deshalb gemindert werden könnten, aber mancher Mieter ärgert sich, wenn es sich trotz aller vermieterseitigen Versprechungen herausstellt, dass die Mängel vielleicht auch zwei Jahre später noch immer nicht beseitigt wurden und würde dann doch gerne auf eine Mietminderung zurückgreifen. Der Vorbehalt gestattet es ihm, es dann doch noch rückwirkend zu tun.

So ein Vorbehalt gehört deshalb zum ganz normalen anwaltlichen Handwerkszeug.

Viele Grüße

Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)

Neben dem reinen Nutzwert einer Wohnung (Dach überm Kopf und beheizt) spielt auch der Geltungswert (boah, geiles Wohnzimmer) eine Rolle. Bei manchen Immobilien steht letzteres sogar im Vordergrund (bei normalen Wohnung natürlich eher nicht).

Als Vermieter stehe ich bzw. mein Verwalter in der Pflicht, gemeldete Mängel unverzüglich zu begutachten und gegebenenfalls auch abzustellen. Wenn man Mieter mal keine Lust hat, die volle Miete zu bezahlen, dann nnehme ich da ja auch nicht eifnach hin. Gleiches gilt, wenn ich als Vermieter keine "vollwertige" Wohnung bereitstelle.

Entweder ist der Vermieter willig, dann düpieren Sie ihn mit einer solchen Botschaft nur (ich würde ggf. den schon beauftragten Handwerker anweisen, doch nochmal genau zu prüfen, ob seine Leute schon Zeit haben ). Oder dem geht es am A. vorbei, dann geht ihm auch eine Ankündigung am selben vorbei und die 2-3 % sind billiger als ein Maurer und ein Maler. Mehr als eben diese 2  -  3 % wird es aber nicht geben.

Bestenfalls haben Sie also gar nichts, schlechtestenfalls eine Menge Schaden angerichtet!

Zum Handwerkszeug eines Arztes gehört ein Skapell, beim Chirurgen sogar zum täglichen! Trotzdem setzen verantwortungsvolle Chirurgen dieses nur dann ein, wenn es sinnvoll ist und keine andere Lösung Erfolg verspricht. Ich fände es gut, wenn Anwälte sich mehr an die medizinischen Grundsätze der minimalinversiven Chirurgie halten würden!

Blower-Door-Test (BDT)

Liebe Kollegen, jetzt lasst aber mal die Kirche im Dorf! Selbstverständlich steht dem Mieter eine ordentliche Wohnung zu, frei von technischen und optischen Mängeln. Wenn die großen Fassadenarbeiten und der Fenstertausch laut Fragesteller (Mieter) bis Ende Dez. 2013 sowieso geplant waren, dann dürfte es wohl kein ein Drama darstellen, wenn Restarbeiten in den Wohnungen dann ein paar Wochen länger dauern.

Was sollen da die Drohgebärden und das ganze juristische und sachverständige Gefachsimpel?! Die eigentliche Frage des Mieters: Muss ich mir Sorgen machen? , kann man doch mit gutem Gewissen verneinen und ihm noch etwas Geduld anempfehlen.

Ich für meinen Teil schließe zunächst aus, dass diese Ausführung den aaRdT entsprechen kann. (wg. Ferndiagnose)
Auch das verputzen der Fehlstellen wird daran nichts ändern!

Wo liegt die Fensterbank denn auf?

Da kommt man tatsächlich in's "staunen"!

Von daher ergeben sich diesseits dann auch Befürchtungen bez. der weiteren Anforderungen an eine thermisch entkoppelte Fensterbank.

wenn es Maßnahmen der schonenden minimal-invasiven Chirurgie gibt, bin ich auch übertragen auf meinen Beruf stets sehr dafür, sie anzuwenden. Allerdings sollte ein "mündiger Patient" darüber immer selbst entscheiden können. Dazu gehört eine ärztliche Aufklärung, welche Möglichkeiten es gibt und welche Chancen und Risiken sie jeweils mit sich bringen.

Was ich als Patient überhaupt nicht mag, sind Ärzte, die selbstherrlich solche Sachen selbst entscheiden und einem Patienten Informationen, die dieser vielleicht für wichtig halten würde, einfach vorenthalten.

Die Frage, die ich in einem realen Mandat in dieser Sache einem Mandanten stellen müsste, wäre:

"Möchten Sie auch in dem Fall, dass Ihr Vermieter vielleicht über Jahre oder Monate hinweg den Mangel doch nicht beseitigt, auf Ihr Mietminderungsrecht verzichten, oder möchten Sie statt dessen lieber das Risiko eingehen, dass wir Ihren Vermieter mit der Erklärung eines vorsorglichen Mietminderungsvorbehalts eventuell verärgern? "

Solche taktischen Fragen sind im realen Mandat berechtigt, aber meiner Meinung nach in einer Internetforumssituation wie dieser hier impraktikabel. Deshalb gibt es von mir in so einem Forumsbeitrag kurz und schmerzlos das juristische Spektrum der Möglichkeiten => zum selbst aussuchen. Vollständig vorenthalten möchte ich dem Fragesteller eine Information über die bestehende Möglichkeit einer Mietminderung jedenfalls nicht.

Was Sie befürchten, Herr Dühlmeyer, ist ein Reaktanzverhalten des Vermieters, wenn mit Minderung gedroht wird. Ich meinen Mietrechtsmandaten habe ich (anders als in Bausachen, dort kommt sowas schon mal vor) eine solche "Trotzreaktion" eines Vermieters auf eine privatschriftliche Mietminderungsandrohung eines Mieters bislang jedenfalls noch nicht erlebt.

Eingegriffen in diesen Thread habe ich übrigens erst, als ich die (von mir zitierte) Formulierung von Ihnen, Herr Tilgner, im Beitrag Nr. 4 las, die Sie inzwischen durch einen anderen Ratschlag, der aber leider juristisch ebenso falsch ist, ersetzt haben. Wenn sich Bautechniker um juristische Lösungen bemühen, liegen sie genauso oft daneben, wie Juristen, die glauben, Einschätzungen in Fragen der Bautechnik erteilen zu können.

Aber Herr Tilgner, Sie haben auf jeden Fall mit Ihrem letzten Satz im Beitrag Nr. 13 recht. Herrn OMahoney ging es in erster Linie wohl um die bautechnische Frage, ob die Schäden gravierend und gefährlich sind. Wir drei sind daher mit unserer Grundsatzdiskussion, ob ein Mietminderungsvorbehalt erklärt werden sollte, ganz schön off-topic ...

Viele Grüße

Ralf Wortmann, Magdeburg Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht (Baurecht, Architektenrecht)