Bauen im Kernbereich oder im Neubaugebiet? Unterschiedliches Augenmerk der Baubehörden
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Bauen im Kernbereich oder im Neubaugebiet? Unterschiedliches Augenmerk der Baubehörden

Hallo!
Möglicherweise bin ich hier in dieser Rubrik völlig falsch, weiß aber nicht, welche Rubrik besser wäre:
Wir würden gerne bauen und haben schon ein Grundstück im Auge, dass in einem neuen kleinen Baugebiet liegt. Es besteht ein, wie ich finde, sehr restriktiver Bebauungsplan, bis hin zur Bepflanzungsvorgabe der Vorgärten. Jetzt habe ich von anderen Bauwilligen erfahren (müssen), dass die Baubehörden Befreiungen offensichtlich nicht genehmigen.
Das Baugebiet befindet sich im Kernbereich einer Kleinstadt (vorher war dort eine Kleingartenanlage) quasi "Straße an Straße" mit der Kernbebauung. Während im Kernbereich alle möglichen Hausformen und Typen zu finden sind, werden in diesem kleinen Neubaugebiet, alle Bauaktivitäten behördlich "geordnet".
Mich würde interessieren, warum für Neubaugebiete Bebauungspläne aufgestellt werden, die wirklich alles regeln, während in Gebieten ohne Bebauungspläne offensichtlich alles erlaubt ist? Macht das denn Sinn? Wenn man regelt, sollte man nicht die in den völlig verbauten Innenstädten anfangen?
Gruß Stefan
  • Name:
  • Stefan
  1. Bauen

    Hallo Stefan,
    eine Frage zum Baugebiet, ist es für das Genehmigungsfreistellungsverfahren gedacht, wenn ja, besteht noch folgende Möglichkeit, Ihr Projekt im normalen Baugenehmigungsverfahren genehmigen zu lassen. Infos können Sie bei Ihrem Architekten bekommen.
    Mit freundlichen Grüßen
  2. Die Frage ...

    Werter Fragesteller
    nach dem WARUM ist eigentlich ganz einfach zu beantworten:
    Weil ein kleines, unbedeutendes Menschlein meint, Spuren in der Weltgeschichte zu hinterlassen, in dem es bis zu Größe und Farbe vom Klingelschild alles nach seinem persönlichen Wohlgefallen vorschreibt. Das schlimmst dabei ist, das diese Menschen auch noch von der Richtigkeit Ihres Tuns überzeugt sind und meinen, der Menschheit einen Gefallen getan zu haben.
    Ich behaupte, dass solche Satzungen keine schlechte Architektur verhindern, sondern gute!
    Natürlich macht es Sinn, bei Bebauungen innerhalb geschlossener Ortsbilder oder in sensiblen Landschaften bestimmte Auswüchse zu verhindern. Aber dies sollte mit viel Fingerspitzengefühl und großem Sachverstand erfolgen.
    Leider fehlt meist beides.
    Machen kann man/Frau dagegen  -  fast  -  nichts.
  3. traurig

    finde ich es, dass die Bebauungspläne  -  zumindest die, die ich aus der Umgebung hier kenne  -  mit ihren Vorgaben oft bauliche Traurigkeiten und Auswüchse fördern (Beispiel Kniestock => Dachaufbauten), dass schlechte Grundstückszuschnitte die Bodenversiegelung vorantreiben (z.B. Süderschließungen), dass überhaupt nur dem 08/15-Hausschnitt Rechnung getragen wird, sodass interessantere Projekte fast zwangsweise wegfallen.
    Es scheint doch so zu sein, dass Bebauungspläne eher selten von Stadtplanern erstellt werden, oder irre ich da?
    Indira Simon
  4. Sie irren ...

    Frau Simon
    Ich kenne auch grauslige Ortssatzungen, die von ausgebildeten (und ausgewachsenen) Stadtplanern verzapft und noch als Heil der Welt angepriesen wurden.
    Beispiel:
    Baugebiet aus den späten 70 ern wird erweitert. Höhenbegrenzung als Bonbon an die angrenzenden Alteigentümer = OK
    Farbe der Dachziegel mit RAL! Farben (rot) definiert. Alle angrenzenden Häuser haben, wie damals üblich, dunkle Betondachsteine
    Fassade: Putz weiß, Ziegel rot, Holz hell. Das war es! Umgebung: weißer Putz, gelbe Ziegel, rote Ziegel, dunkles Holz, dunkler Putz, farbige Ansrtriche, kurz das übliche Sammelsurium.
    Und auf die Frage, was in einigen Jahren bei Anstricharbeiten wäre, kam die patzige Antwort des Stadtplaners: Na dann streichen Ses halt grün.
    Ein Wunder, das nicht noch die Farbe der Klobrille vorgeschrieben wurde ;-(.
  5. sofern

    Zitat_______
    Ein Wunder, das nicht noch die Farbe der Klobrille vorgeschrieben wurde ;-(
    Zitat Ende__
    Sofern eine Klobrille an der straßenseitigen Außenwand eines Gebäudes angebracht wird, ist diese cremefarben auszuführen.
    Die tragenden Ränder dürfen eine Breite von 7  -  max. 8 cm aufweisen, während die mittige Öffnung in der Breite nicht größer als 25 cm und in der Länge nicht mehr als das 1,5-fache der tatsächlichen Breite betragen darf.
    ;-)
  6. Ich bin ganz Eurer Meinung!

    Danke für die interessanten Meldungen.
    Nicht nachzuvollziehen ist auch, dass die jedem optischen Feinempfingen widerstrebenden Bebauungspläne dann auch noch penibel von den Baubehörden eingehalten werden. Da fehlt teilweise jegliches Fingerspitzengefühl, denn Befreiungen sind oftmals möglich.
    Aber vielleicht finden die Funktionsträger die Einheitssiedlungen mit 60 bis 80 baugleichen Häusern, die sich nur in der an der Außenwand angebrachten Hausnummer unterscheiden, schön.
    Bemerkenswert ist auch, dass der Gesetzgeber das Baugenehmigungsverfahren vereinfachen wollte und dies rechtlich entsprechend umgesetzt hat. Wenn man die Handlungsweisen einiger Baubehörden sieht, scheint dieser Grundgedanke dort noch nicht angekommen zu sein. Ich will hier nicht pauschalieren, aber manche Behörde steht sich selbst im Weg.
    Stefan
  7. jedenfalls

    scheint es schwer, mit derartigen Vorschriften gute Architektur oder auch nur eine halbwegs ansprechende Optik herbeizuregeln. Ich habe, als Laiin mit ästhetischen Bedürfnissen (!), schon drüber gegrübelt, wie es besser gehen könnte. z.B. lieber Firsthöhen festsetzen als Kniestöcke, Dachformen freistellen (oder allenfalls Krüppelwalm mit Firstfensterchen verhindern) ... aber auf den guten Geschmack der Bauenden zu setzen, verbietet sich wohl auch angesichts des schon Gebauten (man muss ja hoffen, dass es wenigstens den Bauherren gefällt, aber wundern tut es mich schon.)
    Aber eben schade, dass gerade Spannendes wegreguliert wird!
    I. Simon
  8. Wie sang schon der Barde ...

    in den 70 ern:
    Erst kommen die grünen Balkons, dann kommen die roten Balkons, dann kommen die blauen Balkons ...
    Und nichts dazugelernt! :-((
    Noch ein kleiner Gag am Rande.
    B-PlanAbk. erlaubt volle Zweigeschossigkeit.
    Ortssatzung begrenzt die Traufhöhe auf 4,80 m
    lichte Höhe von Aufenthaltsräumen lt § 43 NBauO (außer DGAbk.) min. 2,40 m.
    Und nun? Wir haben zum Glück mit zähem Ringen eine Befreiung hingekriegt.
  9. Schützender Aspekt

    Foto von Oliver Kettig

    Hallo,
    aus prinzipieller Bockigkeit ein Einwand:
    Was bei der Diskussion bisher zu kurz kommt, ist der schützende Aspekt der Vorgaben. Ich bin froh, wenn zumindest GFZAbk./GRZAbk. und Haushöhen einigermaßen erträglich festgelegt sind und die Einhaltung der Vorgaben penibel überwacht wird. Niemand will, dass einem in einer Einfamilienhaus-Siedlung ein Riesenklotz vor die Nase gesetzt wird. Aber rühmen sich nicht gerne Architekten, trotz bestehender Planungsvorgaben eigentlich Unmögliches zu ermöglichen? Und bedeutet das nicht oft unerträglich verdichtete Architektur? Beispiele gibt's in jeder Stadt! OK, letztlich macht die Vorgaben der BH, aber sollten sich die Architekten da nicht an die eigene Nase fassen? Zumindest ein kleines bisschen?!
    Nur um es klar zu stellen: Ich beziehe mich hier nicht auf die Festlegung der Dachziegelfarbe. Und wir haben übrigens nach § 34 gebaut  -  und das war gut so.
    BTW: Über Ästhetik kann man trefflich streiten. Schönheit entsteht im Auge des Betrachters. Oder halt nicht ;-)
    Grüße
  10. @ Oliver ...

    Meine Antwort als Architekt auf deinen "Vorwurf" ist ein klares jein ;-).
    Also, das mit dem Rühmen hängt oft an eben diesen Ortssatzungen, die man/Frau "wohlwollend" auslegen muss, um überhaupt klar zu kommen. Und warum dann nicht mit dem Ergebnis UND dem Weg dahin ein bisschen werben ;-).
    Sicher wird auch vieles durchgesetzt, was nicht geschmacklich, sondern in der Verhältnismäßigkeit absolut fehl am Platze ist. Und daran sind nicht nur die Bauherren schuld, ja.
    Nur vermischst du zwei Aspekte. Geschossanzahl, GRZAbk. GFZAbk. sind Dinge aus dem Bebauungsplan, die eher selten Anlass zur Kritik bieten.
    Diese werden dann durch Ortssatzungen von einem großen Rahmen zu einem kleinkarierten Käfig umfunktioniert. Und da hört es eben  -  oft  -  auf mit dem Sinn des Ganzen.
    Das Instrument war mal gedacht, um Auswüchse in homogenen Umgebungen z verhindern. Beispiele seien hier die Reetdächer auf Sylt, die Ziergalfassen in vielen norddeutschen Dörfern oder die Verbretterung in naturbelassenem Holz in Bayern. So etwas ist  -  das sage ich ganz deutlich  -  richtig und sinnvoll. Nur ist dieses Instrument wie ein Krebsgeschwür ausgeufert und dem eigentlichen Sinn entgegen genutzt.
    Und das mit der Verdichtung hängt an den heutigen Grundstücksgrößen in den Neubaugebieten. 350 m² für ein Einfamilienhaus. und die Hasfrauen können sich bei Regen das Salz von Küchenfenster zu Küchenfenster reichen, ohne das es nass wird.
    Und das wiederum liegt an den m²-Preisen, zumindest in Großstadtnähe
  11. Mittelpisadeutsch ...

    Ziergalfassen sollte heißen Ziegelfassden
    Hasfrauen sollte heißen Hausfrauen
    ;-((. Grrrrrrr
  12. @Ralf

    ich kenn ja Teefasten und Saftfasten, aber Ziegelfasten scheint mir doch einen wesentlich besseren Sättigungseffekt zu haben.
  13. allerdings

    könnte ich mir vorstellen, dass man beim Ziegelfasten kaum an Gewicht verliert und einem die Dinger praktisch wie ein Stein im Magen liegen.
  14. @H. Dühlmeyer

    Grundstücksgröße von 400 m² und darunter gibt es in NRW deshalb vermehrt, weil die grünen wg. Verringerung von Flächenversiegelung durchgesetzt haben, dass Fördermittel des Landes NRW (für kinderreiche Familien) nur bewilligt werden dürfen, wenn das Baugrundstück nicht größer als 400 m² (+ max. 10 %) ist. Ein größeren Unsinn kann man wohl nicht verzapfen! Da werden gerade die Familien mit mehreren Kindern auf die kleinsten Grundstücke gezwängt ... Und nebenan lebt der Single mit 1000 m². Man glaubt es kaum.
    • Name:
    • M.P.
  15. Völlig OT @ Matthias

    Ich habe meine bessere Hälfte (Diätassistentin) zum Ziegelfasten befragt.
    Sie ist begeistert vom Ziegelfasten: Enthält viele Balaststoffe, Mineralien und Spurenelemente, Restzeigel helfen nach der Fastenkur beim Verdauen, echt Top. Sie empfiehlt stark saugende Ziegel wegen der entwässernden Wirkung.
    Und wenn das Gewicht während der Fastenkur steigt, kann es auf die Ziegel geschoben werden.
    ;-)) ) ) ) )
  16. @ Manfred Peters

    Die Rechnung ist aber auch Pisaverdächtig:
    Drei Häuser auf 1000 m² versiegeln weniger als ein Haus? Das sollen mir die Freaks mal vorrechnen.
    Was soll ich denn sagen: mit drei Kindern auf 2000 m² in Stadtrandlage. schämundimbodenversink
  17. @Ralf

    Foto von Oliver Kettig

    Na, heute muss ich scheinbar ständig widersprechen ;-)
    Man versiegelt natürlich mit 3 Häusern mehr Fläche als mit 1 Haus. Aber: Wie kommt man denn zu den Häusern: Mit Straßen! Die sind meist versiegelt. Und jetzt die Preisfrage: Wie versiegelt man mehr Fläche: Mit einem eng zusammenliegenden Gebiet in dem viele Häuser auf kleiner Fläche stehen und die Wege kurz sind? Oder mit einer Besiedelung Typ Nordamerika mit riesigen Grundstücken und großen Highways die die Ansiedlungen verbinden und man mal eben schlanke 100 km zur Arbeit pendelt?!
    Das ist ja mit ein Grund für die gerade von Stadtplaner immer wieder propagierte Verdichtung der Städte durch Hinterhofbebauung, Schließen von Baulücken usw. Aus meiner Sicht ein ganz schwieriger Spagat: Einerseits sehe ich das Problem der Zersiedelung, anderesiets will ich selbst ja auch nicht in der Hochhausschlucht wohnen, sondern freue mich an meinem Garten (nächsten Samstag wird eingesät) und dem freien Blick auf den Himmel.
    Ist also nicht alles sinnlos, was die Grünen so meinen  -  manchmal muss man nur den Blick etwas weiten ;-)
    Grüße
  18. Na das kann ja heute noch spannend werden ...

    Oliver
    Ich muss nämlich schon wieder klar jein sagen ;-)).
    Das 3 Häuser auf 1000 m² weniger Erschließung brauchen als 3 auf 3000 ist mal klar. Aber: Wir sind  -  zum Glück  -  eben nicht in Ami-Land. Bei uns haben die meisten Erschließungstraßen in Neubaugebieten so wenig Breite, dass die Feuerwehrleute schon Panik vor dem ersten richtigen Brand dort haben  -  weil Sie nicht durchkommen. Und dann  -  ohne eine empirische Untersuchung vorweisen zu können  -  meine ich, ist der Effekt der Erschließungseinsparung gar nicht da.
    Statt dessen wird der Nachbarschaftsstreit gezüchtet, weil die sich ständig auf der Pelle hängen müssen.
    Und das mit dem Pendeln: da wirken sich die Grundstücksgrößen prozentual im Nachkomabereich aus  -  bei den langen Arbeitswegen heute.
    Das ist auch so ein politisches Thema. Da hat man in Städten und Dörfern die Betriebe aus den Kernbereichen regelrecht vertrieben und auf die grüne Wiese gejagt.
    Und die Leute müssen jetzt zig Kilometer fahren, alle schön einzeln im Auto, weil ÖPNV gerade auf dem Platten Land nur der Schülerbeförderung gewidmet ist, aber an Gewerbegebieten teilweise meilenweit vorbei führt. Und Partner (in) braucht nen Zweitwagen. Und der braucht nen Stellplatz, welcher selbsteverständlich gepflastert ist ;-(.
    Der Gewinn an Lebensqualität = zwei Stunden Arbeitsweg pro Tag + 5 € Spritkosten p.P.
    Und Hinterhofbebauung? Vor nicht mal 15 Jahren hat man hier in Hannover noch massiv Hinterhäuser in alten Arbeitervierteln abgerissen  -  um Grünflächen zu schaffen!
    Und ich hatte  -  bewusst  -  nicht die Grünen geschrieben ;-)).
    Da sind nämlich viele dran beteiligt  -  und (da geb'ich dir recht) nicht jede grüne Idee ist schlecht.
    Ich versuche, Ideen nicht nach der Herkunft  -  die ist oft eh nicht klar erkennbar  -  sondern nach dem Sinngehalt zu beurteilen. :-).
  19. Ebenen trennen

    Foto von Oliver Kettig

    @Ralf
    meines Erachtens muss Du zwei Ebenen trennen, dann wird's klarer:

    1) die persönliche Ebene, d.h. der individuelle Wunsch nach einem Garten, etwas Luft zum Nachbarn und einem freien Blick auf die Sonne

    2) die gesellschaftliche Ebene: Was passiert, wenn das jeder will und auch kriegt?
    Den indiv. Wunsch unter 1 kann man sich z.B. hier in Rhein-Main auf zwei Arten erfüllen. Entweder man ist Krösus, dann geht's auch in der Stadt. Oder man zieht raus auf's Land und pendelt zur Arbeit in der Stadt  -  mit den von Dir bereits beschriebene Nachteilen bei der Lebensqualität. Wobei man ganz wesentlich noch den Nachteil dazu rechnen muss, dass alle Wohn- und Naherholungsgebiete mehr und mehr von Verkehrsadern durchschnitten oder (Rhein-Main Problem!) von Flugzeugen verlärmt werden.
    Mir ging's oben mehr um den Blick auf die gesellschaftliche Ebene. Hier in Rhein-Main sieht man das deutlich: Die Arbeitsplätze sind in Frankfurt und der unmittelbaren Umgebung. Neubaugebiete werden mangels Platz kaum noch ausgewiesen, Baulücken werden knapp. Grundstückspreise 400-600 €  -  wenn man (s.o.) überhaupt eines bekommen kann. Typische Bebauung ist daher: Reihenhaus mit 200 m² Grund (übrigens schon seit Ende der 60er Jahre). Wer das nicht will, der zieht raus in einen der Vororte: Entweder Speckgürtel (Vordertaunus)  -  die QM-Preise schreibe ich nicht, das glaubt mir nämlich keiner. Oder halt noch etwas weiter, wo's dann irgendwann wieder bezahlbar wird. Dafür ist dann Pendeln angesagt. Und dafür braucht's die AB. Und dieser Effekt fördert die Versiegelung.
    Noch ein Nebenaspekt: Man kann nicht auf's Platte Land ziehen, sich dann über den schlechten ÖPNV beschweren und gleichzeitig Parteien wählen, die den ÖPNV privatisieren und wirtschaftlich betreiben wollen. Das rechnet sich nämlich nicht ;-)
    Grüße

  20. Noch was ...

    Oliver
    Mittlerweile sind einige Gemeinden so weit, dass sie nicht nur die Grunstücksbesitzer zum Versickern verdonnern, sondern auch die Straßenentwässerung in Versickerungen einleiten und somit die Negativfolgen der Versiegelung mildern.
  21. Ich sage es ja ...

    Wird noch interessant ;-))
    Das mit dem Trennen ist schon klar.
    Das Problem mit der Ausuferung der Städte sehe ich auch. Und FM ist da eh ein Horrorbeispiel in vieler Hinsicht.
    Ich gehe es nur von einer etwas anderen Richtung an. Ich möchte unser Grundstück auch nicht zum Maß der Dinge machen. Dies ist so groß, weil es sich  -  womit wir mal wieder den Ausgangsbeitrag streifen  -  aus baurechlichen Gründen nicht so teilen lässt, dass der Teil bebaut werden könnte. Wir hätten auch weniger genommen, nur war es so halt gut bezahlbar UND groß. "Ackerland" kostet halt nichts ;-)).
    Und ich möchte auch (für die Allgemeinheit) nicht zu den 1000 aus den späten 60er und frühen 70er zurück. Das war halt noch von der Kleinsiedlungsmentalität der Kriegs- und Nachkriegsüberzeugungen geprägt.
    200 für ein RH sind auch i.O.
    Aber damit habe ich dann mehr Garten als bei 350 mit Einfamilienhaus. Da bleiben dann nämlich genau die Abstandsflächen über. Und so werden die Knallerbsensträucher vermehrt ;-((, weil die Nachbarn sich zwangsläufig auf den Geist gehen.
    Jeder Flachschuss des Nachwuchs aufs Tor, der nicht gehalten wird, führt zum Disput mit Schiri Nachbar, weil der Ball übern Zaun war. Jedes Grillen stinkt noch drei Wohnzimmer weiter.
    Ich kenne hier Baugebiete, da müssen die Leute beim Rasenmähen aufpassen, damit sie nicht links den Zaun und rechts die Hausecke mit rasieren.
    Von daher wäre ich für ein gesundes Mittelmaß (rd. 600 +/-)  -  dass dann auch noch Anbauten für die pflegebedürftige Omi ließe, für die sonst wieder ein Pflegeheim gebaut werden muss. Mehr wollen viele auch gar nicht mehr, weil der Garten ja auch Arbeit bedeutet.
    Und ÖPNV ist nicht nur im Platten Ländle schwierig.
    Hannover  -  Großstadt mit Strapazenbahn + Bus. Unsere Stapazenbahnhaltestelle 2 Min. zu Fuß weg. Wenn ich zwei Stadtteile weiter südwestlich will, brauche ich bei idealen Verbindungen und Anschlüssen mit ÖPNV 45 Min + Fußweg Haltestelle  -  Baustelle. Mit dem Auto zur Rushhour 15  -  20! Von Tür zu Tür inkl. Parkplatzsuche.
    Weil die I ... es nicht schaffen, zusätzlich Ringverbindungen aufzubauen. Nein. Immer schön sternförmig rin inne Stadt, rut utte Stadt :-(((
  22. @ Oliver ...

    Noch ein paar Gedanken zu unserem obigen Disput (im positiven Sinne).

    1)
    Wenn Du die Grundstücke in den Neubaugebieten so klein machst, kriegst ins Durchschnittsbaugebiet so ca. 2  -  3 Grundstücke mehr hin. Das bringt es  -  glaube ICH  -  nicht wirklich. Wenn die Gemeinden dann wenigstens die Gebiete immer mal wieder erweitern würden, gäbe es ja vielleicht auch noch Sinn. Aber meist ist nach zwei Baugebieten 20 Jahre Ruhe im Karton. Dann wird eben im Nachbarort das nächste Gebiet erschlossen.
    Und wieder ist eine Straße mehr fällig ;-((.
    Mag ja stur klingen  -  vielleicht auch sein  -  aber ich glaube, bei einer "Aufwand-Nutzen-Rechnung" wäre der Effekt bestenfalls minimal.

    2) Zur Erläuterung: Unser Grundstück liegt in einem Altgebiet  -  Haus BJ 59. Im Neubaugebiet wär das hier bei um die 200 €/m² nicht finanzierbar ;-)).
    Wie gesagt, Baufenster ist so ausgenutzt, das sinnvoll kein weiteres Haus aufs Grundstück passt.
    Als wir uns dafür interessiert haben, bin ich zum Bauordnungsamt und habe mich schlau gemacht, wie's aussieht. Bebauungsplan mit obigen Macken. Stadtplanung ist sehr zugänglich für eine Änderung, weil Bebauungsplan aus 1961. Bauordnung sagt strikt NEIN. Kein Wollenv.w.der Präzedenzfälle und so. Na gut, machte das Grundstück deutlich preiswerter.
    Jetzt kommt der Hit: Schwiegereltern wohnen Luftlinie keine 1000 m weg. Gleicher Stadtteil, gleiche Sachbearbeiter alles die selbe Soße.
    Deren Grundstück 1350 m², weil altes Kleinsiedlungsgebiet + Bonus für Hochspannungsmast a.d. Grundstück (mittlerweile "gefällt). Da hat man zur selben Zeit mit Hochdruck die Hinterbebauung durchgepeitscht, weil man ja
    > Bauflächen für junge Familien innerhalb der Stadt schaffen müsse<
    Noch fragen? Ich hatte keine Worte mehr.


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