Dachausbau  -  Baurecht
BAU-Forum: Bauplanung / Baugenehmigung

Dachausbau  -  Baurecht

Hallos,
Ich habe Ende 1999 einen unausgebauten Spitzbogen samt Baugenehmigung von 1993, die aber Mitte 1999 vom Vorbesitzer verlängert wurde, gekauft. (Bundesland ist Bayern)
Der Vorbesitzer ist nicht mehr greifbar, laut Auskunft von der Baubehörde (Ende 1999) hat er aber bereits mit den Bauarbeiten angefangen. Der Spitzbogen war bereits erschlossen (Leitungen etc. hochgeführt, Brandschutztüren eingebaut, Treppenhaus etc..)
Ich gehe deswegen davon aus, dass er die Nachweise, die er zum Baubeginn brauchte, (laut Baugenehmigung) auch einreichte.
Ich habe dann in Eigenregie den Bau weitergeführt.
Die Heizungsanlage wurde von einer Fachfirma gemacht, den Rest machten wir selber.
Äußerlich hat sich am Dachboden nichts geändert, also keine Eingriffe in die Statik oder sowas, nur Dachfenster, Dämmung und Innenausbau. Ich habe mich an die Pläne, die der Baugenehmigung beilagen, gehalten.
Irgendwann mal kam die Sache ins Stocken, da ich etwas knapp an Geld war.
Da war aber schon die kleinere Wohnung fertig und die große etwa zur Hälfte.
Ich muss gestehen, dass ich in der großen Wohnung schon gewohnt habe, da ich aus der Mietwohnung wegen Abriss raus musste.
Ich rief dann beim Bauamt an und schilderte knapp die halbfertige Situation und fragte, ob ich wenigstens die kleine Wohnung als fertiggestellt melden kann. Der Bearbeiter meinte, nein, erst wenn alles fertig ist.
Ich daraufhin: "Kann ich dann überhaupt vermieten? " Er: Sie können in der Zwischenzeit damit machen was sie wollen. Ok :-) Damit machte ich mir auch keine Sorgen wegen dem bereits drin wohnen.
Gestern habe ich nun erfahren (bei einer Webrecherche), dass man Rohbau und beabsichtigte Nutzung anzeigen muss. (Bayerische Landesbauordnung)
Rohbau ... OK, das war ja schon mehr als Rohbau als ich das bekam, trifft also wohl auf mich nicht zu.
Beabsichtigte Nutzung *urgs*..
Was soll ich jetzt machen? Was blüht mir wenn ich mich da melde?
Der Mann am Telefon sagte nichts von Nutzungsanmeldung.
Treffen bei einem Dachbodenausbau vielleicht andere, einfachere Vorschiften wie bei einem ganzen Haus zu?
Welche Vorschriften treffen überhaupt auf das Bauvorhaben zu, die von 1993, von 1999 oder von heute?
Ich will jetzt nicht zur Baubehörde, bevor ich nicht weiß, woran ich bin ... Irgendwie widerspricht sich die Aussage von dem Mann am Telefon von dem was ich gestern in der Landesbauordnung gelesen habe.
Kann mich da jemand klug machen, wie ich da am besten vorgehe?
Vielen Dank und viele Neujahrsgrüße,
Gabi
  • Name:
  • Gabi
  1. Als Laie sehe ich es so

    Die Nutzung wurde doch angezeigt ... kann ich schon vermieten? ... und genehmigt ... können machen was Sie wollen ...
    Schauen Sie doch nochmal in die Baugenehmigung, in der Regel steht auf dem Deckblatt, welche Abnahmen Sie anzeigen müssen (zumindest in Sachsen-Anhalt). Ich weiß nicht welche Folgen es hat, wenn Sie da jetzt fragen, aber ich würde eben nur noch die Fertigstellung anzeigen und nicht viel fragen. Oder was müssen Sie dort noch erledigen?
  2. Dachausbau  -  Baurecht 01.01.05

    Tja, das "können machen was sie wollen" habe ich nur telefonisch bekommen.
    Und in der Landesbauordnung les ich jetzt dass man die Nutzung schriftlich anzeigen muss ... Am Telefon sagten die nichts von schriftlicher Nutzungsanzeige.
    Ich hätte eigentlich mal zum Amt müssen, weil ich Ateliersverglasungen machen lassen wollte (geht in Richtung übergroße Dachfenster) und wissen will, ab welcher Größe man die genehmigen lassen muss. Jetzt trau icvh mich nicht so recht, dort hinzugehen.
    Gruß, Gabi
  3. Nachtrag "Der Vorbesitzer ist nicht mehr greifbar laut ...

    Nachtrag:
    "Der Vorbesitzer ist nicht mehr greifbar, laut Auskunft von der Baubehörde (Ende 1999) hat er aber bereits mit den Bauarbeiten angefangen. Der Spitzbogen war bereits erschlossen (Leitungen etc. hochgeführt, Brandschutztüren eingebaut, Treppenhaus etc..)
    Ich gehe deswegen davon aus, dass er die Nachweise, die er zum Baubeginn brauchte, (laut Baugenehmigung) auch einreichte. "
    Ich geh einfach mal davon aus, dass er alles richtig eingereicht hat, da die Leute in der Baubehörde wussten, dass er angefangen hat (und noch nie irgendwie ein Schrieb kam dass da noch was fehlt)
    Mir liegen aber keine Kopien dieser Nachweise vor.
    Was kann ich tun, wenn er das nicht gemacht hat?
    Er hat definitiv angefangen, zu bauen ...
    Bekomme _ich_ dann den Ärger?
    Gruß, Gabi
  4. Extremfall tritt ein wenn ...

    Im Extremfall ist die Baugenehmigung verfallen und alles ist illegal.
    Im Normalfall hat man einen Architekten und einen Bauleiter welche für ihre Tätigkeiten haften.
    Zumindest ist es etwas naiv, alles telefonisch zu machen und sich auf Mutmaßungen zu verlassen.
    Sinnvoll wäre auf jeden Fall gewesen, den Status im Kaufvertrag festzuschreiben.
    Falls Sie eine Rohbauabnahme haben, lösen sich alle Probleme in Luft auf.
    Vermieten können Sie nach der Fertigmeldung.
    Prüfen Sie die Baugenehmigung bezüglich der Auflagen, z.B. Brandschutz und Parkplätze, das sind beliebte Punkte um eine Benutzung zu verweigern.
  5. Dachausbau  -  Baurecht 01.01.05

    Hallo Herr Klaus,
    "Zumindest ist es etwas naiv, alles telefonisch zu machen und sich auf Mutmaßungen zu verlassen. "
    Die Auskunft, dass schon gebaut wird, bekam ich als ich persönlich kurz vor oder nach dem Kauf auf dem Bauamt war. Klar, beweisen kann ich die Aussage wohl nach 5 Jahren nicht.
    "Falls Sie eine Rohbauabnahme haben, lösen sich alle Probleme in Luft auf. "
    Als ich das Teil kaufte war es schon deutlich mehr als Rohbau.
    Das Haus selber ist knapp 30 Jahre vorher gebaut worden ... Und wiegesagt, der Dachausbau war schon begonnen.
    "Vermieten können Sie nach der Fertigmeldung. "
    Tja, nachdem der Herr vom Bauamt am Telefon mir sagte, dass ich damit tun kann was ich will, habe ich es vermietet.
    "Prüfen Sie die Baugenehmigung bezüglich der Auflagen, z.B. Brandschutz und Parkplätze, das sind beliebte Punkte um eine Benutzung zu verweigern. "
    Die Parkplätze sind vom Vorbesitzer abgelöst worden (das steht auch in der Baugenehmigung drin)
    Ein Anhang mit Brandschutzauflagen hing dran, die meisten waren aber schon gebaut als ich das kaufte, den Rest habe ich gemacht.
    Ein Bauherrenwechselformular habe ich kurz nach dem Kauf unterschrieben.
    Mein Hauptbammel ist inzwischen, dass der Vorbesitzer gar nicht die Nachweise abgegeben hat, sondern einfach so angefangen hat, wobei andererseits vermutlich da schon längst etwas passiert wäre, das Bauamt weiß ja, das vom Vorbesitzer zu bauen angefangen wurde.
    Mich wundert auch etwas, dass ein reines Trockenbauprojekt papierttechnisch genauso so kompliziert wie ein komplettes Einfamilienhaus ist.
    Ist dem wirklich so oder gibt es da doch noch Unterschiede?
    Braucht man für sowas die selben Nachweise wie für ein komplett neues Haus?
    Gruß, Gabi
  6. Dachausbau usw.

    Hallo Gabi,
    vielleicht sollten Sie sich doch einen Architekten oder Bau-Ing.
    nehmen und die ganze Sache mal detailliert abarbeiten.
    Was ist Bestand? Welche Genehmigungen sind gültig? Welche Genehmigungen sind noch zu erbringen? Auch mit Verhandlungen mit dem Bauamt o.a. mitnehmen.  -  Checkliste erarbeiten und dann
    Punkt für Punkt erledigen.
    Mit freundlichen Grüßen
  7. Dachausbau  -  Baurecht 01.01.05

    Hallo Herr Rieder,
    falls sich meine noch etwas vagen Befürchtungen bezüglich bestätigen, wird mir nichts anderes übrigbleiben, als einen Fachmann zu nehmen.
    Falls es aber doch richtig gelaufen ist und nur die Dokumente nicht bei mir gelandet sind, dann braucht es das wohl nicht.
    Die Frage ist, was passiert wenn er echt keine Nachweise eingereicht hat und einfach gebaut hat?
    Das ist dann vermutlich ein Riesenproblem.
    Ich trau mich auch gar nicht, beim Bauamt zu fragen, bevor ich da nicht richtig vorbereitet bin.
    Kann man das nachträglich überhaupt in Ordnung bringen?
    Welche Konzequenzen gibt es da?
    Gruß und Danke, Gabi
  8. DG-Ausbau

    Hallo Gabi,
    bezüglich der Genehmigungsunterlagen, so können Sie diese beim
    Bauamt in der Registratur einsehen und sich eine Kopie machen.
    Dort können Sie wahrscheinlich auch herausfinden, was fehlt und was vorhanden ist. Dazu brauchen Sie auch mit niemanden vom Bauamt sprechen, außer mit der freundlichen Dame bzw. Herrn in der Registratur. Bei kleineren Ämtern geht das recht schnell, bei größeren wie z.B. in München oder Regensburg kann es etwas dauern und kostet evtl. etwas. Dies würde ich Ihnen vorab empfehlen. Kann auch eine von Ihnen beauftragte Person (Architekt bzw. Bauingenieur.) mit Vollmacht für Sie erledigen.
    Mit freundlichen Grüßen
  9. Hallo Herr Rieder ja ich werde wohl mal ...

    Hallo Herr Rieder,
    ja, ich werde wohl mal diskret nachfragen, was schon da ist ...
    Wieviel kosten diese Nachweise für den Fall dass wir sie noch brauchen?
    Und welcher Ärger blüht uns wenn wir (allerdings nicht vorsätzlich) quasi ohne Baubeginnsanzeige gebaut haben?
    Leider sind die Auskünfte die man telefonisch vom Bauamt bekommt eher widersprüchlich (siehe oben), sonst würde ich da einfach mal anrufen ...
    Gruß und vielen Dank, Gabi
  10. DG-Ausbau02

    Hallo Gabi,
    bitte nicht diskret nachfragen, sondern hingehen und die Unterlagen einsehen und Kopieren. Was die Nachweise kosten, kann ich Ihnen leider nicht sagen, da ich das Objekt nicht kennen und somit keine Aussagen darüber treffen möchte.
    Welchen Ärger man bekommen könnte? Hängt davon ab, wie die Behörde das Ganze sieht, ist mir bis jetzt noch nicht passiert.
    Im Zweifelsfall, kann man vieles durch ein klärendes Gespräche und Nachreichen der Unterlagen, wieder in Ordnung bringen.
    Mit freundlichen Grüßen
  11. ärger ..

    ... ist dann am schönsten, wenn man ihn gar nicht brauchen kann: z.B. nach e.
    brandschaden, wenn die Versicherung wegen brandschutztechnischer verstösse
    keine Leistungspflicht erkennen mag  -  einhergehend mit straf  -  und
    zivilrechtlichen Auseinandersetzungen.
    ansonsten ist alles reparabel, den willen dazu vorausgesetzt.
    bevor die schlafende bau Behörde (

    aufwacht und mit x-ter Aufforderung,
    alle nachweise zu bringen, eine Nutzungsuntersagung verknüpft, vergehen
    durchaus 6  -  12 Monate ... Zeit genug zur Selbstfindung ;-)  -  finde ich.

  12. Nachweise

    Danke für die Tipps und Antworten.
    Wir sind uns sicher, dass das der Ausbau brandtechnisch OK ist, alles was Wohnungen trennt war schon da und ist F90. Die Entlüftungsschächte auch.
    Die Dachhaut ist F30B (Mineralwolle > 10 cm zwsichen den Sparren, Querlattung (eng genug) mit nochmal Mineralwolle dazwischen und von Innen Feuerschutz-Gipskartonplatten.
    Mir fehlt halt eventuell der Nachweis und ich weiß nicht, wieviel das kostet und wie ich das mit der Baubehörde regeln kann ...
    Wegen Schallschutz etc. sehe ich auch kein Problem.
    Ich sehe halt einen riesen Ärger und unberechenbare Kosten für Nachweise und eventuell eine Strafe oder noch schlimmeres von den Behörden ...
    Gruß, Gabi
  13. Nägel mit Köpfen ...

    Foto von Martin G. Halbinger

    Jetzt Mall alle Punkte im einzelnen:
    • Baugenehmigung von 1993: somit noch kein vereinfachtes Verfahren (Ststik / Brandschutz wurde vermutlich mit geprüft; würde auch bezüglich Brandschutzauflagen in der Genehmigung zusammenpassen).
    • Anzeigen: Bei Dachgeschossausbauten kann Baubeginn und Rohbaufertigstellung oft in einem Angezeigt werden, da oft (bei Ihnen?) keine tragenden Bauteile und auch keine Kamine usw. geändert werden müssen. Wenn diese noch nicht angezeigt wurden, können Sie dies auch nachträglich machen. Die Nutzungsaufnahme wird i.d.R. erst angezeigt, wenn alles fertiggestellt ist (außer Außenanlagen ...). Wenn Sie eine "Teil"-Baustelle bezogen haben, brauchen sie die Nutzungsaufnahme eigentlich noch nicht anzeigen.
    • Baugenehmigung: Ob die Genehmigung noch gilt wäre zu prüfen ... Wenn die Genehmigung von '93 erst '99 verlängert wurde, wäre sie bereits abgelaufen gewesen ... Sie hätten dann jedoch anstatt des Verlängerungsbescheids eine entsprechende Nachricht bekommen ... Die Verlängerung gilt 2 Jahre. Wann war der Baubeginn (egal wann er angezeigt wurde ...)
    • Akteneinsicht: wenn ein Vorgang noch in Bearbeitung ist, (noch nicht abgeschlossen, da noch keine Nutzungsaufnahme) kann es leicht sein, dass der ganze Akt inkl. Genehmigung usw. noch zur Betreuung des Außendienstes beim jeweiligen Sachbearbeiter liegt.

    Dann kann man in der Registratur höchstens den Altakt einsehen.

    • Strafen usw. : Bußgelder können nur an den gerichtet werden, der auch eine Ordnungswidrigkeit begangen hat. Was vorher war (vor dem Bauherrenwechsel) ist i.d.R. nicht von Ihnen zu verantworten. Sie sollten sich aber bemühen, dass Missstände die Ihnen bekannt sind oder Ihnen bekannt sein müssten möglichst schnell beseitigt werden.
    • Allgemein: Wenn bei einem Bauvorhaben Probleme auftreten (Konkurs des Erstbesitzers da nicht mehr belangbar?), sind die Sachbearbeiter i.d.R. durchaus entgegenkommend, um "die Kuh vom Eis" zu holen. Aber die Arbeit müssen Sie selbst bzw. die von Ihnen beauftragten Fachleute (z.B. Architekt usw.) machen.
  14. Hallo Herr Halbinger inzwischen wird die Sache etwas ...

    Hallo Herr Halbinger,
    inzwischen wird die Sache etwas klarer, ich habe im Bauamt gefragt:
    Der Eigentümer hat 93 die Genehmigung bekommen, 95 zu bauen angefangen, dann wieder aufgehört, hat dann 99 die Baugenehmigung nochmal verlängert und diese ist dann 2001 ausgelaufen.
    Ich darf jetzt quasi eine neue Baugenehmigung machen lassen.
    Ob Statik etc. gemacht wurde, weiß ich noch nicht, könnte sein, da er ja wirklich offiziell schon mal angefangen hat.
    Ich habe den damaligen Architekten rausfinden können, der wird in seinem Archiv nachschauen. Dieser Architekt wird auch von mir dann beaufragt, den Antrag neu zu stellen.
    Die Nachweise selber werden technisch gesehen kein Problem sein (falls es sie nicht schon gibt) der Dachboden ist mehr als robust genug. In der Nähe wurde in einem identischen Haus der Dachboden ausgbaut und mit dem Unternehmer habe ich gesprochen.
    Also das ganze ist ziemlich ärgerlich aber ganz so schlimm wie es zuerst aussah ist es nicht.
    Es gibt aber noch einen weiteren Punkt der mir noch Sorge bereitet:
    Der Vorbesitzer hat eine Bankbürgschaft für die Schaffung von 2 Stellplätzen gemacht ... Darf ich da jetzt nochmal zahlen?
    Ist die Vereinbarung von ihm an den Dachboden selber oder nur an die Baugenehmigung gebunden?
    Gruß, Gabi
  15. Stellplätze

    Foto von Martin G. Halbinger

    Sie werden voraussichtlich in Ihrer Baugenehmigung (der Neuen) auch die Auflage finden, dass für den Dachgeschossausbau 2 Stellplätze nachzuweisen/zu errichten sind. Um die Schaffung der Stellplätze abzusichern, wird in manchen Fällen eine Bürgschaft verlangt.
    Ob Sie auf diese Bürgschaft zurückgreifen können (bzw. den Betrag zur Schaffung der Stellplätze verwenden können) ist fraglich aber u.U. möglich. Näheres müsste ein Anwalt anhand der Aktenlage prüfen (z.B. Inhalt Kaufvertrag usw.)
    Sie sollten auf jeden Fall versuchen, die erforderlichen Stellplätze baldmöglichst (nach Genehmigung) zu errichten, da ein Teil der alten Baugenehmigung (DGAbk.-Wohnungen) ja nahezu fertig und in Benutzung ist, die Auflagen dazu (Errichtung Stellplätze) aber nicht ausgeführt wurden.
    Die Behörde kann u.U. die Nutzung der Wohnungen verbieten, wenn die erforderlichen Stellplätze nicht vorhanden sind ...
    Aber wie gesagt, wenn Sie erkennbar an einer Bereinigung der Situation arbeiten, können Sie mit entsprechender Kooperation seitens der Behörde rechnen ...
  16. So ich habe den Architekten gefunden der damals ...

    So, ich habe den Architekten gefunden, der damals die Baugenehmigung eingereicht hat.
    Er hat auch noch Unterlagen, speziell den Standfestigkeitsnachweis und auch etwas über den Brandschutz.
    Ich habe auch herausgefunden, dass die Stellplatzablöse bezahlt wurde.
    • Seufz* gibt es denn keine Möglichkeit, die Wiederaufnahme der Bauarbeiten nachträglich anzuzeigen und damit die alte Baugenehmigung zu retten?

    Lückenlose Bautätigkeiten kann ich beweisen ...

  17. Datum

    Foto von Martin G. Halbinger

    Sie müssten nachweisen, dass vor dem Verfall der Baugenehmigung im Jahr 2001 (genaues Datum) weitere Arbeiten ausgeführt wurden und seitdem keine Unterbrechung über 4 Jahre stattgefunden hat. Dies würde aber bedeuten, dass der erneute Baubeginn nach 1999 erneut hätte angezeigt werden müssen ...
  18. Den Nachweis könnte ich lückenlos führen ich habe ...

    Den Nachweis könnte ich lückenlos führen, ich habe einen Ordner wo alle Rechnungen von Handwerkern und Baumaterial abgeheftet sind und da gibt es kein einziges Quartal ohne Rechnungen  -  von 1999 bis heute.
    Die Sache ist, ob das reicht und ob er Verfall der Baugenehmigung damit irgendwie rückgängig gemacht werden kann indem man die Wiederaufnahme der Arbeiten nachträglich anzeigt.
    Ich habe gegoogelt ob es schon einmal so einen Fall gab aber ich bin nicht fündig geworden.
    Gruß, Gabi
  19. Da die Baumaßnahmen nicht unterbrochen waren ist die ...

    Foto von Martin G. Halbinger

    Da die Baumaßnahmen nicht unterbrochen waren, ist die Baugenehmigung auch nicht verfallen. Dies war nur niemandem in der Behörde bekannt, da es ja nicht angezeigt wurde.
    Evtl. sollten Sie (wenn es nicht eh auf den Rechnungen vermerkt ist) von den Firmen noch Erklärungen beilegen, wann die Arbeiten ausgeführt wurden.

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