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Bauplanung / Baugenehmigung

Bolzplatz auf Grundstück ohne gesicherte Erschließung

... aus gegebenem Anlass hier eine Frage an die Experten:

Ein hinter meinem Haus liegendes Grundstück (Gebäude- und Freifläche Öffentliche Zwecke) im Eigentum der Stadt in Mecklenburg Vorpomern ist derzeit mit einer Baracke bebaut, deren Nutzung aus brandschutzrechtlichen Gründen aufgegeben wurde. Dieses Grundstück ist nur durch einen Notweg über mein Grundstück an die öffentliche Verkehrsfläche angeschlossen, es besteht diesbezüglich eine schriftliche notwegerechtliche Vereinbarung, aus der Zeit als die Baracke genutzt wurde, die eine Nutzung des Weges wochentags während der Geschäftszeiten gestattet. Baulasten oder dingliche Sicherungen zu Gunsten des hinterliegenden Grundstückes gibt es nicht. Ich habe 'gerüchteweise' erfahren, dass sich die Stadt mit dem Gedanken trägt, auf besagtem Grundstück nach Abriss der Baracke einen Spielplatz/Bolzplatz einzurichten. Ist das tatsächlich möglich? Ich hatte gedacht, dass nur das gegenwärtige Gebäude Bestandsschutz genießt und auch für einen Spielplatz eine Baugenehmigung erforderlich ist, die eine gesicherte Erschließung bzw. entsprechende Baulast voraussetzt.

Für jede Info vorab recht herzlichen Dank!

C.S.

Name:

  • C. Semel
  1. gehe ich recht mit der Annahme...

    das Sie die Einrichtung eines Bolzplatzes verhindern wollen?
    Wenn dem so sein sollte bin ich mal gespannt wer sich hier mit entsprechenden "Ratschlägen" vor Ihren Karren spannen lässt.

    Ist meine Annahme falsch entschuldigen Sie bitte.

  2. Gerüchte?

    Warten Sie einfach ab, ob und wie die Stadt in Ihr Eigentum eingreifen will. Wenn das Notwegerecht mit einem Gebäude verbunden war das nicht mehr existiert, so ist das Recht erloschen, oder gibt es noch andere Vereinbarungen? Eine Stadt hat auch die Möglichkeit, Bebauungspläne zu ihren eigenen Gunsten zu ändern. Als Nachbar haben Sie "berechtigtes Interesse", in Bauakten Einsicht zu nehmen. Wenn das Gerücht konkret wird, werden Sie mit dem Begriff "Enteignung" konfrontiert.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  3. ...ich hatte eigentlich auf eine substantielle ...

    @ Herr Schrage... Ich hatte auf eine Antwort zur rechtlichen Situation gehofft. Die Frage war klar gestellt. Meinungen und Vermutungen zum Grund meiner Fragen interessieren mich, einmal offen und ehrlich gesprochen, nicht. Herzlichst...

  4. @ Hallo Herr Kirschner ... das Gebäude ...

    ... @ Hallo Herr Kirschner

    ... das Gebäude existiert noch, es wird nur nicht mehr genutzt. Der Notweg muss auch für das Grundstück bereitgehalten werden, nur ändert sich wahrscheinlich der Umfang der Nutzung. Die Beantwortung der Frage nach einem zukünftigen Nutzungsumfang hängt halt davon ab, ob 1. so ein öffentlicher Bolzplatz tatsächlich angelegt werden kann, wenn der einzige Zugang als Notweg durch unseren Garten führt und also keine Erschließung im rechtlichen Sinne aufweist, und...
    2. ob die Stadt tatsächlich so etwas plant.

    Bevor ich bei der Stadt nachfrage würde ich gerne aus anderer Quelle Info zur rechtlichen Situation einholen. Darum hier meine Wortmeldung.

    Sie erwähnten 'Enteignung' ...meinten Sie dies nur im übertragenen Sinne, oder halten Sie es für möglich, dass die sich die Stadt den Notweg tatsächlich durch Enteignung aneignet um dann den Bolzplatz zu errichten. Die rechtlichen Hürden für eine Enteignung sind an sich sehr hoch.

  5. Umfang der neuen Nutzung

    Die Nutzung des alten Gebäudes ist "untergegangen". Also folgen Abriss und Neubau oder Umbau. Ob das durch das Notwegerecht gesichert ist ist fraglich. Die Stadt plant (???) eine öffentliche Nutzung! Was sind die Planungsgrundlagen für einen öffentlichen Bolzplatz? Doch wohl sanitäre Einrichtungen und Umkleideräume, eventuell sogar Versammlungsräume. Diese Maßnahmen sind durch das bestehende Notwegerecht nicht gedeckt. Mit einer Begründung zum "öffentlichen Wohl" bekommt jede Stadt eine Enteignung durch. Nach der Enteignung für eine richtige Erschließungstrasse kommt die Stadt auf eine neue Idee: Erschließungsfähiger Baugrund mit Rettungsweg und allem pi-pa-po, das spült Geld in die Stadtkasse und das Areal wird durch einen Investor bebaut.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  6. ...wenn es in die Richtung läuft, ...

    ... werde ich mich dem tatsächlich kaum entgegenstellen können. Ihre Antwort impliziert, dass es aber (wie auch meine Meinung) ohne gesicherte Erschließung keinen Bolzplatz/Spielplatz geben kann, selbst dann wenn nur ein paar Tore aufgestellt werden. Habe ich Sie hier richtig verstanden?

  7. Müsste - könnte - sollte

    Sie haben eine notwegerechtliche Vereinbarung in der die Nutzung des Weges an die Nutzung des Gebäudes gekoppelt ist. Nun wurde die Nutzung der Baracke von der Gemeinde wegen Brandschutzdefiziten (vorübergehend) aufgegeben. Eine solche Nutzungsunterbrechung hebt noch nicht den Notwegevertrag auf, da die Baracke ja ggf. noch brandschutztechnisch ertüchtigt oder ggf. durch einen gleichwertigen Ersatzbau mit gleicher Nutzung ersetzt werden könnte, dann würde die Notwegevereinbarung vermutlich auch zukünftig ihre Gültigkeit behalten.

    Soll das Grundstück tatsächlich einer anderen Nutzung (z.B. Bolzplatz) zugeführt werden, bedarf es einer neuen wegerechtlichen Vereinbarung, weil die alte Vereinbarung ja "Nutzungszeiten" enthielt, die vermutlich zukünftig nicht mehr gelten sollen. Wenn Sie dieser neuen Regelung nicht zustimmen, dann "könnte" die Gemeinde Sie enteignen, um die Erschließung sicher zu stellen.

    Die vertragliche Festschreibung von anwohnerfreundlichen Nutzungszeiten für den Bolzplatz wäre eine Möglichkeit. Diese Nutzungszeiten könnten dann am Zugang per Schild ausgewiesen werden.

    Es kommt also auf Ihr Verhandlungsgeschick an.

    Ob und ab wann Sie die Chance haben, die Notwegevereinbarung ersatzlos aufzukündigen hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wir hier nicht kennen.

    • gibt es berechtigtes öffentliches Interesse an einem Bolzplatz
    • gibt es alternative Zuwegungen ggf. über einen Waldweg auf der Rückseite des zukünftigen Bolzplatzes.
    • usw.

    Können Sie mit den zuständigen Ämtern darüber reden?

  8. Hallo Herr Tilgner, Danke für Ihre Wortmeldung ...

    ... Hallo Herr Tilgner, Danke für Ihre Wortmeldung und die sachlichen Hinweise. Kurz vorab,... ich werde mit den zuständigen Ämtern reden, möchte mich zuvor aber im Detail kundig machen. Darum hier meine Anfrage, unabhängig davon recherchiere ich in Netz und Literatur...

    Zum Notwegerecht: Ein solches kann nicht vom beherrschten Grundstück ersatzlos gekündigt werden (es kann wohl aus anderen Gründen erlöschen... z.B. u.A. wenn das herrschende Grundstück eine neue Zuwegung erhält). Allerdings kann es sich auch dem Umfang nach verändern, wobei dieser sich hauptsächlich an den Bedürfnissen des angebundenen Grundstücks und der Umgebung orientiert. Die betreffende notwegerechtliche Vereinbarung wurde nicht gekündigt, ich habe dies auch nicht vor.

    Bestünde auf dem herschenden Grundstück tatsächlich ein Bolzplatz, wäre dessen Betrieb auch durch ein Notwegerecht gesichert. Dies ist aber nicht der Fall und entsprechendes nur durch eine Nutzungsänderung zu ermöglichen, die eine bauamtliche Genehmigung voraussetzt (dies Stand meiner jetzigen Recherchen). Eine solche baut jedoch notwendigerweise auf eine gesicherte Erschließung auf, die durch Notwegerechte nicht gegeben ist. Also könnte, (Sie und Herr Kirschner haben darauf hingewiesen), diese Nutzungsänderung tatsächlich nur durch eine Enteignung des Notweges herbeigeführt werden.

    § 2 LEntG – Enteignungszweck sagt in diesem Zusammenhang, dass Enteignungen möglich sind um:

    1. Vorhaben zu verwirklichen, für die andere Gesetze die Enteignung ausdrücklich zulassen,

    2. andere Vorhaben zu verwirklichen für

    a) den Schutz von Boden, Wasser und Luft,

    b) die Wärmeversorgung,

    c) Rohrleitungen zum Transport von Rohstoffen oder Produkten in großen Mengen oder mit gefährlichen Eigenschaften,

    d) die Errichtung oder Änderung von Einrichtungen, die Schulen, Hochschulen oder anderen Zwecken der Kultur, Wissenschaft oder Forschung dienen,

    e) den Bau von Alten-, Pflegeheimen, Kindereinrichtungen, Krankenhäusern sowie anderen sozialen Zwecken dienenden Gebäuden sofern diese dem Wohle der Allgemeinheit dienen.

    Zu Punkt 1: ...großes Fragezeichen, ich weiß nicht auf was hier verwiesen wird. Für Info hierzu wäre ich dankbar. Zu Punkt 2: Keines der gelisteten Vorhaben entspricht der Einrichtung eines Bolzplatzes, zumindest dann nicht wenn man den Begriff 'Gebäude' ernst nimmt.

    Ich weiß nicht, ob diese Erörterung ohne anwaltlichen Input noch viel weiter getrieben werden kann, was nicht heißen soll, dass ich weitere Wortmeldungen nicht begrüßen würde.

    Noch einmal, vielen Dank für alle sachlichen Beiträge!

  9. ..

    erstmal sollte manches klargestellt werden.... Ein Bolzplatz ist nicht automatisch ein Sportstadion mit WCs usw.

    Dann wäre eben zu klären, ob die Maßnahme genehmigungspflichtig ist. In Bayern schon, außer der Platz liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

    Die Baugenehmigung kann aber i.d.R. nur erteilt werden, wenn eine ausreichende Erschließung gesichert ist.

    Die hier mehrfach in den Raum gestellte Enteigung ist nicht ganz so einfach... wir sind ein Rechtsstaat und die Methoden von vor 1945 funktionieren nicht mehr. Wenn die Gemeinde den Bolzplatz wo anders errichten kann, oder (wenn auch mit etwas Aufwand) einen anderen Weg zu der Fläche schaffen kann, wird eine Enteignung wohl nicht umsetzbar sein.

    Sie sollten einfach mal formlos mit der Gemeinde reden und die Gerüchte ansprechen. und dann können Sie ja andeuten, ob Sie lieber zum Rechtsanwalt oder zum Notar gehen... oder zu beiden... Je nachdem wieviele Alternativen die Gemeinde hat, lässt sich manches aushandeln... Es soll auch Leute geben, die für ne Straße mehr Baurecht erhalten haben....

    und für ne abschließnde Beurteilung ist so ein Forum nur sehr eingeschränkt brauchbar...

  10. Danke Herr Halbinger für Ihren Beitrag, ...

    ... den man, so denke ich, hier gut als Schlusswort so stehen lassen kann. Ich werde jetzt auf die Stadt zugehen.


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