Neubau

Personenaufzug viel zu laut

Es geht um einen triebwerklosen Personenaufzug mit kurzem Schachtkopf in einem 8-stöckigen Wohnhaus in Berlin, gebaut im 2013.

Nach der Übergabe des Hauses, ca. vor einem Jahr, haben sich die Eigentümer der Wohnungen in den oberen Etagen beschwert, dass der Aufzug viel zu laut sei.

Nach dem Protokoll der Prüfung des Schalldruckpegels befinden sich die Messwerte außerhalb der Norm.

Alle Maßnahmen zur Reduzierung der Geräusche sind erfolglos gewesen.

Der WEG liegt kein Leistungsverzeichnis vor, aus dem man erfahren könnte, ob die Aufzugsanlage gem. VDI 2566 ausgeführt wurde. Der Hersteller (Fa. Bräutigam Aufzüge) ist inzwischen insolvent.

Meine Fragen:

  • ob dieser Aufzug dem Stand der Technik entspricht,
  • ob der Austausch der Aufzugsanlage verhältnismäßig ist.

Name:

  • Alex Alter
  1. wer hat geplant und den Bau überwacht?

    Bereits bei der Planung muß der Schallschutz berücksichtigt werden, erst recht bei der Bauüberwachung. Schallschutz ist ein Erfordernis der Abgeschlossenheit. Auch in der Baugenehmigung, welche mit Sicherheit einzuholen war, steht etwas über Schallschutz.
    Über allem steht der Verwalter in der Verantwortung. Der hat Fachwissen und eine Berufshaftpflichtversicherung. Wenn die Schallprüfung bereits Werte außerhalb der Norm ergab so ist das bedenklich. Mit Sicherheit ergeben die Körperschallwerte weitere Nachteile. Der Verwalter muß Sachverständige (auf seine Kosten) beauftragen und den Schaden beseitigen lassen. Es ergibt sich eine erhebliche Wertminderung des Eigentums. Das Sondereigentum ist durch den fehlenden Schallschutz nicht mehr abgeschlossen. Wenn die Bauarbeiten ohne einstimmigen Beschluß ausgeführt wurde, fehlt die Änderung der Teilungserklärung und die Änderung im Grundbuch. Ein Mitverschulden trägt der, welcher diese Anlage abgenommen hat.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  2. Triebwerklos: gemeint ist wohl Trieberksraumlos

    Der Antrieb ist wohl im Schachkopf oben, oder?
    Ein schlimmer Planungsfehler mit hohen Ausfallzeiten und hohen Reparaturkosten und hoher Personalabhängigkeit. Jede Wartung und Reparatur ist vom Kabinendach aus auszuführen. Es gibt wohl auch keinen Wartungsvertrag und keine Gewährleistung.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  3. Ja, es ist gemeint "ein triebwerkraumloser ...

    ... Personenaufzug".

    Der Antrieb ist im Schachtkopf.

    Der Schallschutz ist da, trotzdem ist der Aufzug viel zu laut (sogar der Motor wurde bereits ausgetauscht).

    Es ist zu befürchten, dass nur mit einer vollständigen Schall Isolierung des Schachtkopfes noch etwas möglich ist. Aber hier muß der TÜV seine Einwilligung geben. Die Anlage hat einen sehr kurzen Schachtkopf und jede Reduzierung ist Zustimmungspflichtig.

    Der Wartungsvertrag ist da, der Aufzug wird von einer Fachfirma regelmäßig gewartet.

    Außerdem: schon nach zwei Jahren wurden die Tragseile auf die Kosten der WEG ausgetauscht worden, weil es nicht möglich war nachzuweisen, dass es um einen Gewährleistungsfehler handelt.

  4. Geplant hat ein Architekturbüro aus Berlin. Bauüberwachung ...

    ... Geplant hat ein Architekturbüro aus Berlin. Bauüberwachung wurde auch von dieser Firma gemacht.

  5. Abnahme ist erfolgt?

    Gut wäre es, wenn keine Abnahme erfolgt ist und diese auch weiterhin verweigert wird. Wenn die Abnahme erfolgt ist, gilt die Beweislastumkehr, d. h. die WEG muß die Mängel beweisen. Dumm, wenn der Verwalter die Abnahme vorgenommen hat, dann muß er sich selbst verklagen. Der Verwalter muß die Sachverständigen beauftragen und die Mängel abstellen lassen. Ich fürchte, das geht nur mit massiven Umbaumaßnahmen und hohen Kosten. Also ist festzustellen, wer haftet. Derjenige der haftet wird versuchen, die Mängel in die Verjährung zu treiben.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  6. Personenaufzug viel zu laut

    Die Abnahme des Hauses ist erfolgt und Inbetriebnahme des Aufzuges durch einen Prüfer auch.

    Sie schreiben über den Verwalter. Meinen Sie die Hausverwaltung oder die WEG?

    Wenn der gemäß DINA 4109 festgestellte, maximal zulässige Schalldruckpegel trotz allen Maßnahmen nicht eingehalten wird, wird der Bauträger vom Gericht aufgefordert die massiven und kostenintensiven Umbaumaßnahmen vorzunehmen oder tritt dieses Verhältnismäßigkeitsprinzip in Kraft?

    Name:

    • Alex Alter
  7. Haftung: keiner will es gewesen sein

    Der Aufzug gehört der Gemeinschaft (WEG) als Eigentümer. Jegliche Mängel muß die WEG geltend machen. Dazu müssen Sie den Verwalter beauftragen, der muß ein Gutachten erstellen lassen, auf Grund des Gutachtens wird die Ursache und damit der Verursacher festgestellt. Den müssen Sie bzw. die WEG dann verklagen. Das Gericht stellt fest, ob der Mangel hinnehmbar oder zu beseitigen ist. Parallel dazu sollte jeder Eigentümer prüfen, ob die zugesagten Eigenschaften der Wohnung aus dem notariellen Kaufvertrag eingehalten sind. Wenn der Schallschutz mangelhaft ist, ist die Wohnung nicht abgeschlossen. Der Bauträger hat arglistig getäuscht und es wurde garkeine WEG errichtet. Das berechtigt zur Rückabwicklung des Kaufvertrages. Ansonsten werden Sie nie wieder verkaufen können oder nur mit erheblichen Verlusten. Auf jeden Fall werden Sie nun feststellen, dass eine WEG der größte Mist ist der je erfunden wurde.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  8. Es ist doch eigentlich fast alles klar

    Die Wohnungseigentümer haben vom Bauträger gekauft, der ist also in der Gewährleistung.

    Der Mangel ist offenbar bereits nachgewiesen mit einem Schallschutzgutachten?!

    Nun muss ein neuer Fahrstuhl her, wenn der "alte" nicht entsprechend nachgerüstet bzw. umgebaut werden kann. Dazu braucht nicht die WEG (sondern der Bauträger und der Bauüberwacher) jetzt eine neue Aufzugsbaufirma, die den Bestand aufnimmt und einen Sanierungsplan samt Kosten erstellt, denn der Bauträger muss den Mangel beseitigen.

    Thema Verhältnismäßigkeit greift hier gar nicht. Sowas kann man nach aktueller Rechtsprechung allenfalls bei optischen Mängeln geltend machen, wenn der Erfolg einer Nachbesserung in keinem Verhältnis zum Aufwand steht. Da es sich aber beim Schallschutz um ein grundlegenden Qualitätsanspruch an Neubauten handelt, kann man derartige Störungen nicht wegen zu hohen Mängelbeseitigungsaufwandes wegdiskutiern. Der Bauträger schuldet, was er kaufvertraglich versprochen hat, also ein Wohnhaus mit voll funktionsfähigem Fahrstuhl (unter Einhaltung der Regeln der Technik).

    Vielleicht sollte die WEG hier ein Beweissicherungsgutachten nach §§ 485ff ZPO anmelden mit der Bitte um Feststellung der

    a) Liegen Grenzwertüberschreitungen (Schallschutz) und somit Mängel im Bereich der Fahrstuhlkonstruktion oder benachbarten Bauteilen vor?

    b) Welche Mängelbeseitigungsoptionen?

    c) Welche Mängelbeseitigungskosten?

    Antragsgegner sollte dann wohl

    1) Bauträger

    2) Bauüberwacher

    sein.

    Erst dann wird BT und Bauüberwacher wohl einen Weg suchen, die Problem tatsächlich zu lösen, weil sie sonst mit Vorliegen des Gutachtens vermutlich mit einer anschließenden Schadenersatzklage rechnen müssen.

  9. ja, aber nur fast

    Es fehlt an der Legimitation. Zuerst benötigt die WEG einen Beschluß mit Mehrheit als Auftrag an den Verwalter. Wenn der Verwalter eine Mitschuld trägt wird's schon schwierig. Das wird ein Full-Time-Job für den Verwalter der erst seine Bezahlung geregelt haben will. Dann soll ein funktionierender Fahrstuhl einen Mangel haben. Ist "zu laut" ein Planungsfehler?
    Wohl nicht. Der Mehrheit der Sondereigentümer ist das egal, sie hören nichts. Die Sondereigentümer der oberen Stockwerke ist der Fahrstuhl zu laut, können ihn aber nicht stilllegen lassen. Die Erneuerung mit Ein- und Ausbau wird Monate dauern und muß erst vom Gericht angeordnet werden: also über Monate in die oberen Stockwerke über die Treppe, das wird lästig. Also wird der Lärm zu ertragen sein. Gleichzeitig sind die lärmgeplagten Wohnungen unverkäuflich, bleibt also nur die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Fortschritt kann es nur mit Beratern geben, die für den erteilten Rat auch haften.

    Name:

    • Klaus Kirschner
  10. Da mag Herr Kirschner in gewisser Weise Recht haben

    ...ohne Unterstützung durch ein Ingenieur-/Sachverständigenbüro wird die Lösung dieses Problems nicht ordentlich zu koordinieren sein. Solche Koordinierung ist aber sicher nicht mehr reguläre Aufgabe einer Hausverwaltung.

    Wenn die WEG sich für die Probleme einzelner Eigentümer aus dem 8.OGA nicht interessiert, dann müssen diese Einzeleigentümer gegen die WEG klagen. Aber wenn schon ein Gutachten vorliegt, welches die Nichteinhaltung der DINA 4108 belegt, dann liegt ja offenbar ein Mangel am Bauwerk und/oder am Aufzug vor. Und wenn die Hausverwaltung diesem Mangel nicht nachgeht, dann gerät sie womöglich auch noch in die Haftung - also sollte sie wohl um eine Klärung bemüht sein, selbst wenn es sich um ein Tochterunternehmen des Bauträgers handelt.

    Mit Rückabwicklung des Wohnungskaufs zu drohen ist eher kontraproduktiv. Da macht der Bauträger gerne mit und verkauft die Wohnung später mit Gewinn erneut.

    Mehr Sinn macht die gerichtliche Feststellung des Mangels und mit anschließender Schadenersatzklage (Nutzungsbeeinträchtigung, Mängelbeseitigungskosten, etc:). aber das muss jeder Eigentümer für sich entscheiden...

  11. Personenaufzug viel zu laut

    Zum gestrigen Schreiben von Herrn Tilgner:

    • Der Mangel ist offenbar bereits nachgewiesen mit einem Schallschutzgutachten?!

    Ja, der Mangel wurde mit einem Schallschutzgutachten nachgewiesen.

    • Liegen Grenzwertüberschreitungen (Schallschutz) und somit Mängel im Bereich der Fahrstuhlkonstruktion oder benachbarten Bauteilen vor?

    Es wurde nur im einem zu dem Aufzugsschacht benachbarten Raum einer Wohnung gemessen.

    Spielt es einer Rolle, ob dieser Raum als Schlafzimmer oder Gästezimmer oder Wohnküche benutzt wird? Der BT und das BU wollen kostensparend keine umfangreichen Messungen im Aufzugsschacht, im Treppenhaus, in anderen Räumen machen lassen.

    Name:

    • Alex Alter
  12. Tja

    Die WEG muss den Nachweis der Mangelhaftigkeit führen. Wenn der Bauträger die eine Messung nicht als ausreichend anerkennt, dann sollte die WEG sich überlegen

    Weg A - weitere Messungen eines Schallschutzsachverständigen in der Hoffnung dass der Bauträger dann irgendwann mal einer Mängelbeseitigung einwilligt oder

    Weg B - gerichtliches Beweissicherungsverfahren eines Schallschutzsachverständigen (siehe oben), dann wird es ernst.

  13. Personenaufzug viel zu laut

    Spielt es einer Rolle, ob dieser Raum als Schlafzimmer oder Gästezimmer oder Wohnküche benutzt wird?

  14. Das

    sollte eigentlich im Schallschutzgutachten stehen... Was wurde gemessen (dBA)?
    Was sind die zulässigen Grenzwerte für welche Wände und für welche Raumnutzung.?

  15. Bezüglich des Gutachtens habe ich Fragen: ...

    ... 1) sind feste Werte hinsichtlich der Schallemissionen, z.B. mit dem Planer und der Fahrstuhlfirma vereinbart gewesen?
    2) Ist das gefertigte Gutachten Bestandteil der Abnahmedokumentation oder wurde es gesondert beauftragt?
    3) Gibt es eine Abnahme- und Inbetriebnahmeniederschrift in denen der mangelhafte Schallschutz bzw. die erhöhte Schallemission vermerkt ist?
    4) Wurden der Fahrstuhlfirma entsprechende Auflagen hieraus erteilt?

    Grundsätzlich ist der Schallschutz eine bauliche Angelegenheit und kann auch nur baulich gelöst werden. Der Fahrstuhl selbst ist Anlagentechnik, gehört also zur technischen Ausstattung an die normalerweise definierte Anforderungen seitens der Planung gestellt werden. Üblicherweise baut der Fahrstuhllieferant nur seine Technik auf Basis der zugelieferten Pläne ein, nimmt den korrekten Anschluss vor und trägt dafür Sorge das der Fahrstuhl so funktioniert wie vereinbart. Der Fahrstuhllieferant war (außer ggf. Werkplanung für den technischen Einbau) vermutlich nicht mit der Planung beauftragt.

    Ob der Fahrstuhl selbst den technischen Regeln zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses entsprach lässt sich wohl nur nach genauerem Studium der Detailplanung und tech. Dokumentation sagen.

  16. 1) sind feste Werte hinsichtlich der

     

  17.  

  18. Personenaufzug viel zu laut

    1) Sind feste Werte hinsichtlich der Schallemissionen, z.B. mit dem Planer und der Fahrstuhlfirma vereinbart gewesen?

    Es ist leider ungewiss. Der BT gibt keine Informationen heraus.

    2) Ist das gefertigte Gutachten Bestandteil der Abnahmedokumentation oder wurde es gesondert beauftragt?

    Es gab kein Gutachten. Ca. in einem Jahr nach der Bauabnahme hat sich eine Eigentümerin erstes Mal wegen Aufzugslärm beschwert. Seitdem sind alle Maßnahmen zur Geräuschreduzierung ohne Erfolg gewesen. Die letzte Messung im August 2017 wurde in der Wohnung von der o. g. Eigentümerin durchgeführt und zeigte wieder die erhöhten Werte. Bis jetzt sind keine Messungen im Aufzugsschacht oder im Treppenhaus gemacht worden.

    Bei der Abnahme gab es keine Beschwerden wegen Aufzugslärm.

    3) Gibt es eine Abnahme- und Inbetriebnahmeniederschrift in denen der mangelhafte Schallschutz bzw. die erhöhte Schallemission vermerkt ist?

    Nein, gibt es nicht.

    4) Wurden der Fahrstuhlfirma entsprechende Auflagen hieraus erteilt?

    Nein. Der Fahrstuhlhersteller ist gleich nach dem Verkauf der Anlage insolvent gegangen.

  19. Zusätzliche Infos: In der Baubeschreibung steht nicht, ...

    ... Zusätzliche Infos:

    In der Baubeschreibung steht nicht, dass der Personenaufzug gem. VDI 2566 ausgeführt wird.

    Im Befund der Anlagenprüfung steht: "Gebäudeart nicht benannt". Deswegen, vielleicht, war für den Hersteller nicht nötig gewesen den Aufzug nach VDI 2566 auszuführen.

    Im Befund steht auch: "Abweichungen zu harmonisierten Normen - standortbedingt".

    Name:

    • Alex Alter
  20. Antworten

    Zu 1)
    Wenn keine festen Werte vereinbart worden sind, gilt der Mindest-Schallschutz wie z.B. in der DINA 4109 festgehalten. Hierbei handelt es sich allerdings - und das ist wichtig - um Mindestwerte und nicht um Werte, die besonderen Komfort garantieren.

    Zu 2)
    Das ist schlecht. Es scheint eine ziemlich unkoordinierte Messaktivität in dem Haus zu geben und zudem versucht jemand, aus dieser dünnen Datenlage auch noch belastbare Schlüsse zu ziehen - geben Sie das doch mal gesamtheitlich in Auftrag, dann kommen Sie auch weiter. Auch sollten Sie die Ursache ermitteln lassen und brauchen dringend mal eine Hausnummer hinsichtlich der voraussichtlich entstehenden Aufwände die erforderlich sind um den gewünschten Zustand herzustellen. Erst nachdem der Aufwand und die zugehörigen Kosten bekannt sind, kann überhaupt die Verhältnismässigkeit eines potenziellen Austauschs des Fahrstuhls bewertet werden.

    Zu 3)
    Das ist schlecht, denn da der Aufzug ja in Betrieb genommen wurde und benutzt wird, ist es schwer aus dem Fahrstuhl alleine einen Mangel abzuleiten. Ich unterstelle hier einfach mal eine konkludente oder fiktive Abnahme. Da der AN insolvent ist, spielt dies ohnehin eine untergeordnete Rolle und ist akademisch.

    Es kann sich schließlich auch um einen Planungsfehler handeln. Zumal Sie schreiben, dass es bei der Abnahme offenbar keine Beschwerden hinsichtlich Lärm des Fahrstuhls gegeben hat. Da allerdings auch dies wieder eine vage Behauptung ist: haben Sie es denn schriftlich und von den jeweiligen Parteien unterzeichnet?

    Zu 4)
    Die Insolvenz hat ja mit den Auflagen nichts zu tun. Immerhin hätte es zu einer Summe X nachbeauftragt werden können, Insolvenz hin oder her. Jetzt müssen Sie erstmal den Handlungsbedarf und die Kosten ermitteln!
    --
    Sie schreiben nun von einem "Befund der Anlagenprüfung" und was alles nicht in der Baubeschreibung steht. Was steht denn hinsichtlich des Fahrstuhls im Befund und in der Baubeschreibung? Das haben Sie bisher nicht bzw. nicht ausführlich dargestellt.


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