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Neubau

Hang auf Grundstück obwohl nicht im Kaufvertrag vereinbart

... Bundesland: Sachsen

Guten Abend,

mein Mann und ich haben Anfang 2015 einen notariell beglaubigten Kaufvertrag über den Erwerb einer Doppelhaushälfte mit Grundstück zur schlüsselfertigen Übergabe plus 1/6 Anteil an einer Anliegerstraße von einem Bauträger erworben. Dieser baute das Haus im Rahmen der Errichtung von insgesamt drei Doppelhäusern und einer Anliegerstraße. Unser Grundstück ist, hinter dem Haus, langgezogen und verläuft entlang der Anliegerstraße, rechts neben dem Haus steht unsere Garage, dahinter macht die Straße eine Kurve entlang unseres Grundstücks und führt zu den Hauseingängen. Unser Grundstück ist also trapezförmig und verläuft an zwei Seiten entlang der Anliegerstraße (siehe Skizze).

Das Haus wurde an einem Hang gebaut. Auf dem Grundstücksplan ist im Bereich des Gartens hinter dem Haus ein Hang lediglich im Bereich der Straße eingezeichnet, auf unserem Grundstück ist ein Hang jedoch ausschließlich im Bereich rechts neben der Garage und vor dem Haus eingezeichnet, nicht jedoch im Garten hinter dem Haus (siehe obere Skizze). Im Kaufvertrag steht "Das Grundstück wird nivelliert". Weitere Angaben zum Hang oder zur Begradigung sind in all unseren Bauunterlagen nicht zu finden. Mündliche Aussage unseres Marklers war einzig, dass der Höhenunterschied längs zwischen vor dem Haus und dem Grundstücksende hinter dem Haus etwa 1 m betragen wird. Dies sind zwar inzwischen deutlich mehr aber das ist nicht mal unser zentrales Problem. Von einem Höhenunterschied quer, also links / rechts, geschweigedenn einem Hang im Garten auf unserem Grundstück war nie die Rede und ist auch nirgends eingezeichnet. Bei der Abnahme mussten wir jedoch feststellen, dass die Straße komplett eben ist aber etwa 2 m tiefer liegt als unser Garten und der Höhenunterschied durch einen etwa 2 m breiten Hang am Rand unseres Grundstücks realisiert wurde. Dadurch geht uns natürlich ein wesentlicher Teil unseres nutzbaren Gartens verloren! Bei der Abnahme haben wir den Bauleiter darauf angesprochen, dass der Hang anders eingezeichnet ist, darauf erwiderte er aber nur, dass dieser Plan den Zustand vor und nicht nach Bebauung darstelle. Mangels Kenntnis hatten wir diese Antwort akzeptiert.

Nun hat sich aber unser direkter Nachbar, der die andere Hälfte unseres Doppelhauses gekauft hat und einen wortgleichen Notarvertrag unterschrieben hat, beschwert, dass sein Grundstück nicht hinreichend nivelliert wurde. Seines ist jedoch noch deutlich ebener als unseres und lediglich am Grundstücksende befand sich ein kleiner Hang. Bei ihm wurde nun noch Erde aufgeschüttet und das Grundstück somit auf eine Höhe gebracht und der Hang hinter seine Grundstücksgrenze verlegt. Als wir den Bauträger darauf ansprachen wurde uns lediglich mitgeteilt, dies sei die Folge eines Missverständnisses gewesen und unser Nachbar hätte keinen Rechtsanspruch auf die Begradigung gehabt und wir entsprechend auch nicht.

Nun sind wir sehr unsicher, ob es überhaupt rechtens war, dass auf unserem Grundstück ein riesiger Hang gebaut wurde, der in keiner Zeichnung zu sehen und mit keinem Wort erwähnt wurde.

Daneben fragen wir uns, ob der Bauträger nicht unser Grundstücksende in gleicher Weise aufschütten muss wie das des Nachbarn. Im Moment ist an der Grundstücksgrenze zum Nachbarn ein Höhenunterschied von etwa 0,5 m, der durch Pflanzsteine gestützt wird.

Können Sie uns helfen? Wir erwägen zu klagen, wollen uns aber nicht in einen aussichtslosen Rechtsstreit begeben und jede Menge Geld zum Fenster heraus werfen. Fordern würden wir die Aufschüttung des Hangs entlang der Straße, soweit sie nicht im Grundstücksplan eingezeichnet war, und Abstützung mit einer Mauer zur Straße hin, so dass wir den Bereich des Grundstücks nutzen können. Entsprechendes auch am Grundstücksende, wo der Höhenunterschied zum Nachbarn entstanden ist. Wir wären auch bereit, uns an den Kosten der Mauer zu beteiligen oder so, da diese ja nicht Gegenstand des Kaufvertrages war.

Wir danken Ihnen sehr für Ihren Rat!

Liebe Grüße
Familie M.

Anhang:

Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

Name:

  • Maria
  1. Mein Rat...

    Tragen Sie das unter Vorlegen aller Pläne und Verträge deinem Fachanwalt vor.

  2. wenn Sie bei der Bauabnahme

    diesen Mangel nicht schriftlich festgehalten haben würde ich die Aussichten eines Rechtsstreites als aussichtslos bezeichnen.

    Sehen Sie sich dazu die 15 §§ der VOBA/B unter dem Stichwort "Abnahme" an.

    Sie haben zwar keinen Vertrag nach dieser VOB abgeschlossen, aber im BGBA ist das nicht wesentlich anders geregelt und nicht so deutlich formuliert.

  3. wikis Rechtsberatung

    ist unzureichend bzw. unzutreffend.

    Bitte gehen Sie mit dem Problem tatsächlich zum Anwalt.

    Eine Abnahme kehrt nur die Beweislast um, d. h. SIE müssen beweisen, dass die ausgeführte Leistung nicht dem Vertrag entspricht bzw. eine Abweichung vom vertraglich vereinbarten Soll darstellt!
    Auch wenn ein Mangel zum Abnahmezeitpunkt sichtbar war aber nicht im Abnahmeprotokoll auf der Mangelliste vermerkt wurde, heißt das noch lange nicht, dass Sie den Mangel akzeptiert haben. Sie können innerhalb der Gewährleistungszeit jegliche Art von Mangel nachträglich anzeigen und dessen Beseitigung fordern.

    Klären Sie Ihre rechtlichen Chancen mit einem Anwalt. Wir Bauleute hier sind für Rechtsberatungen nicht ausreichend qualifiziert ;-)

  4. Es mag ja vorkommen, daß Gutachter ...

    ... rein sachlich arbeiten und unbestechlich sind. Vielleicht ist es sogar die Mehrzahl.

    Nachdem ich aber gerade erlebt habe, daß ein Richter am Amtsgericht eine Gleichbehandlung im Unrecht anerkannt hat (Überbau über die Grenze sei in dem Ort üblich), einen vereidigten Sachverständigen der IHKA Frankfurt, der die Standsicherheit nach Ross beurteilt und die auf seinem eigenen Foto deutlich sichtbaren drei Aussteifungen als nicht vorhanden beschreibt, einen Außendienstmitarbeiter der BG, der eine durch eine lose Plane verdeckte 5 m hohe Absturzkante als Privatangelegenheit ansieht, für die die BG nicht zuständig sei (sie sei nur für die Sicherheit der Bauarbeiter der Baufirma zuständig) usw. bin ich überzeugt, daß Münchhausen doch auf der Kanonenkugel geritten ist und auf der Bohne den Mond erreicht hat.

    Man kennt sich in der Baubranche recht gut und arbeitet sehr gut zusammen.

    Der Bauträger wird zumindest behaupten er hätte eine Stützmauer an der Straße wegen der Ortssatzung garnicht bauen dürfen oder ersatzweise, es sei in der Baubeschreibung nicht vorgesehen.

    Ich würde das Geld eher in einen Minibagger investieren.

    Aber das muß jeder für sich entscheiden. Das sind eben meine frischen Erfahrungen.

    Vor Gericht und nach der Jagd oder Vor Gericht und auf hoher See.....


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