Bausparunterstützes Hypothekendarlehen vs. Annuitätendarlehen
BAU-Forum: Baufinanzierung
Bausparunterstützes Hypothekendarlehen vs. Annuitätendarlehen
Sehr geehrtes Forum,
auch auf die Gefahr hin, dass Sie mit "alles schon mal dagewesen" Antworten, möchte ich doch das Finanzierungsangebot einer Bausparkasse darlegen und mit dem einer Hypobank vergleichen. Sich darf Sie um ihre Expertenmeinung dazu bitten. Bitte von dem langen Text nicht abschrecken lassen.
Zunächst die Eckdaten unseres Bauvorhabens
Gesamtvolumen: 477 T€
Eigenkapital inkl. Eigenleistung, Baugrundstück und Bausparguthaben: 277 T€
Finanzierungsbedarf: 200 T€
Wir verfügen über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag (abgeschlossen in 1989) über 50 T€. Darin sind ca. 25 T€ angespart. Nun der Vorschlag der Bausparkasse:
Das Guthaben von 25 T€ in dem Bausparvertrag belassen und diesen auf 225 T€ aufstocken. Die Bausparkasse gewährt dann ein Darlehen von 225 T€. Darlehenszins 4,35 % p.a. Zinsbindungsfrist 10 Jahre. Nach 10 Jahren festgeschriebene Zinsen von 3 % bis 4,75 % je nach Höhe des angesparten Guthabens im BSV. Wir bezahlen in den ersten zehn Jahren einen Sockelbetrag von 1100 € monatlich (285 € Sparrate und 815 € Zinsen).
Nach zehn Jahren haben wir die Möglichkeit:
1. Das Darlehen mit dem Bausparvertrag abzulösen. Je nachdem, wieviel wir neben den monatlichen Sparraten noch in den BSV eingezahlt haben (z.B. Eigenheimzulage), sieht die Restschuld nach zehn Jahren aus. Im günstigsten Fall (volle Eigenheimzulage eingezahlt) liegt die Restschuld bei 116 T€. Wir bezahlen dann für diesen Betrag Darlehenszinsen von von 3 %. Wenn weniger eingezahlt wurde, erhöht sich der Darlehenszins und liegt bei 4 % bzw. 4,75 %.
2. Wenn wir uns nach zehn Jahren das Guthaben aus dem BSV auszahlen lassen, gestaltet sich das Ganze wie folgt: Angesparter Betrag ab 2003 + Guthabenverzinsung von 2 % hierfür + Zinsbonus von 2,25 % für das gesamte Guthaben (d.h. 2,25 % p.a. für 25 T€ für die Zeit von 1989 bis 2013; 2,25 % p.a. für das Restguthaben für die Zeit von 2003 bis 2013) + Rückerstattung der Gebühren u.a. ergibt im günstigsten Fall (volle Eigenheimzulage eingezahlt) ein Auszahlungsbetrag von ca. 147 T€. Diese nehmen wir zur teilweisen Tilgung des Darlehens und finanzieren den Differenzbetrag von ca. 78 T€ am Kapitalmarkt zu den dann gerade üblichen Zinskonditionen.
Der Zinssatz einer Hypothekenbank liegt für ein Darlehen in Höhe von 200 T€ bei 4,5 % effektiv. Nach meiner Einschätzung rechnet sich die Finanzierung über BSV gegenüber dem Angebot der Bank, wenn der Zinnsatz nach 10 Jahren bei 6,39 % oder höher liegt. Wenn wir uns für das BSV-Modell entscheiden ist es nach 10 Jahren ab einem Zinssatz von 5,5 % oder niedriger günstiger, wenn wir uns das Guthaben auszahlen lassen als wenn wir den BSV in Anspruch nehmen.
So, das war es erstmal. Vielen Dank im Voraus für Ihre Anmerkungen.
auch auf die Gefahr hin, dass Sie mit "alles schon mal dagewesen" Antworten, möchte ich doch das Finanzierungsangebot einer Bausparkasse darlegen und mit dem einer Hypobank vergleichen. Sich darf Sie um ihre Expertenmeinung dazu bitten. Bitte von dem langen Text nicht abschrecken lassen.
Zunächst die Eckdaten unseres Bauvorhabens
Gesamtvolumen: 477 T€
Eigenkapital inkl. Eigenleistung, Baugrundstück und Bausparguthaben: 277 T€
Finanzierungsbedarf: 200 T€
Wir verfügen über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag (abgeschlossen in 1989) über 50 T€. Darin sind ca. 25 T€ angespart. Nun der Vorschlag der Bausparkasse:
Das Guthaben von 25 T€ in dem Bausparvertrag belassen und diesen auf 225 T€ aufstocken. Die Bausparkasse gewährt dann ein Darlehen von 225 T€. Darlehenszins 4,35 % p.a. Zinsbindungsfrist 10 Jahre. Nach 10 Jahren festgeschriebene Zinsen von 3 % bis 4,75 % je nach Höhe des angesparten Guthabens im BSV. Wir bezahlen in den ersten zehn Jahren einen Sockelbetrag von 1100 € monatlich (285 € Sparrate und 815 € Zinsen).
Nach zehn Jahren haben wir die Möglichkeit:
1. Das Darlehen mit dem Bausparvertrag abzulösen. Je nachdem, wieviel wir neben den monatlichen Sparraten noch in den BSV eingezahlt haben (z.B. Eigenheimzulage), sieht die Restschuld nach zehn Jahren aus. Im günstigsten Fall (volle Eigenheimzulage eingezahlt) liegt die Restschuld bei 116 T€. Wir bezahlen dann für diesen Betrag Darlehenszinsen von von 3 %. Wenn weniger eingezahlt wurde, erhöht sich der Darlehenszins und liegt bei 4 % bzw. 4,75 %.
2. Wenn wir uns nach zehn Jahren das Guthaben aus dem BSV auszahlen lassen, gestaltet sich das Ganze wie folgt: Angesparter Betrag ab 2003 + Guthabenverzinsung von 2 % hierfür + Zinsbonus von 2,25 % für das gesamte Guthaben (d.h. 2,25 % p.a. für 25 T€ für die Zeit von 1989 bis 2013; 2,25 % p.a. für das Restguthaben für die Zeit von 2003 bis 2013) + Rückerstattung der Gebühren u.a. ergibt im günstigsten Fall (volle Eigenheimzulage eingezahlt) ein Auszahlungsbetrag von ca. 147 T€. Diese nehmen wir zur teilweisen Tilgung des Darlehens und finanzieren den Differenzbetrag von ca. 78 T€ am Kapitalmarkt zu den dann gerade üblichen Zinskonditionen.
Der Zinssatz einer Hypothekenbank liegt für ein Darlehen in Höhe von 200 T€ bei 4,5 % effektiv. Nach meiner Einschätzung rechnet sich die Finanzierung über BSV gegenüber dem Angebot der Bank, wenn der Zinnsatz nach 10 Jahren bei 6,39 % oder höher liegt. Wenn wir uns für das BSV-Modell entscheiden ist es nach 10 Jahren ab einem Zinssatz von 5,5 % oder niedriger günstiger, wenn wir uns das Guthaben auszahlen lassen als wenn wir den BSV in Anspruch nehmen.
So, das war es erstmal. Vielen Dank im Voraus für Ihre Anmerkungen.
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Was ist, wenn in 10 Jahren der langfristige Zins bei 1,5 % liegt?
Die Japaner hätten das auch mal nicht geglaubt.
Schon mal ausgerechnet, wenn Sie auf den Bausparvertrag verzichten, die 1,6 % Abschlussgebühr = 3.200 € als Eigenkapital ansehen, brauchen Sie nur noch 196 800 € zu finanzieren. Dann noch die Minderverzinsung und und und ... -
langfristiger Zins nach 10 Jahren bei 1,5 %
Herr Witzgall, sollte der langfristige Zins nach 10 Jahren bei 1,5 % liegen, dann betrüge der Mehraufwand des BSV gegenüber dem Annuitätendarlehen ca. 23.000 €. Wenn der Zins nach 10 J. bei 7,5 % liegt, dann wäre der BSV ca. 12.000 € günstiger als das Bankdarlehen. Jetzt stellt sich natürlich die Frage, mit welchem Zinssatz in 2013 zu rechnen ist. Wie würden Sie sich entscheiden und warum? -
Ich muss mich ja nicht entscheiden, sondern Sie
ich wollte nur deutlich machen, dass letztlich die Entscheidung bei Ihnen liegt. Die Finanzierungsform, bei der Sie sich wohlfühlen, die sollten Sie auch machen. -
Zinssätze
ich kann ihre Rechnung über die Gesamtlaufzeit nicht nachvollziehen. unter Berücksichtigung der Gebühren und der Minderverzinsung, sowie bei einem bsv weiter anfallenden Gebühren komme ich auf eine Effektivverzinsung innerhalb der Gesamtlaufzeit des bsv von weit über 8 %.
selbst wenn sie die vatiante Auszahlung des bsv guthabens und weiter mit th rechnen komme ich auf einen anderen Zinssatz effektiv für die Gesamtlaufzeit.
ihre Rechnung ist für mich nicht nachvollziehbar, kann mir auch nicht vorstellen, dass sich das Modell auch nur ansatzweise rechnet. -
Gebühren usw. usw
Ich stimme Herrn Kaehler ja zu, bei dem was er schreibt.
Aber ich möchte doch auch mal sagen, das es durchaus Bausparkassen gibt, die außer einer einmaligen Abschlussgebühr von 1 % der Bausparsumme keine weiteren Gebühren, auch nicht versteckt, mehr draufpacken!
Da gibt es dann keine Darlehnsgebühren, Gebühren für Beleihungswertermittlung, Kontoführungsgebühren für Guthaben- bzw. Darlehnskonten (Guthabenkonten, Darlehnskonten), oder Gebühren für die Wohnungsbauprämienbeschaffung, usw. usw.
Herr Kaehler kann bestimmt gut rechnen, aber er sollte sich dann doch mal angewöhnen, auch die Gebühren seiner bevorzugten Finanzierungsform mitzuteilen.
Bei Fonds und fondgebundenen Lebensversicherungen gibt es auch jede Menge Gebühren und Provisionen. Der sog. Ausgabeaufschlag geht i.d.R. komplett an den Vermittler, dann gibt es noch Depotführungsgebühren, Vertriebsprovision per Anno, Verwaltungsgebühr, Depotbankgebühr, Einmal Provisionen für die fondgebundene LVAbk., usw. usw.
Ich weiß, ich soll nicht ungefragt dazwischenreden, aber dann ist mir Herrn Witzgalls Gebührenordnung doch lieber
Grüße -
Gott sei Dank
rechne ich die Fondspolicen nach spesen und kosten.
wenn ich Provisionen in Höhe des ausgabeaufschlages bekommen würde, dann würde ich höchstens ein viertel des Jahres im verkauf tätig sein und den Rest des Jahres Urlaub machen.
egal wie, auch wenn Herr Witzgall eine flv verkauft fallen die gleichen Gebühren an, ob er nun einen Teil davon bekommt oder nicht weiß ich nicht, aber eins ist sicher, die Kosten für den Kunden sind gleich. Ich vermute allerdings eher, er bezahlt das Honorar zusätzlich. aber das ist diese endlosdiskussion, honrar- oder Provisionsberatung, was ist besser für den Kunden?
ich behaupte, es kommt auf den Berater an.
die Bausparkasse ohne Gebühren kenne ich noch nicht, sorry. vielleicht die 0 % Guthabenverzinsungsvariante, da kenne ich zumindest eine Bausparkasse, die aus der Minderverzinsung, welche eigentlich? , die gesamten Gebühren finanziert.
nichts gegen sie Herr Siewert, aber objektiv können sie Aufgrund der Verbundenheit mit der Sparkasse leider nicht sein, da ist mir wie ihnen ein Herr Witzgall auch lieber. Ich glaube, dass wir relativ objektiv sind, jeder halt mit seiner Meinung, aber das ist mehr als legitim.
Gruß joachim kähler -
Vielleicht kann ich daher auch objektiver sein,
Da Sie sich ja noch dran erinnern wo, ich angestellt bin, können Sie sich sicherlich an drei Fingern abzählen, welche Bausparkasse ich meine.
Auch nichts für ungut lieber Herr Kaehler, aber Sie sehen für meinen Geschmack die Sache einfach manchmal zu einseitig, egal, wie lang Ihr Kundenfragebogen wird.
Sie haben ja wahrscheinlich Recht, das die Rechnung nicht so stimmt, aber ich habe ehrlich keine Ahnung, von welchen "weiter anfallenden Gebühren" sie immer reden.
Ich bekomme von meinen Kunden oft auch Angebote anderer Institut vorgelegt, und ich kann bestätigen, das viele Bausparkassen Ihren Gebührenkatalog deutlich ausgemistet haben.
Wenn man 20 Jahre für eine Bausparkasse sein Leben vergeudet hat und aufhört, um Sie dann zu verteufeln, dann sollte man wenigstens auf dem laufenden bleiben.
Ich empfehle eh keine mit vorfinanziertem Bausparverträgen unterlegte Baufinanzierung, aber ich behaupte auch nicht gleich, das ist alles nur Scheiße, es gibt Menschen, die haben früh mit dem Bausparen angefangen, es gibt sehr konservative Menschen und es gibt Menschen die seit März 2000 zweidrittel Ihres Vermögens an welcher Börse auch immer vernichtet haben. Da kann man nicht immer nur in eine Richtung weisen.
Grüße aus einem Tilgungshypotheken finanziertem Holzrahmenbau
PS Ich glaube nicht an einen Kreditzins von 1,5 % in 10 Jahren) ) aber einen Grund habe ich nicht dafür.
-
Ach so, ein Tipp noch,
Sie sollten mal Ihre Konditionen neu verhandeln, wenn Sie den Ausgabeaufschlag nicht erhalten.
Warum Sie aber immer eine fondgebundene Lebensversicherung verkaufen ist mir völlig klar, aber das interessiert ja keinen.
Nur meine, ungefragte, unbedeutende Meinung
Tschüss -
mit einem Bausparer
würde ich mehr verdienen, mit eieiner klv noch mehr. mit eieiner flv realativ wenig, jedenfalls niemals 57,5 promille. sie suggestieren den Leuten hier provisonshöhen die einfach nicht zutreffend sind, und die auch gar nicht gezahlt werden können,
weil ich nicht der Kostenfaktor bin, sondern das kontoführende Institut.
dabei kann sich aber keine Seite schlecht fühlen, nen Klempner bezahle ich auch, und der bringt mir nur kosten und nicht Renditen von 11,28 % die letzten 30 Jahre. i
da ich 20 Jahre in der Bausparkasse in der Produktentwicklung tätig war, weiß ich schon relativ genau wie der Kunde über die eieruhr gezogen wird, natürlich im Rahmen des gesetzes. das kapitallebensversicher Betrüger sind wurde ja sogar vor Gericht bestätigt, zumindest wurde die klage der Lebensversicherungsgesellschaft abgewiesen.
und sorry, ob nun bhw, lbs oder schwäbisch hall, alles in einen Sack und schnell zumachen und nie wieder aufmachen. Ich würde drauf wetten, in 50 Jahren reden wir über dieses Thema gar nicht mehr weil keiner mehr weiß was eigentlich ein Bausparvertrag ist. warum gibt es in Amerika keine Bausparkassen, weil die Leute da dieses Produkt vermissen?
die Bausparkasse an sich gibt es in dieser Form fast eh nur in Deutschland.
aber wir müssen wohl noch eine Zeit mit den heiligen drei kühen der bundesbürger leben, Sparbuch Kapitallebensversicherung und Bausparvertrag.
und dennoch, der "normale" deutsche macht sich mehr Gedanken was für ein Auto er kauft als über die Finanzierung seines Hauses.
so traurig sieht das in Deutschland aus, Dank bankberater, die oft überhaupt keine Ahnung haben. bitte nicht auf sie beziehen, aber fragen sie mal einen ihrer Kollegen wie eine Fondspolice läuft, wenn ich nen Kunden das 2 Stunden erklärt habe hat er oft mehr Ahnung als der Banker.
so traurig ist die Wahrheit, weil die vorgaben der Banken in eine ganz andere Richtung gehen.
viele Kunden begreifen mittlerweile, dass der Zinssatz nicht das wirkliche Argument einer Baufinanzierung ist, sondern der Gesamtaufwand. manche begreifen es aber auch noch nicht, so ehrlich muss ich wohl sein.
oft genug, und das macht mir Spaß gehe ich mit meinen Kunden zu den kreditspeziallisten von Banken, und es immer wieder schön die gesichter zu sehen wenn ich mich vorstelle, und noch schöner wenn ich ein paar fragen gestellt habe.
nicht alle wohlgemerkt, manche sind wirklich gut, aber der Großteil, ohgottegeott.
Gruß joachim kähler -
Herr Kaehler was die Gebühren betrifft ist es ...
Herr Kaehler, was die Gebühren betrifft, ist es tatsächlich so wie Herr Siewert angemerkt. Die Bausparkassen haben in den letzten Jahren ihre undurchsichtige Gebührenpolitik überarbeitet. In unserem Fall bedeutet dies, dass außer der Abschlussgebühr (1 % der Darlehenssumme) und der Darlehenskontogebühr von 0,51 EUR/mtl. über die gesamte Laufzeit keinerlei weitere Gebühren mehr anfallen. Die Gebühr für die Beleihungswertermittlung konnten wir wegverhandeln. Unter den genannten Voraussetzungen beträgt der Auszahlungsbetrag bei Darlehensverzicht laut schriftlicher Auskunft der Bausparkasse nach 10 Jahren (2013) insgesamt 148 T€. Die Rendite liegt in diesem Fall laut Bausparkasse bei ca. 4,6 %.
Der von der Bausparkasse angegebene Effektivzins liegt in den ersten zehn Jahren bei 4,45 %. Danach bei 3 %. Auf dieser Basis habe ich auch meine Berechnungen über die Gesamtlaufzeit gemacht. Vielleicht habe ich etwas Entscheidendes nicht berücksichtigt und bin generell viel zu naiv an die Sache rangegangen. Gerade deshalb würde mich interessieren, wie sie auf den von ihnen genannten Effektivzins von "weit über 8 %" über die Gesamtlaufzeit kommen.
Herr Siewert, auch ich glaube nicht an einen Zinssatz von 1,5 % in zehn Jahren. Da wir in finanziellen Dingen wenig risikofreudig sind, spricht dies doch eher für die Bausparvariante. Da habe ich den Spatz in der Hand und nicht die Taube auf dem Dach, oder etwa nicht?
Danke an alle für den regen Betrieb. Vielleicht bekomme ich noch das entscheidende Argument pro oder contra BSV.
Grüße
Dieter Pfeiffer -
Gebühren
Hallo Herr pfeiffer,
natürlich bekomme ich nicht von allen Bausparkassen regelmäßig die gebührentabellen. gibt auch viel zu viel tarife um da überhaupt noch den Durchblick zu behalten.
ich kann es nur aus täglicher Erfahrung sagen, es hat sich nicht allzu viel geändert, außer das die Bedingungen immer undurchschaubarer werden. also Otto normalverbraucher glaube ich hat man fast keine Chance mehr überhaupt annähernd zu wissen was man bei einer Bausparkasse abeschlossen hat.
würde es keine ve geben, wäre jede Minimum zweite Baufinanzierung über bsv kaputt wenn ein Profi mal rüberschaut.
dennoch, jeder soll das abschließen wo er sich wohl bei fühlt, schade ist es nur, wenn er nicht alle Möglichkeiten kennenlernt.
Gruß joachim kähler -
isch abbe gare keine flv
deswegen auch keine Provision.
Ich sag es nochmal. Ich koste einen Stundensatz und bekomme keine Provision.
Damit auch zusätzlich klar ist.
Es gab Zeiten, da rechnete sich ein Bausparvertrag.
Es gibt vielleicht auch wieder Zeiten, in denen sich ein Bausparvertrag rechnet. Es gibt auch Situationen (Besicherung) wo am Bausparvertrag nichts vorbeigeht.
Ich würde einen Bausparvertrag noch einer Finanzierungsform vorziehen, bei der ich überhaupt nicht weiß, welche Restschuld ich zum Zeitpunkt x noch haben werde.
Alles klar ausgedrückt? -
Hm,
Herr Witzgall,
das wäre aber wirtschaftlich sehr dumm. in den letzten 50 Jahren war die flv (Templeton) immer besser als ein bsv oder eine Tilgungshypothek.
die Unwägbarkeit liegt nur darin, wieviel Geld spare ich, allein diese Höhe ist ungewiss, dass man spart ist so gut wie sicher bei längeren Laufzeiten.
wer keine flv im angbot hat beschäftigt sich vermutlich auch nicht sehr damit. damit disqualifizieren sie sich eigentlich als Gesprächspartner für diese Finanzierungsform.
ist doch so, oder?
Gruß joachim kähler -
isch 'aber gar keine Finanzangebote
darf ich dann dennoch im Finanzforum diskutieren oder disqualifiziere ich mich?
Herzliche Grüße an Joachim Kähler und Alfred Witzgall -
naja
ich denke mal, disqulifizieren wird sich so ohne weiteres keiner. Ich glaube auch, dass Herr Witzgall die Fondsfinanzierung sicher kennt, mich stört nur die ignoranz.
hee, in Amerika machen alle, fast alle ihre altersforsorge über den Templeton und die leben noch.
vielleicht ist es einfach der altersunterschied, die berufliche laufbahn, ist aber egal, jeder wie er will. Ich kann leider guten Gewissens keinen bsv verkaufen, wüsste keine Situation die das zulässt.
Beleihungsgrenzen können nicht der Grund sein, sorry.
aber egal, ich schätze Herrn Witzgall als wirklich kompetenten Berater mit veralteten Strategien.
Gruß joachim kähler -
Nochmal zu meinem Konzept
Ein Kunde möchte bauen und benötigt Finanzberatung.
Er bekommt von mir Informationen. Angefangen bei den Zinsen bis zu meinetwegen verschiedenen Formen der Finanzierung. Natürlich bekommt er auch Informationen über Bausparen und Fondsfinanzierung. Er selbst muss entscheiden, welche Form er bevorzugt. Da ich keinerlei Steuerungsabsichten (wegen meines Honorars) verfolgen muss, kann er sich entscheiden wie er will. Ob für eine Lebensversicherung bei einem Direktversicherung, oder doch beim Schwager oder Vereinsonkel. Ob für einen Bausparvertrag oder eine Fondsfinanzierung. Mir kann es doch egal sein. Wichtig ist mir nur. Er weiß, welche Form, welche Vor- bzw. Nachteile (Vorteile, Nachteile) für ihn hat und was es ihn womöglich kostet. Er kennt die Chancen und die Risiken. Deswegen berate ich ihn. Natürlich sage ich auch meine Meinung. Mein Honorar bekomme auch, wenn er zu dem Ergebnis kommt, nichts zu machen.
Ich wage zu behaupten, das Fondsfinanzierung ein ALTER HUT sind.
Die Weltwirtschaft geht am Krückstock (dazu habe ich ja schon geschrieben, als die politische Elite noch keinen Handlungsbedarf erkannte) Woher sollen die Gewinne kommen, die wir für die Renditen jenseits der 6 % benötigen?
Zu bedenken möchte ich auch geben, dass durch die großzügige Gabe des Staates (die sich da Eigenheimzulage nennt) schon eine gewisse Verantwortung dazugehört, dass diese Kohle auch dort landet, wofür sie gedacht ist, nämlich zur Tilgung bzw. Reduzierung der Schulden. Zum Spielen ist sie nicht vorgesehen.
Ich muss mir doch nicht vorwerfen lassen, dass ich von gestern bin, nur weil ich nicht hinter Provisionen herjage. Wer Provisionen benötigt, um zu leben, ist nicht unabhängig. -
@Marion Daffner
Es soll nicht so aussehen, als wollte ich hier den Platzhirsch mimen.
Zur Eigenheimzulage gibt es sowieso keine "Bessere" als M.D.
Vielleicht habe ich es noch gar nicht gemerkt, dass ich mich eher ein bisschen zurücknehmen soll.
werde es mal ein bisschen versuchen. -
Provisionen
bekomme ich, nur ich bin abhängig von der Qualität meiner Beratung. keine gute Beratung keine Provision. die Kosten hat der Kunde eh, die Frage ist nur wohin sie verteilt werden.
Honorarberatung hat halt den riesenvorteil, ob oder ob nicht, ich bekomme mein Honorar.
was wie fairer ist möchte ich nicht beurteilen, denke aber wenn beide verdienen, Kunde und Berater ist das ein guter weg.