Hausfinanzierung möglich / riskant?
BAU-Forum: Baufinanzierung

Hausfinanzierung möglich / riskant?

Hallo liebe Experten,
wir stehen gerade vor der Frage, ob wir ein Haus kaufen sollen oder lieber nicht und hätten gerne einige Denkanstöße/Tipps.
unsere Eckdaten: verheiratet, keine Kinder, 30+27 Jahre alt, Nettoeinkommen: 1700+1300 € mtl., Kinderwunsch in ca. 3 Jahren, dann würde das 1300 €-Einkommen meiner Frau (relativ sicheres Arbeitsverhältnis) wegfallen, später dann Halbtagesstelle beim gleichen Arbeitgeber. Mein Arbeitsplatz ist nicht ganz so sicher, es wird Veränderungen geben, kA was in 2,3 Jahren ist. Gehalt wird bei dem Arbeitgeber (Weltkonzern) eher steigen, Veränderungsmöglichkeiten gibt es grundsätzlich sicher auch. Aufgrund guter Ausbildung würde ich nicht zu schwarz malen wollen, bin aber eher ein vorsichtiger Mensch.
Momentan zahlen wir 400 € Miete kalt + 170 € NKAbk.. Über haben wir im Monat ca. 1000 €. Urlaub wird aus Sonderzahlungen bestritten, die aber zukünftig auch fürs Haus, Auto etc. drauf gehen könnten.
Eigenkapital: 88 T€, davon würden wir gerne 70 T€ investieren und den Rest als Reserve behalten. Ein zugeteilter BSV über 21 T€ liegt vor, davon wären 12 T€ Darlehen, die angesparten 9 T€ sind bereits in den 70 T€ drin.
Eckdaten Haus: Neubau vom Bauträger, Kaufpreis inkl. Sonderwünsche ca. 230 T€ (inkl. Tapeten, Oberböden, große Garage ...), nach unserer Einschätzung ein sehr gutes Angebot. Platz wäre reichlich da (135 m² + 40 m² Dachgeschoss später auszubauen, kein Keller), auch für Kinder. Mit den Erwerbsnebenkosten sind wir dann bei 242 T€. Umzugskosten und Einrichtung (was halt beim Umzug von einer kleinen Wohnung in ein großes Haus anfällt) würden wir aus der Reserve bestreiten wollen. Zudem sollte in der Zeit, in der wir 2 volle Gehälter haben, auch noch etwas mtl. für Anschaffungen etc. überbleiben. Zu finanzieren wären also neben dem BSV noch ca. 160 T€. Mtl. Kosten für die Finanzierung wären nach meiner Rechnung bei ca. 850 € (+ 100 € mtl. Mehr-Kosten für Nebenkosten, am Lebensstil würden wir nicht viel ändern wollen, trotzdem gibt es da sicher Potenzial, ein paar € einzusparen), davon 126 € für den BSV, der Rest für ein Darlehen mit 1 % Tilgung. Ich würde hier zu 15 Jahren Zinsfestschreibung tendieren, dann ist die Restschuld nicht mehr ganz so groß. Wenn der BSV nach 10 Jahren abgezahlt ist (oder sich das Einkommen positiv entwickelt), dann wären auch Sondertilgungen drin.
Ursprünglich hätte ich gesagt, dass das Haus (für uns) 20 T€ zu teuer ist, aber nun hat es sich eher doch als Traumhaus herausgestellt, welches wir für 20 T€ weniger sicherlich nicht annähernd bekommen würden. Deshalb haben wir den Wunsch, das Haus zu kaufen, aber auch die Sorge uns in etwas hineinzusteigern und zu übernehmen.
Fragen:
  • würden uns die Banken das Vorhaben finanzieren?
  • welche Reserven plant man beim Kauf vom Bauträger für unvorhergesehenes ein?
  • was kann beim Kauf vom Bauträger an unvorhergesehenen Kosten kommen (bekommt man für 20 €/m² vernünftige Fliesen, Oberböden etc.)? Der Verkäufer sagt natürlich, dass schon alles drin ist ...
  • welche Reserven sollte man als Hausbesitzer (selbst wenn dann alles steht) immer noch haben?
  • Vorschläge für die Finanzierung, insb. auch für die Anschlussfinanzierung?
  • weitere Anregungen/Ideen?

Vielen Dank für die freundliche Hilfe.

  • Name:
  • Christoph
  1. Nur mal so als Grundgedanken

    und ohne mit den konkreten Zahlen alles zu rechnen.
    Was mir auffällt. Ihr habt eine gute Eigenkapitalbasis erreicht. Seit in meinen Augen also gute "Haushälter". Nach Euren Angaben hattet Ihr mit Miete und "so über ;-) " ca. 1.400 bis 1.500 €.
    Wenn auch beim Kinderwunsch das Einkommen der Ehefrau scheinbar wegfällt, so müsste man einfach mal auf Eure persönlichen Verhältnisse abstimmen und ausrechnen, was evtl. mit anderer Steuerklasse, Elterngeld, Kindergeld etc. zusammenkommt.
    Auf dieser Basis würd ich mal abschätzen, welche Gesamtleistung sicher zu erbringen wäre und die Finanzierung darauf abstimmen. Auch einen höheren Tilgungssatz halte ich nicht für ausgeschlossen. Evtl. Kredit teilen, einen Teil mit höherem Tilgungssatz festklopfen. Beim anderen Teil ebenfalls eine hohe, den persönlichen Verhältnissen angepasste Tilgung ansetzten, mit der Vereinbarung, evtl. später absenken zu können, wenn das Familieneinkommen nicht mehr ausreicht.
    Zu überlegen ist auch, ob Sie das Bauspar-Darlehen extra bedienen, oder darauf verzichten (Zinssatz? , evtl. Bonus bei Verzicht? , hohe Tilgung). Dann wären die 12 T€ noch dem anderen Kreditbetrag zuzuschlagen. Auch können Sie die VL direkt als Tilgung mit einfließen lassen.
    Von den absoluten Zahlen (da bin ich von den Angaben ausgegangen) sehe ich kein Hindernis, wieso die Maßnahme nicht finanzierbar sei.
    Auffallend ist immer wieder, dass Leute mit einer guten Eigenkapitalbasis tendenziell "vorsichtiger" sind, als die "Nackten" ;-)
    Von m²-Preisen versch. Gewerke habe ich keine Ahnung, da ich nur mit Lehm und Kalk rumkleckere ;-)
    Meine Meinung ist eher so als kurze Überlegung gedacht, denn als Rechengrundlage. Wie in all solchen Fällen immer wieder hingewiesen wird, ist die Exakte Kenntnis aller Fakten Grundlage für eine seriöse Berechnung.
    So aus dem Bauch sind Sie auf gutem Weg
  2. Hallo, zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort ...

    Hallo,
    zunächst vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Es ist nicht so, dass wir das Geld einfach "so über" haben/hatten. Wir hegen durchaus schon länger den Wunsch nach Eigentum, was uns zu einer gewissen Sparsamkeit angehalten hat. Allerdings ohne das Gefühl auf irgendwas zu verzichten, getreu dem Motto "Sparsam ist nicht geizig" ;-) Einfacher wird das, wenn man keine teuren Hobbys hat ...
    Natürlich habe ich bereits gerechnet, wie es mit Elterngeld (kein Problem), einem Einkommen (wäre sicherlich knapp, müsste man auf 1 Auto und etwas Konsum verzichten und könnte keine weiteren Rücklange bilden), 1,5 Einkommen (würde gehen) aussehen würde. Mein "Problem" ist, dass ich gerne jeden Monat etwas "so über" haben möchte, einfach zur Sicherheit, falls man mal Geld für unerwartete größere Anschaffungen braucht (Autoreparatur, neue Zähne ...).
    Eine höhere Tilgung würde ich über Sondertilgungen regeln wollen, wg. der Flexibilität. Auch beim Bauspardarlehen habe ich schon gerechnet. Der Zinssatz ist etwas höher, als bei einem Hypotheken-Darlehen. Allerdings käme ich so etwa auf dieselbe mtl. Belastung und dieselben Restschulden (nach 10 Jahren), wie mit einem Hypothekendarlehen über den gesamten Betrag und 1,5 % Tilgung. Also ist meine Überlegung, dass das Bauspardarlehen von der Bank bestimmt gerne gesehen wird, weil es nur zweitstellig beleiht wird und ich mit dem Hypothekendarlehen unter 70 % des Kaufpreises bleiben würde.
    Den Einwurf, dass wir relativ vorsichtig sind, würde ich auch so sehen. Wir fragen uns halt nur, ob man nicht manchmal weniger nachdenken und mehr machen müsste, weil man sonst im Leben zu viele Chancen verpasst ...
    Nochmals danke für die Anregungen.
    • Name:
    • Christoph
  3. neue Zähne sollten schon mal machbar sein ;-)

    Sie sehen, so kommt nach und nach zusammen, was man schon am Anfang wissen müsste. Deshalb auch der Hinweis, dass alles noch mit Vorsicht zu genießen ist und hier nicht abschließend beurteilt werden kann. Natürlich müssten bei einem Finanzierungsgespräch auch die "Zähne" mitberücksichtigt werden.
  4. 100 € Nebenkosten

    finde ich auf 135 m² allerdings arg knapp bemessen.
    Vergessen Sie nicht zusatzkosten wie Risikolebensversicherung, Wohngebäudeversicherung usw.

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