Schimmel in Mietwohnungen  -  baulicher Mangel JA/NEIN?
BAU-Forum: Energieeinsparverordnung EnEV

Moin,
aus meiner pers. Sicht möchte ich anführen:
a) Auch ich meine, dass die zur Bauzeit geltenden Regeln zu beachten sind. Damals konnte wohl Niemand soweit vorausschauen, dass sich heutige Standardausführungen grundsätzlich unterscheiden würden (gilt in erster Linie für den energetischen Bereich).
Die Gesamtausführungen der damaligen Bauweisen haben im Grundsatz mehr oder weniger einwandfrei funktioniert. Die Probleme entstehen sehr häufig doch erst in dem Moment, in dem nur ein Teil energetisch "aufgerüstet" wird. Meistens werden hier lediglich die Fenster berücksichtigt. Dass das natürlich zu einem Schaden führen kann, ist auch bei den Kollegen bekannt. Hier ist allerdings der Planer der Veränderungen derjenige, dem man an die Hacken fassen muss.
Die ursprünglichen Fenster waren in ihrer Bauart so undicht, dass sie für einen gewaltigen Luftaustausch geführt haben. Zusätzlich übernahmen sie die Funktion eines Bautrockners, die vereisten Scheiben bewiesen dieses. Mithin war das Fenster der kälteste Bereich. Die 12,6 °C an den Wandoberflächen waren eher weniger schädlich (Schimmelbildung betreffend).
Weiterhin ist die Art der Heizung ein Argument. Kohleetagenheizungen waren Stand der Technik. Sie haben durch die benötigte Verbrennungsluft die Raumluft weitestgehend "getrocknet". Veränderungen der Heizungsanlagen ließen diesen positiven Umstand wegfallen.
Aus heutiger Sicht sind das sicherlich bauliche Fehlleistungen. Mangelhaftigkeit indes stellt der Richter/ die Richterin fest.
Ob aber ein mietüblicher Gebrauch einer Wohnung vorgenommen werden kann, wird ein SV wohl dann erklären können, wenn es ausreichende Vergleichsmöglichkeiten gibt, sprich Standards festgeschrieben sind, die er vergleichsweise heranziehen kann.
Die Mangelhaftigkeit einer alten Ausführung ist zum Erstellungszeitpunkt u.U. gar nicht vorhanden gewesen. Sie wäre aus meiner Sicht erst dann gegeben, wenn festgestellt würde, dass die Ausführungen auch zum Erstellungszeitpunkt nicht fachgerecht erstellt wurden.
Der SV kann m.E. lediglich anmerken, dass die vorhandenen Ausführungen nicht den heutigen Standards entsprechen und damit den heutigen Mietgewohnheiten nicht gerecht werden können.
Ich glaube aber auch, dass diese Frage erst dann auftaucht, wenn eine neue Mietpartei in eine Billigwohnung einzieht, wohl wissend, dass es sich um eine Altbauwohnung handelt (s. Preis- / Leistungsverhältnis) und nun über kleinere Tricksereien versucht, die Wohnung auf einen gehobenen Standard zu bringen.
Fies wird es natürlich dann, wenn ein Vermieter die Wohnung als gehobener Standard anpreist, dieses aber überhaupt nicht den Tatsachen entspricht.
Aber auch in diesem Fall kann der SV nur feststellen, inwieweit die angeriesene Ausführung den Tatsachen entspricht, aber keine Mangelhaftigkeit feststellen.
Hoffentlich wird einer schlau aus meinen Ausführungen, denn hier hat häufiger das Tel. geklingelt und man kommt dadurch doch mal aus dem Schreibrhytmus.
Grüße
Stefan Ibold

Znächst mal hat sich ja die Bauphysik meines Wissens in den letzten Jahrhunderten nicht geändert. Das Wissen darüber in den letzten Jahren in diesem Zusammenhang auch nicht.
Gerade die Taupunkttemperatur hat sich auch nicht geändert. Möglicherweise aber die Heizgewohnheiten (+20 °C, 50 % rel. Feuchte nach Norm heute. Und früher?).
Verständlich ist die Weigerung der Rechtsberatung. Nicht verständlich, da stimme ich Herrn Tilgner zu, ist die Nichtanerkennung eines Baumangels. Denn das ist es.
Schwierig wird erst die juristische Beurteilung. Denn wer ist dafür verantwortlich? Muss es der Verkäufer / Vermieter wissen?
Genau das ist aber nicht Aufgabe des Gutachters / Sachverständigen. Er hat nur festzustellen, dass der Schimmel aus einem baulichen Mangel resultiert: nämlich den zu geringen Oberflächentemperaturen infolge unzureichender Dämmung.
jetzt kommt aber hinzu, dass es auch andere Gründe gibt: nämlich falsches Heizverhalten. Immer wieder "beliebt" ist es ja, das Schlafzimmer nicht zu heizen. Klar, dass die warme Luft aus den angrenzenden Räumen an den kalten Wänden kondensiert. Sowas ist aber nur mit Langzeitmessungen festzustellen (oder eben Heizungsabrechnungen).
Also schon ein recht diffizieles Thema. Da muss der Gutachter schon was können.

Mangelursachenmäßig bin ich ganz Ihrer Meinung. Fensteraustausch und Heizungseinbau führen zu einer starken Reduzierung der vorher vorhandenen "Grundlüftung". Wen aber soll man für solche Planungsfehler "haftbar" machen in Prozessen zwischen Wohnungsbaugesellschaft und Mieter?  -  Den unbeteiligten Dritten (den Planer, der vor 5-10 Jahren die Bauleistungen für die Wohnungsbaugesellschaft betreut hat).
Den Verweis auf die bauzeitlichen Regeln der Technik lese ich oft bei Gutachterkollegen. Leider trifft der wohl bei Häusern von z.B. 1900-1910 kaum zu, wurden diese Häuser doch mit Wandstärken von 25  -  64 cm Mauerwerk vorzugsweise nach statischen Gesichtspunkten erricht. Bauzeitliche Regeln der Technik zum Thema Wärmeschutz gab es zu dieser Zeit wohl kaum. Bei den Bausünden der 50  -  70er Jahre mögen Sie natürlich Recht haben mit dem Verweis auf die allgemein anerkannten Regeln der Technik (a.a.R.d.T.) und dem Hinweis auf damals funktionsfähige Gesamtkonzepte.
Es liegt die Wahrheit wahrscheinlich wieder mal in der Mitte  -  und das ganze läuft auf eine jeweilige Einzelfallbetrachtung unter Berücksichtigung aller Randbedingungen hinaus, sonst könnte ja jeder als Sachverständiger arbeiten .

auch z.B. die Asbest- und PCB-Verwendung war in den 60-er und 70-er Jahren Stand der Technik; wurde teilweise von den Behörden (Brandschutz) auch vorgeschrieben.
Dennoch sind das heute teilweise Mängel, wenn auch "nur" Aufgrund zwischenzeitlich erlassener Vorschriften.
Diese Vorschriften kommen jedoch nicht aus dem Baurecht, sondern aus dem Arbeitsschutz bzw. Immissionsschutz.
Ein anderes Beispiel sind Trinkwasserleitungen aus Blei oder Kupfer.
Genauso ist doch denkbar, dass aus Vorschriften anderer Rechtsbereiche die Mangelhaftigkeit von Schimmelecken ableitbar ist.

Moin,
falsch, die Feststellung, ob es sich um einen Mangel handelt, trifft nach wie vor der/die Richter (in). Dabei geht es auch nicht um eine Nichtanerkennung oder um eine Anerkennung, es geht um eine Feststellung.
Es ist klar, dass sich die Bauphysik in den letzten Jahrtausenden nicht geändert hat, das Wissen darum hat sich geändert. Auch und gerade in den letzten Jahren. Moderne Berechnungsmethoden und auch Messgeräte machten das möglich.
Klar ist auch, dass sich die Taupunkttemperatur nicht geändert hat, wohl aber die Luftdichtheit der Gebäudehülle und das notwendige Wissen darum. Es gibt ja heute noch Leute, die glauben, eine undichte Lufthülle im Bereich Dach könnte durch eine zweischalige Ausführung geheilt werden. Insofern hat sich das Wissen darum in den letzten Jahren (welcher Zeitraum eigentlich?) schon verändert.
Aber die 12,6 °C an der Wandoberfläche war nicht so dramatisch mit Schimmelbildung verbunden wie heute. Damals waren die Fenster der kühlere Bereich und haben die Feuchtigkeit in der Luft "angezogen", funktionierten sozuschreiben als Bautrockner.
Damals brauchte man einen erheblich höheren Anteil an Energie, damit die Temperatur auf +20 °C gehalten werden konnte. Deshalb wurde die Küche als eigentlicher Wohnraum genutzt. Hier wurde dann richtigerweise auch häufiger gelüftet. Die übrigen Räumlichkeiten wurden kühl gehalten, was sich dann auch positiv auf die rel. LF ausgewirkt hatte, die ja im Zusammenhang mit der Oberflächentemperatur zum Schaden führt.
Ich schrieb ja, dass es unterschiedliche Vorgehensweisen gibt. A) die des Vermieters, der bei einer Wiedervermietung ohne bauliche Veränderungen den Zustand seiner Wohnung kennen muss und diesen dem Mieter mitteilen muss, b) die des Mieters, der den Zustand einer Billigwohnung erkennen müsste, so er denn weiß, dass billige Wohnungen mit einfachen Fenstern Probleme haben (können).
In diesem Zusammenhang sein auf einer Erfahrung hingewiesen, die sich bei der Vermietung von Sozialwohnungen, die ja häufiger älteren Datums sind, ergeben haben: Unsere zugereisten ausländischen Bürger aus den östlichen Ländern haben große Probleme mit der wohnungsgerechten Lüftung. Sie kennen keine dichten Fenster, sie kennen keine Zentralheizungen usw.. Sie sind technisch gesehen auf einem Wissensstand, der einem bei uns von vor 50 Jahren entspricht. Bei sich zu Hause hat ihr Lüftungsverhalten funktioniert, bei unseren, selbst bei den schlechteren Wohnungen, funktioniert es nicht mehr.
Ist es aber deshalb gleich bei uns ein Baumangel?
Der Vermieter muss um den Zustand seiner Wohnung wissen. Das gehört schlicht zu seinen Pflichten. Der Mieter muss aber nicht glauben, einfach blauäugig durch Leben rennen zu können.
Beide müssen sich im Grunde gegenseitig informieren.
Der Sachverständige hat nur festzustellen, welche Ursache eine mögliche Schimmelbildung hat. Das muss nicht zwangsläufig ein Baumangel sein. Abgesehen davon stellt, wie bereits mehrfach beschrieben, das Gericht die Mangelhaftigkeit fest, nicht ein SV.
Eine zu geringe Oberflächentemperatur kann z.B. auch bei Neubauten entstehen. Nämlich dann, wenn diese klimatisiert sind und der Schaden (z.B. Tauwasserbildung ) u.U. verdeckt auftritt = auch Thema Umkehrdiffusion.
Ist das eine falsche Planung oder ein falsches Nutzerverhalten? Wäre das ein Mangel?
@ Uwe Tilgner
leider, leider konnten viele Planer mit dem neu entstandenen Wissen der letzten 50 Jahre nicht mehr Schritt halten.
Die Theorie "das haben wir immer so jemacht, also funzt das immer wieder" lässt sich nicht mehr halten. Neue Baustoffe, erheblich aufwändigere Konstruktionen, die offenbar mehr der Optik denn der Technik dienen, führen damals wie heute zu massiven Schäden.
Auch darf nicht vergessen werden, dass in der nachkriegszeit einfach keine Baustoffe zur Verfügung standen und teilweise die Häuser irgendwie hochgezogen wurden. Gerade diese Häuser sind es, die heute die Probleme bringen. Die Sünden der 70  -  bis teilweise in die 90 Jahre zeigen m.E. nur, dass Design vor Technik geht und auch bei baulichen Veränderungen der Physik viel zu wenig Beachtung geschenkt wurde und teilweise noch wird. Hier kann man m.E. schon den Planer der Veränderung angreifen, wenn er auch in der Zwickmühle sitzt, und durch den/seinen Auftraggeber gezwungen wurde, nur äußerlich erkennbare Veränderungen vorzunehmen. Stichwort nur Fensteraustausch und streichen der Fassade.
Für mein Dafürhalten ist wirklich jeder Fall ein Einzelfall. Es ist und muss ommer das Bestehende Gesamtkonzept betrachtet werden und welche Maßnahmen dieses u.U. zerstört haben.
Grüße
si

Ist Schimmelbefall da, liegt ein Schaden vor. So weit, so gut. Ist schadenursächlich nun ein Fehlverhalten oder eine bauliche Ursache  -  bewusst dass Wort Mangel vermieden.
Wenn in einem Haus überall die gleiche und der jeweiligen Bauperiode entsprechende Ausführung vorliegt und in einer von 8 oder 10 Wohnungen Schimmelbefall auftritt, dann sehe ich rein argumentativ Probleme zu begründen, warum z.B. die geometrische Wärmebrücke ein Mangel sein soll, den der Hauseigentümer "verschuldet" haben soll. In den anderen Wohnungen klappt es doch.
Also muss geklärt werden, wieso. Wenn dort die Mieter ständig mit 28 ° Raumtemperatur und stündlichem Stoßlüften leben (übertrieben ja, aber bewusst) wären diese keine gültigen Vergleichswerte.
Würde dort aber entsprechend den "allgemein anerkannten Wohn- und Nutzungsregeln" ) gelebt, und wäre dass Haus mangelhaft, müsste es dort schiefgehen. Tut es das nicht, ist es doch möglich, die Räume zweckdienlich zu verwenden, ohne dass Schäden auftreten.
Vielleicht sollte man/Frau mal das Wort Mangel definieren.
Versuch mit der Bitte um Ergänzung/Verris
Mangel ist:

1) ein Verstoß gegen die zum jeweiligen Ausführungszeitpunkt geltenden a.R.d.T.

2) eine nicht der bestellten Ausführung entsprechende Leistung

Beides gilt nicht für Schimmelschäden aus ungedämmten Altbauten. Vielleicht fallen euch ja weitere Punkte einer Mangeldefinition ein.
Wobei ein Mangel auch dann ein Mangel ist, wenn ihm kein Schaden nachfolgt
Anders sieht es für mich aus, wenn unmittelbar im Anschluss an eine Sanierung  -  egal ob Teil oder Vollsanierung, Schäden auftreten. Allerdings in Hinblick auf Mangel ja/nein, sondern im Hinblick auf Aufklärungspflichten des Eigentümers.
Ein Mangel wäre nach meiner Auffassung auch dass von Matthias genannte Gelten anderer Rechts- = Sanierungsvorschriften nicht. Dies wäre "lediglich" ein Nichtbeachten von Gesetzen/Regeln, aber kein Mangel. Dies KÖNNTE es z.B. beim Verkauf werden  -  zwischen Verkäufer und Käufer.
Ich glaube, hier besteht eine Menge Bedarf an Grundsatzermittlung

• Web-Link

Mangel  -  Abweichen von Eigenschaften, die vertraglich vereinbart sind, oder die zum üblichen Gebrauch der Sache vorausgesetzt werden dürfen.
Das wär die treffende Definition, denn ich darf üblicherweise voraussetzen, dass ich eine Wohnung bei Einhaltung eines normalen Wohnklimas schimmelfrei bewohnen kann.
Die geschilderten Vergleichsbetrachtungen habe ich mit Kollegen auch grad angestellt. Wenn bei 2 von 10 Wohnungen Schimmel auftritt (und es handelt sich nicht um die 2 einzigen Wohnungen in exponierter Lage  -  z.B. DG^Abk.-Giebel), so kann man mindestens davon ausdgehen, dass Mieterverhalten mitursächlich ist, um an den bauphysikalischen Schwachstellen letztlich Schimmel wachsen zu lassen. Das macht die Sache aber auch nicht einfacher für den Richter, wenn er vor der Entscheidung steht, ob eine Mietminderung nun rechtens ist. In solchen Fällen habe ich dann schon einige Richter erlebt, die gesagt haben: "Eventuelles mieterseitiges Mitverschulden interessiert mich nicht! Können Sie unabhängig vom Mieterverhalten bauliche Mängel mit Sicherheit ausschließen oder nicht? " Was soll man darauf sagen?

Das hat aber jetzt nichts mit den Gutachtern zu tun.
Übrigens habe ich ein Buch aus der ehemaligen DDR, da stehen schon die Taupunkttemperaturen drin. Auch wie man den Wärmestrom berechnet. das Buch ist älter als ich: von 1961.
Den Ansatz von Herrn Dühlmeyer finde ich interessant. Der Gutachter kann ja sehr wohl einen baulichen Mangel feststellen, dafür wird der ja vom Richter beauftragt.
Aber wie, Herr Tilgner schreibt, urteilen ist Sache des Richters. Und die sind eben immer Mieterfreundlicher (geworden).
Fehlverhalten ist sehr schwer nachzuweisen, auch dann, wenn es sich nur um einzelne Wohnungen handelt. Der Richter stellt sich vielleicht auf den Standpunkt (hier bitte noch mal Herrn Dühlmeyer lesen): "Der Mieter hat ein Recht, in seinem Wohnzimmer 25 °C zu haben. Und wenn er Atembeschwerden hat, dann auch 70 % Luftfeuchte" Dann kommt auch so mancher Neubau nicht mehr mit.
Es müssen also weniger die Planungen geändert werden, als das Mieterverhalten gesetzlich geregelt ... (ironisch gemeint)

Die steht in § 536 BGB^Abk.. "Hat die Mietsache zurzeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, ... ".
Es kommt nicht auf den üblichen Gebrauch der Sache, sondern auf den vertragsgemäßen an. Vertraglich kann ich den Mieter verpflichten, beim Altbau besonders oft zu lüften oder stärker zu heizen.
Ich kann mir nicht vorstellen, dass ein Richter fragt "können Sie bauliche Mängel ausschließen". Dem müsste ja ein unzulässiges Ausforschungsgutachten vorausgegangen sein (Frage: Liegen bauliche Mängel vor?). "Bauliche Mängel" ist außerdem ein reichlich unpräziser Begriff. Die einzige Antwort darauf macht uns die Berichterstattung über Politikeräußerungen täglich vor: sie können nie etwas ausschließen.

üblicher Gebrauch >).
Und wenn dieser definiert ist, sind wir wieder bei der "Mehrheitsentscheidung".
Ist die Mehrheit der Bewohner in der Lage, die Räume ohne BESONDERES Nutzungsverhalten schadenfrei zu verwenden, ist der übliche Gebrauch möglich => ergo kein Mangel!

Bauliche Mängel würde ich im Umkehrschluss ausschließen.
Schimmelursächlicher Baumangel/Bauschaden wäre für mich von außen eindringendes Wasser, Wärmebrücken durch z.B. tief eingebaute Metallteile, die nach außen durchgehen usw. Sind diese NICHT Schimmelursache, kann der Punkt ausgeschlossen werden.

Ich habe vor einigen Jahren vom Hauseigentümer den Auftrag bekommen, die Ursache von Schimmel in div. Wohnungen eines Hauses festzustellen  -  in der Hoffnung, seinen aufsässigen Mietern eins wischen zu können.
ALLE Wohnungen waren mehr oder weniger schlimm von Schimmel befallen. War wirklich sehr heftig. Bunt gemischtes Mietervölkchen, aber  -  soweit so zu beurteilen  -  keine "Extremfälle".
Nach Besichtiging der Außenfassade wurde die Sache klarer. Der Fassadenanstrich war großflächig beulig. Irgendeiner dieser superdichten Latexaußenfarben, die mal so trendy waren. Die Fassade war durch den Außenanstrich so dampfdicht, dass im gesamten Wandaufbau Nässe feststellbar war  -  Feuchtemessungen bis in halbe Mauerdicke zeigten Feuchte!

DAS war eindeutig ein Baumangel, weil die Mieter gegen zulässiges Tauwasser, das normalerweise nach außen verdunstet, nicht anheizen und -lüften können.

Der Eigentümer war übrigens sehr angefressen, dass ich das festzustellen gewagt hatte. .

Ich habe mir für solche Gutachten mittlerweile einen Datenlogger angeschafft. Dieser zeichnet Raumlufttemperatur und -feuchte sowie innere Oberflächentemperatur der Wand über bis zu 4 Wochen auf.
Eine Woche, vielleicht zwei können Mieter ihr Verhalten bewusst zum "Richtigen" hin ändern. Aber dann kommt der alte Trott wieder durch und damit wird über die Diagramme das Heiz- und Lüftungsverhalten (Heizungsverhalten, Lüftungsverhalten) deutlich. Und dann hat sich auch die Diskussion über "Mit"schuld des Mieters erledigt.
Bei Raumluftfeuchten von 70 % und Lufttemperaturen tagsüber von 16 ° MUSS es Tauwasser geben.

Zwei weitere  -  neben den von Stefan geschilderten  -  Problemen sind nämlich die Höhe der Heizkostenabrechnung und das Durchwohnen.
Da wird dann aus falsch verstandenem Sparsinn die Heizung runtergedreht. Aber alle Türen bleiben auf. Und so kann die Feuchte sich schön gleichmäßig verteilen und in eh wenig geheizten Räumen wie Computerzimmer oder Schlafzimmer gut kondensieren.

Es kommt nicht auf den üblichen, sondern auf den vertragsgemäßen Gebrauch an.

Das erinnert mich an meinen Bauphysik-Prof, der mal gesagt hat:
Zu jeder poppeligen Bohrmaschine gibt es eine Betriebsanleitung, nur bei einem so komplexen System wie Heizen und Lüften einer Wohnung meint jeder, dass bekomme man/Frau mit der Muttermilch eingeflösst .
Unrecht hatte er wohl nicht.

Was tun, wenn im Vertrag zu Heizen  -  Lüften  -  Dämmung nichts ausgesagt ist.
Dann sind wir wieder bei dem was "üblicherweise" erwartet werden kann, sprich welche Bedingungen der Mieter und welche der Vermieter einhalten muss, damit kein Schimmel kommt.