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Dach

Guten Tag, es handelt sich um ein ...

... Guten Tag,

es handelt sich um ein Neubau aus 2016 mit einem Flachdach mit EPS-Dämmung. Festgestellt wurde eine tropfende Stelle im Bereich des Dachdurchbruchs in Form eines Luftungskanals, der laut Bauträger nicht unbedingt erforderlich ist und geschlossen werden kann. Das Wasser tropfte 24h lang, ca ein halber bis ein ganzer Eimer am Tag.

Hier die Aussage des Bauträgers nach Begutachtung durch Sachverständigen:

Die Ursache der Undichtigkeit liegt in der mangelhaft abgedichteten Dachdurchdringung. Die Feuchtigkeit ist nur im Bereich der Dachdurchführungen eingedrungen und in dem noch nicht verschlossenen Deckendurchbruch in den Heizungsraum eingedrungen. Zur Mängelbeseitigung ist der nicht benutze Durchbruch in allen Abdichtungsebenen neu abzudichten und die Dämmung zu ergänzen. Diese sind mit Flüssigkunststoff neu abzudichten.

Das Gutachten wurde uns trotz Nachfragen nicht ausgehändigt. Das Dach hat ca. ein halbes Jahr getropft, bis der Schaden Ende Oktober von außen abgedichtet wurde. Getrocknet wurde das Dach nicht. Jetzt nach dem Winter soll nun vom Maler der Schaden im Hausinneren beseitigt werden inkl. Feuchtigkeitsmessung im Dach.

Kann denn idR. eine Malerfirma die Feuchtigkeit im Dach fachgerecht beurteilen oder werden hierfür besondere Fachkenntnisse, Vorgehensweisen, Equipment benötigt, die üblicherweise nur ein Dachdecker besitzt? Ich habe die Beführchtung, dass im Dachstuhl noch Restfeuchtigkeit verbleibt und mit der Zeit in Schimmel übergeht.

Anhang:

Der Beitragsersteller hat versichert, dass der Anhang selbst erstellt wurde und keine Rechte verletzt.

Name:

  • N007
  1. "nicht unbedingt erforderlich"

    Das bedeutet, es wurde ein Fehler gemacht. Was Sie brauchen ist ein Gutachten über die Mängelbeseitigung. Und das geht nur mit Schnittzeichnungen, um die verschiedenen Schichten darzustellen. Das Dach muß nun großflächig geöffnet werden um die Schichten überlappend anzuschließen. Vor allem muß aber festgestellt werden, ob Feuchtigkeit horizontal in Dämmschichten eingedrungen ist. Das Ganze wird viel Geld kosten. Ob der Verursacher das richtig beseitigt ist fraglich, zumindest sollten Sie in einen eigenen unabhängigen Überwacher investieren. Jeder Schritt ist mit Fotos zu dokumentieren. Es besteht die Gefahr, dass Sie über die gesamte Gebrauchsdauer des Hauses mit dem Mangel zu kämpfen haben. Ein Flachdach ist sowieso Schei.....!

    Name:

    • Klaus Kirschner
  2. Da hat er dann mal Recht

    Im wesentlichen zumindest.

    Sie haben keinerlei Möglichkeit die Mangelbeseitigung zu beeinflussen, es sei denn -und das ist die einzige Ausnahme- es würde entgegen den mit Ihnen getroffenen Vereinbarungen gearbeitet und nachgebessert.

    Grundsätzlich darf der Unternehmer nachbessern wie er möchte und keiner kann ihm das vorschreiben, es sei denn, dass zuvor gesagte würde eintreffen.

    Einen Anspruch auf die Aushändigung von Gutachten oder sonstigen Expertisen haben Sie nicht. Wenn der Unternehmer nichts zu verbergen hat, kann er Ihnen die natürlich aushändigen, warum denn sonst auch nicht?

    Ich an Ihrer Stelle, würde den bereits aufgezeigten Grundsatz des Herrn Kirschner aufgreifen und jemanden beauftragen, die auszuführenden Arbeiten zu überwachen.

    Nichts gegen den Maler, vielleicht kann er das, aber ...., Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser, und dafür werden Sie ein wenig Geld in die Hand nehmen müssen, wollen Sie nicht, wie bereits von Herrn Kirschner beschrieben, mit einem weiter schleichenden Schadeneintritt -und das immer wieder, womöglich noch an einer jeweils anderen Stelle (bei einem Flachdach weiß man oftmals nicht, wo und an welcher Stelle es in die Konstruktion eindringt, man sieht nur, wo es durchtropft)- zu kämpfen haben.

    Mit freundlichen Grüßen

    Markus Reinartz

  3. Vielleicht habe ich es ja mit den Augen....

    ... aber das Teil auf dem Foto sieht für mich aus wie ein Tellerventil einer Wohnraumlüftung. 1. Wenn dem so ist, was hat dieses Teil da verloren? 2. Frage: was sagt die Lüftungsplanung zum Neubau? 3. Frage: das Ding schließt nie und nimmer Luftdicht, wenn 1. zutrifft.

  4. Das Tellerventil war nur die unterseitige Austrittsstelle...

    der Wassereintritt erfolgte ggf. ganz woanders, woraus sich das Problem ergibt, dass vermutlich größere Bereiche der Dachdämmung abgesoffen sind.

    Eine Reparatur der Abdichtung an der Wassereindringstelle ist allein wohl nicht ausreichend. Wie soll denn das Wasser, welches jetzt im Dämmpaket vorhanden ist wieder raus aus dem Dach? Das muss doch alles maschinell getrocknet werden!
    Vermutlich ist dies der Grund weshalb Sie das Gutachten nicht zur Einsicht vorliegen haben, weil dort drin steht wie umfangreich eine fachgerechte Mängelbeseitigung tatsächlich werden könnte...

  5. Weiteres Vorgehen

    Zunächst vielen herzlichen Dank für die zahlreichen Antworten und Tipps. Da ich auf Dienstreise war, konnte ich mich vorher nicht melden.

    Das Dach aufzumachen ist logischerweise mit einem sehr hohen Aufwand und Kostenfaktor verbunden. Das werde ich aktuell nicht stämmen können. Der vom Bauträger für die Nachbesserung beauftragte Dachdecker sagte mir, dass eine Trocknung möglich wäre, indem das Dach an zwei Stellen einen Luftkanal legt. An einer Stelle würde die warme, trockene Luft eingeblasen und an dem zweiten Anschluss wird die Luft abgezogen. Dies wäre jedoch vorher vom Bauträger zu genehmigen

    Ich hatte den Bauträger mehrmals hinsichtlich dieses Vorschlags angeschrieben doch er hat dazu nie Stellung genommen. Als Antwort kam nur, dass er die fachgerechte Beseitigung dieses Gewährleistungsmangels in Auftrag geben wird.

    Gibt es noch andere Methoden, die vorhandene Restfeuchtigkeit in der EPS Dämmung zu messen? z.B. per Elektroden o.ä. EPS Dämmung stelle ich mir als Styropor vor, was relativ wenig Wasser aufnehmen kann. Damit argumentierte überigens der Bauträger.

    Wenn der Teller abgeschraubt wird, kann man z.B. über das gelegte Rohr ins Dachinnere gelangen. Das Rohr wurde auf dem Dach zugemacht und abgedichtet. Es tropft aktuell kein Wasser mehr rein. In diesem Zustand blieb aber das Dach ca. 6 Monate, also den ganzen Winter. Wie lange kann es dauern, bis der Schimmel durch die Decke kommmt? Sind Schimmelporen messbar?

    Kann ein Gutachter ohne das Dach aufzumachen etwas sehen oder messen? Also nur über den Zugang des abgebildeten Luftungsnals. Weder ein Gutachten mit der Mangelaufnahme noch Baupläne u.ä. Unterlagen sind vorhanden. Ein Maler hätte im Grunde die gleiche Ausgangsbasis.

    Name:

    • N007
  6. Durch Ihre Angst vor zusätzlichen Kosten

    versetzen Sie Ihren Bauträger in eine optimale Lage. Sie setzen ihm keine Fristen zur schriftlichen Anerkennung des Mangels und zur vollständigen Untersuchung des Schadensumfanges (Durchfeuchtungen der Dämmung) des Daches und sie setzen ihm keine Fristen zur Mängelbeseitigung. Selbst investieren Sie auch nicht in einen Dachdecker oder einen Gutachter, der das Dach öffnet und je nach Schadensumfang den nötigen Sanierungsumfang abschätzt.

    NEIN. Ohne Bauteilöffnung gibt es da keine definitiven Aussagen. Und ohne diese Erkenntnisse über den Schadensumfang wird es auch keine verlässliche Schadensbeseitigung geben.

    Wollen Sie warten, bis die Gewährleistungsfrist abgelaufen ist? Zeigen Sie den Mangel schriftlich an. Fordern Sie auf zur schriftlichen Mangelanerkenntnis (mit Fristsetzung bis zum...) und fordern Sie zur Mängelbeseitigung auf (mit Fristsetzung bis zum...), ggf. mit Nachfrist bis zum.... Wenn alle diese Fristen fruchtlos verstrichen sind, bleibt Ihnen nur der Weg zum Anwalt und die Beantragung eines selbständigen Beweissicherungsverfahrens nach §§485 ZPO.

    Gibt es einen Sicherheitseinbehalt, oder ist der Bauträger schon komplett bezahlt? Gibt es eine Gewährleistungsbürgschaft? Das würde die Sache etwas erleichtern.

  7. Mängelrüge

    Nein, das ist nicht ganz richtig.

    Der Mangel ist schriftlich angezeigt und der Bauträger hat es spätestens nach Feststellung des Sachverständigen über die fehlende Dichtung eingesehen. In meinem ersten Posting stand die Antwort des Bauträgers. Die Frist zur Mangelbeseitigung ist gesetzt. Die Mangelbeseitigung soll aber laut Bauträger ohne Öffnung des Teilbereiches von innen erfolgen. Der Auftrag zur Nachbesserung wurde an eine Malerfirma erteilt. Dieser soll u.a. auch die Messung der Restfeuchtigkeit vornehmen. Nach Rücksprache mit dem vom Bauträger beauftragten Sachverständigen (der den Schaden festgestellt hat) dürfte keine Restfeuchtigkeit verblieben sein. Die Dämpfe würden entweichen und ein halbes Jahr ist dafür ausreichend. Eine lokale Messung an der Austrittsstelle würde ausreichen. Nachdem von außen abgedichtet wurde, tropfte kein Wasser mehr ins Haus rein.

    Die Gewährleistung beträgt 5 Jahre, davon würden ca. 9 Monate als Unterbrechung gelten. Damit würde die Gewährleistung mind. noch 3,5 Jahre weiterlaufen.

    Ich werde die Nachbesserung dokumentieren, fotografieren und per E-Mail in Form eines Protokolls dem Bauträger schicken. Wenn ich richtig verstanden habe, kann ich die Art und Weise der Nachbesserung dem Bauträger nicht vorschreiben. Ist das eine gängige Vorgehensweise?

  8. Sie müssen nicht alles glauben...

    Sie haben natürlich das Recht auf eigene Rechnung einen eigenen Sachverständigen einzuschalten und den prüfen zu lassen welche Mängelbeseitigungsmaßnahmen mindestens erforderlich sind und ob die Lösung des Bauträgers tatsächlich hinreichend und fachgerecht ist.

    Sie können auch abwarten, ob es innerhalb der Gewährleistungszeit erneut zu einem Schaden kommt, was beweisen würde, dass die erste Mängelbeseitigung unzureichend wäre und dann müssen Sie erneut zur Mängelbeseitigung auffordern. Schade nur, wenn solche Mängel erst nach 8 oder 10 Jahren offensichtlich werden und der BT juristisch dann nicht mehr greifbar ist.


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