50 % über Kostenabrechnung
BAU-Forum: Architekt / Architektur

... hat doch nur ihren Job gemacht und die realen Kosten per Ausschreibung ermittelt. was überrascht Sie denn so? ein 100 Jahre altes Haus umbauen nach Ihren Wünschen ist doch durch die Ausschreibung ermittelt worden. Wenn die Kosten anders sich ergeben als Sie sich das vorgestellt hatten ist eine "Schuld" der Architektin nicht zu erkennen.

Hallo Die ganze Bauphase wurde vom Architekt Hallo

Die ganze Bauphase wurde vom Architekt von Anfang an betreut

1) Ortstermin mit unseren Wünschen

2) Vorschläge des Architekten

3) Erstellen eines Entwurfs

4) Kostenschätzung des Architekten ("Mit 200 000 müssen sie rechnen, wird aber hinhauen")

5) Erstellen der Pläne/Kostenberechnung mit LV^Abk. und Bemusterungsvorschläge => 266 000 €

6) Bauantrag

7) Statik/EnEV^Abk. Berechnung

8) Ausschreibung der Gewerke

9) Angebotsübersicht ca. 330 000  -  340 000 €

Es wurde immer wieder betont, die Kostenberechnung wäre extra hoch angesetzt und sie würden dass immer so hoch machen, dass der Bauherr keine Gefahr der Nachfinanzierung hat.

Beispiel: für die Rohbauer Angebot 74 000 €, Kostenberechnung 48 000 € Dachdecker 38 000 €, Kostenberechnung 58 000 €

Da ist doch die Frage was mich ärgert auf der Hand:

Es wurden seit der Berechnung keine gravierenden baulichen Veränderungen vorgenommen (höchstens was der Statiker angewisesn hatte, aber das wurde vorher ja auch schon eingeplant, wie z.B. Stahlträger).

Wenn die Berechnung schon hoch gegriffen wurde, wurde da dann nicht gravierend falsch berechnet, wenn dann scolche Abweichungen auftreten, die wir nicht bezahlen können/wollen.

LG Volker

Hallo kleine Ergänzung: Vielleicht war das am Hallo kleine Ergänzung:

Vielleicht war das am Anfang etwas missverständlich ausgedrückt als ich geschrieben habe, dass wir bei 260 000 € waren. Damit meine ich den Architekten und uns.

Die Kostenberechnung wurde vom Architekten anhand seiner Pläne und seiner Beispielsbemusterung erstellt (insgesamt 80 Seiten). Also nicht von uns privat.

LG Volker

da man ja hier nur wieder die eine Seite lesen kann, weder das Objekt kennt, noch die unzähligen Gespräche und Verhandlungen, man die Planung und die LV^Abk. nicht kennt, die Angebote nicht kennt, ist alles hier nur Wischiwaschi und durch die verzinkte Glaskugel zu betrachten, also vertrödelt eure Zeit nicht mit unnötigen und dusseligen Beiträgen, es bringt nichts .. euer lol

Hallo ich bin gerne bereit, die Hallo

ich bin gerne bereit, die fehlenden Angaben zu machen. Wie gesagt ich möchte nur eine Einschätzung von Leuten die mehr Erfahrung haben. Ich versuche es mal genauer zu umschreiben.

Rohbauer: Fundament Aushub für Anbau (1 Zimmer 25 m²) und Freisitz (25 m²) mit Setzen einer Zisterne und Anschluss ans Netz. Mauern des Anbaus (1 Etage  -  oben kommt Wintergarten unbeheizt vom Schlosser) 2 Türbrüche Außenwand 1 Durchbruch neues Fenster (2 mx2 m) 1 Durchbruch neues Fenster Giebel (3,5 m x 4,5 m max)

Dachdecker: Innendämmung Dach mit Sparrenaufdopplung und OSB^Abk. Verkleidung (Dach hat 180 m² Dachfläche, Grundfläche) DG^Abk. 100 m²). 6 Dachflächenfenster Velux Wechsel und setzen. Durchführung Solar und Schornstein. Arbeiten am Anbau: Regenrohr verlegen, Deckenkonstruktion

Schlosser: Außenstreppe aus Stahl als Aufgang zum Wintergarten (2. Etage im Anbau) Stahlkonstruktion für den Wintergarten

Heizung: Neue Heizung (Pelletkessel solarfocus 25 kW) mit Hygrospeicher und Solarthermie mit Heizungsunterstützung, 4 neue Heizkörper im DG mit Leitungen

Fensterbauer: Fenster liefern und setzen, (die besagten) + am Anbau mehrgliedrige Fensterfront (3,5x1,9 m) + 2 Fenster (0,9x2,0 glaube ich)

Der Architekt war mit der kompletten Planung, Genehmigung, Ausschreibung und Durchführung der Baumaaßnahme beauftragt. Für die fünf genannten Beispielgewerke hat er in LP3 150 000 € berechnet (nicht geschätzt). Nun kosten die fünf Gewerke aber zusammen 217 000 € (+ 67 000). Bei der Elektrik hat er 6000 € nur veranschlagt. Angebote belaufen sich auf 11 000 €. Bei den Trockenbauern und den Zellulosedämmern wurde das komplette OG^Abk. das in der Berechnung vorgesehen (mit 10000 €) war rausgenommen und trotzdem ist die Gesamtsumme 10 % teurer. Bei den Fliesenlegern und Schreinern kommen wahrscheinlich weitere Mehrkosten dazu, da sind die Angebote noch nicht da.

Ich möchte ja keine vollständige Analyse. Ich will ja nur einfach wissen ob so etwas sein kann, man damit rechnen muss, oder ob ich die Berechnung von einem Anwalt auf die fachliche Richtigkeit im Bezug auf die gemachten Pläne überprüfen lassen soll.

Mein Architekt ist jetzt erstmal 3 Wochen vor geplantem Baubeginn in Urlaub, ohne es mir zu sagen (nicht dass er dass müsste), aber wir haben an seinem letzten Arbeitstag telefoniert und er sagte mir dass er die Angebote schickt übers Wochenende (Dies tat er ohne Vorwarnung im Bezug auf die Mehrkosten).

Also wenn mein Beitrag immer noch dusselig erscheint und keiner überhaupt weiß wo mein Problem ist, dann schreibt es mir einfach. aber subjektiv habe ich hier schon ein etwas weniger dusseliges Problem LG

Volker .. das ist doch alles nur Glaskugel lesen, ohne Fachmann "vor Ort" ohne Pläne, ohne Ortskenntnisse, ohne das gesamte Hintergrundwissen läuft da doch nichts ... ein altes Haus umbauen kostet immer zusätzlich 100 > 200 % an Mehrkosten gegenüber einem Neubau ... wenn dir das dein Architekt nicht gleich gesagt hat, dann hast du den falschen Mann erwischt ... in welcher Region baust du? ..dein lol

Hallo Endlich mal eine Aussage. Danke schön Hallo

Endlich mal eine Aussage. Danke schön. Nein hat er nicht gesagt. Rlp Region KL. Mann muss dazu sagen, dass alles bewohnt war und es keinen großen Renovierungsbedarf gab ganz im Gegenteil. Es war eigentlich nur eine Alternative zu einem eigenen Haus und daher auch so ein paar Träume verwirklicht (Giebelfenster, Wintergarten). Aber die ganze Zeit war auch alles in Ordnung. Wir planen seit 1,5 Jahren mit dem Architekt. Kostenschätzung war im Juli 2012 Kostenberechnung war im Januar 2013. Es wurde nie über die Möglichkeit der Mehrkosten gesprochen. Ganz im Gegenteil man sagte immer dass die Kostenberechnung hoch berechnet ist damit keine Mehrkosten im Bezug auf die Berechnung entstehen.

Wir werden so jetzt erstmal nicht bauen und vom Architekten eine ausreichende Erklärung einfordern. Dann bin ich der Meinung dass wir die Reißleine ziehen, die Pläne nehmen und unser Vorhaben woanders anpassen lassen. Da ärgerliche ist nur dass der Architekt bis jetzt schon ein Schweinegeld bekommt. In der Berechnung hat er sein Gehalt unter Nebenkosten mit 40 000 € berechnet (für alle LPs mit Statik und EnEV^Abk. inkl. MwSt)

LG Volker

... na ja .. das kann ja auch eine Masche des Architekten sein, die Baukosten so hoch wie möglich zu jubeln, um sein eigenes Honorar zu verdoppeln ... die Würze liegt meistens oft ganz verborgen in den LV^Abk.'s und den Details, denn wenn man ganz fein versteckt dort gewisse teure Sachen ausschreibt, dann erhöhen sich die Baukosten und keiner kann es prüfen ... der Handwerker freut sich dann über einen tollen Auftrag, der Architekt freut sich über erhöhte Baukosten und der Bauherr freut sich (ääähh sorry ) über erhöhte Baukosten ... also ist auch hier wieder die Frage nach dem Detail .. wie immer ... und Architekten besonders Architektinnen haben das persönliche Bedürfnis, sich immer mit jedem Bauprojekt ein Denkmal setzen zu wollen ... und außerdem bezüglich : Budget von 200.000 € und einer Kostenberechnung von 260.000 €. kann kein Honorar von 40. ooo, oo € nach der HOAI^Abk. berechnet werden ... besonders wenn : Vertrag hatten wir nur bis Baugenehmigung ... also auch hier Vorsicht ... meine Empfehlung : such dir eine wirklich gute Vertrauensperson mit viel viel Ahnung und Erfahrung, nicht unter 60 Jahre alt, die alles prüft ... die Kosten dafür? ...dein lol

Hallo guter Tipp und danke schön Hallo

guter Tipp und danke schön. Werde ich tun und die Kosten liebend gerne dafür tragen. Hast du einen Tipp wie ich an so eine Person komme. Ist das ein Gutachter oder ein Anwalt für Baurecht?

Vereinbart laut Vertrag warn mit dem Architekten bei Gebäudeklasse 3 der Höchstsatz zzgl. 35 % für Bauen im Bestand + 5 % Nebenkosten + 1350 € pausch für Erfassung (es existierten keine Pläne vom Haus)

LP^Abk. 1-5, wir haben uns geeinigt dass wir bei Zufriedenheit weiter machen, was auch passiert ist aber nichts neues unterschrieben. Er hat die 40 000 für alles veranschlagt: sein Honorar, Gutachter, Statiker, Genehmigungen etc.

LG Volker

bitte gerne geschehen ... und : >>>> Hast du einen Tipp wie ich an so eine Person komme. <<<<< das ist schwer ... einen alten erfahrenen Architekten, oder auch und noch besser Bauleiter? oder Rentner der Zeit hat? evtl. mal eine Anzeige aufgeben : gesucht wird ein "alter erfahrener Hase in Sachen > bauen! " .. und dann den richtigen finden ... na dann viel Glück ...dein lol

... und >> Gebäudeklasse 3 der Höchstsatz zzgl. 35 % für Bauen im Bestand <<< ... also doch Umbau eines alten Hauses ... Region : Region KL .. also Kuala Lumpur ...?

Hallo So für alle die es noch Hallo

So für alle die es noch interessiert. Wir haben jetzt alle Angebote. Wir liegen 40 % über der Kostenabrechnung insgesamt. Eigentlich höher da wir die Dämmung des OG^Abk. vorher schon rausgenommen haben. Also eigentlich noch mehr drüber. Spitzenreiter ist das Schlossergewerke mit 300 %! über der Berechnung. Habe mit mehreren Handwerken gesprochen die angeschrieben wurden und die ich persönlich kenne. Die haben alle gesagt, so was haben sie noch nie gesehen. Die Architektin wolle nur die Bausumme hoch halten und habe sich verzockt.

Bei der genauen Durchsicht der Leistungsverzeichnisse mit einem Fachmann, sind uns dann gravierende Mängel aufgefallen. Mengenangaben stimmen nicht mit der Berechnung überein. Sie wurden teilweise um den Faktor 9! erhöht. Fenstermaße wurden berechnet ohne dass Mauerwerk abzuziehen. Überall sind in den Kleinteilen die teuersten Produkte versteckt.

Nun ja die Werkpläne wollte der Architekt uns partout nicht geben vor dem nächsten gemeinsamen Termin. Es müsse erst noch einiges verändert werden und Neuerungen eingebaut werden.

Wir zweifeln an der Kompetenz und der Verlässlichkeit

LG

Hallo, ich weiß nicht, ob mein Rat Hallo, ich weiß nicht, ob mein Rat noch hilft aber ich poste trotzdem: Also in dem geschilderten Fall liegt es so, dass der Architekt für alles beauftragt wurde, seine Ausschreibung aber zu dem Ergebnis kam, das Budget wäre nicht ausreichend. Im Raum steht die Kündigung des Architektenvertrages und die Aufgabe des Bauprojektes. Prinzipiell ist der Architektenvertrag als Werkvertrag jederzeit vom Auftraggeber kündbar (§ 649BGB). Einzelne Phasen (Ausschreibung) hat der Architekt vollendet, für diese Phase steht ihm das Honorar meines Erachtens zu. Es geht nicht um die zufrieden stellende Ausschreibung, sondern darum dass der Bauherr die Ergebnisse verwerten kann. Das ist gegeben, auch wenn die Angebote zu hoch liegen. Spannend wird es jetzt für die nicht erbrachten Leistungen der zukünftigen Phasen. Hisnichtlich dieser Leistungen ist der Architekt berechtigt (§ 649 S. 2 BGB^Abk.) die vereinbarte Vergütung zu verlangen, er muss sich jedoch dasjenige anrechnen lassen, was er infolge der Aufhebung des Vertrages an Aufwendungen erspart oder durch andere Aufträge erwirbt. Diese ersparten Aufwendungen sind nicht an Durchschnittswerten zu orientiere, sondern fallbezogen konkret abzurechnen. Meine Empfehlung wäre es mit dem Architekten zu verhandeln. Bei Streit hilft auch die Architektenkammer mit einem Schlichter (Link für NRW s.u.) ansonsten empfehle ich die Mitgliedschaft in Bauherrenvereinen (s.u.) die bieten günstige Erstberatungen an.

ich hoffe das hilft Ihnen weiter. Eine Einschränkung muss ich noch machen, meine Ausführungen beruhen auf einem verkürzten Sachverhalt und ersetzen keine fundierte Beauftragung eines Kollegen.

Mit freundlichen Grüßen RA N. Kashlan (http://www.kashlan.de )

Hallo, vielen Dank für die Infos. die Hallo,

vielen Dank für die Infos. die haben mir geholfen. Wir hatten mittlerweile das Gespräch mit dem Architekten und er versprach unsnachzubessern. Es stellte sich heraus dass er noch ganz viel Dinge weglassen könne die eonorm Geld sparen.

Verzicht auf nicht abgesprochenen Leibungsskonstruktionen an Fenstern aus Stahl (ca. 8000 € Ersparnis) Verwendung eines Rispenbandes anstelle OSB^Abk.-Verkleidung als Scheibe im DG^Abk. (ca. 8000 € Ersparnis). Korrektur der falschberechneten Maße. Reduzierung der Dämmstarke Zwischensparrendämmung von 30 cm! auf die eigentlich abgesprochenen 24 cm usw. usw. usw. Komischerweise kommen wir dann auf die berechnete Summe. Lediglich das LV^Abk. Schlosser hat er sich dann um 200 %! verkalkuliert und kann wohl nichts bereinigen. Doof nur das eine Abänderung ein neues Genehmigungsverfahren nach sich zieht und das in der Denkmalzone.

Also alles in allem ist das Vertrauen zerstört, da er eigenmächtig über all Luxusvarianten eingeplant hat ohne uns davon zu erzählen. er sagte uns nur er wolle zuerst die Angebote haben um dann mit uns "seine" Werkplanung zu besprechen.

Fazit: Wir werden abwarten, wie er den Bau umplant ohne ein neues Genehmigungsverfahren und wo er einsparen will. Sollte dies nicht zu unserer Zufriedenheit passieren, sehen wir die LP^Abk. 1-4 erfüllt und würden diese bezahlen (was ja eigentlich schon gutmütig ist, den was wäre den wenn sich der Bau so wie er genehmigt wurde gar nicht finanzieren ließe?).

Die LP5 und LP6 würden wir nicht bezahlen wollen, dawir an der LP5 nicht beteiligt wurden und Dinge eingeplant wurden, die wir so nicht wollten. Daraus resultierend sehen wir die LP6 auch nicht in unserem Interesse erfüllt, was die Kleinigkeit von 120 00 € Mehrpreis bestätigt.

Vielen Dank an die netten Unterstützer hier und an alle die, die meinen, man müsse doch Verständnis für einen Architekten haben, das beim Altbau nicht alles so exakt planbar sei, die sollen mal überlegen wo sie bereit wären einen Aufpreis von 50 % in ihrem Alltag zubeszahlen. Und warumsoll ich einen Architekten in LP 1 und LP3 bezahlen, wenn man es nicht abschätzen kann. Dann verstehe ich den Sinn dieser Schätzung/Berechnung nicht.

LG